中小型存量商业“复活”的三条路

挑战与机遇总是同生共存,商业地产的世界里,同质化的加剧、消费群体和消费习惯的变化,无时无刻不在改变着时代的走向。

2020年的疫情必然是压死很多实体经营的最后一颗稻草。重资产的存量商业不得不考虑如何盘活,以及提升资产价值。他们既面临着挑战,又充满着机遇,有的固守传统,在挣扎中消亡,有的积极转变,在拐点中重生。

据赢商网不完全统计,2019年全国开业购物中心529个,4772万平方米。数量与2018年基本上持平,体量则高于2018年,体量再创新高!(统计对象为全国范围内,商业建筑面积≥3万平方米的集中型零售物业)

▲赢商网数据

值得注意的是,2019年开业的存量改造项目数量超30个,合计体量超250万平方米。存量改造项目,多个为老旧百货商场升级购物中心,如上海百联曲阳购物中心、上海新世界城、北京长安商场、深圳盒马里·岁宝购物中心、武汉江汉路中心百货等原身均为百货物业。

伴随商业发展,疫情过后,会促使更多存量项目进入改造升级,下沉城市也将加速进入存量时代。规模红利逐渐消失,商业运营将成为新课题。

存量商业的类型

按照整体商业规划、体量、区域人口,我们可以把它们分为四种商业类型。

类型一 城市综合体

特点:国际化、位于CBD或者极好的地段,服务于城市居民或者旅游人群,周边有高级写字楼、酒店、停车中心、住宅、学校、活动场地。例如:瑞安上海新天地、华润万象城。

类型二 区域商业体

特点:中等规模,区域内常住人口规模约在5万~10万。由百货公司或者超市、娱乐、餐厅、银行、各种可供消费的店铺。例如:万达广场、吾悦广场等。

类型三 社区商业

特点:小规模集中商业,辐射区域常住人口约5万人以内。主要由一些日常消耗品的店铺、银行、餐饮店铺构成。例如:上海滨江万科中心、重庆东原东东mall等。

类型四 特殊主题商业

专业、主题商业中心。例如:建材装饰城、电脑城、奥特莱斯、汽配城、旅游地产。

城市综合体一般是资金实力强大,开发运营经验丰富的商业地产开发商担当。且城市综合体由于商业规划完善,体量大,开发周期长,项目运作的可变现能力也强,项目内往往有住宅、写字楼、可售卖商铺等可变现的资产,从而可以推动购物中心的建设和运营。

大部分商业地产开发商熟悉和运作的皆为区域商业体。其中头部连锁品牌,如万达、大悦城、吾悦、龙湖已经有自己非常成熟的运营体系,且已经建立了自己的品牌商户库,以便于支持各个城市项目的招商率和开业率。

中小型存量商业该何去何从?

中小型存量商业能否在战场上杀出一条血路,使之变现和资产价值提升,且看以下方法论。无论何种路径,皆离不开对区域市场的调研和分析。调研包括了消费者画像、竞争对手研究和区域及项目动线分析。

路径一 寻找优质合作运营商,盘活资产

该路径已经被部分开发商运用。商业地产定位、招商、运营是一个复杂的系统工作,最终呈现给消费者的就是购物中心品牌化。

在几年前购物中心之争中,形成了不同定位的品牌,如新天地系列、万象城、IFC、大悦城、万达广场、大融城、天街系列。这些购物中心品牌不仅对品牌商户有号召力,对消费者也是有一定号召力的。

因此,与具备号召力的购物中心品牌合作是一条省心省力的路径。但是要格外注意的是,成熟的品牌合作条件必然是苛刻的,在商业谈判中要格外注意谈判策略和风险的规避。

路径二 投入产业链,注入产业资源

商业地产飞速发展。在经历了近20年的发展期内,我们看到商业从“百货大楼”到“百货+购物中心”,再到“体验式购物中心”的过程。如今的商业地产定位可谓越来越细分。

为什么说投入产业链呢?也在于中小型开发商的战略转型。如今,开发商拿地越来越困难,竞争越来越激励,资源越来越向少数开发商集中,开发的利润也在被挤压。中小开发商的转型势在必行!

大家所熟知的教育mall就是其中之一。投入教育产业,整合教育资源,开发集中教育体验中心。农业观光项目也是其中之一。结合农产业开发地产项目,该类项目大多在郊区,学会利用市区存量商业,打造有机、生态农业主题健康mall。

路径三 分析市场,探寻差异化运营之路

但凡还自持商业,那么探寻资产价值提升就是不得不思考和面对的问题。如果以上两种路径都无法实施,那么路径三就是必经之路。这时候就会经历从市场调研,消费者画像、商业定位、内部规划布局、动线改造、租户落位、租金预算、招商洽谈、开业运营的整个阶段。

三种路径是三种不同的运营模式,涉及企业的战略布局、资金能力、运营落地能力。因此,只有想清楚企业的战略方向,根据战略需要考虑投入的资金、人力、周期、风险。才能更好的规划存量商业的“复活”之路。

对购物中心而言,改造从来都是一个不变的命题,与时俱进的调整是保持购物中心最佳经营业绩和持续竞争优势的重要措施。

综合自勤奋的商业人、赢商网等