土地盘活出新招,“开心农场”推动乡镇文旅发展!

▎市场分析丨By:世联评估

近日,上海市首块乡村振兴“点状供地”经营性项目——东禾九谷开心农场01、02、04地块动工仪式在竖新镇举行,标志着上海市崇明区在推动乡村振兴可持续发展的供地模式上取得了突破。

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先来说说啥叫点状供地,点状供地是一种新出台土地的供应方式,相对于原来的片状而言的。

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点状供地与片状供地的区别

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举个例子,如果开发商在主城区按照传统的“片状供地”方式从政府手里拿了一块地,面积1万平方米,容积率是2,那么开发商就只能建不超过2万平方米的建筑,且项目用地上要包括小区的绿化用地、道路用地等。而点状用地则是将项目用地分为永久性建设用地和生态保留用地,其中永久性建设用地建多少供多少,剩余部分可只征不转,按租赁、划拨、托管等方式供项目使用,通俗点说,就是在一大片土地上,开发商抠出需要建设的建筑用地,用多少土地指标,算多少容积率,通过散点或者带状供给建筑用地,而其他周边土地可以通过租赁方式获得。点状供地多适用于一些利用山地、林地、坡地的乡村文旅项目。

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为什么要搞“点状供地”,“点状供地”的优势何在?

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第一,在乡村休闲项目中,传统整片式供地方式,由于项目占地较大,用地多,容积率低,政府供地紧张,以及农转用、占补平衡指标等问题,使得项目难以落地。

第二,乡村旅游项目,一般出于环境和景观营造的角度考虑,设施设计属于较小型且分散,按传统的成片用地的供给方式,会造成很大的土地浪费,对于开发商和政府双方而言,片状供地都不划算。

第三,传统供地方式对资金要求过高,而乡村旅游项目资金回报期又较长,投资方再有钱也难免感到犹豫和吃力。因此,点状供地更符合现实情况,有利于乡村休闲项目的发展。

第四,按照之前的经验来看,资本下乡的投资商,更多的是和村集体或者村民打交道、做生意,因此不可避免的出现抵押融资困难、农户毁约等问题,而点状供地则通过先转为国有建设用地,后通过公开出让方式获取,因而所建项目具有产权,避免了和村民产生纠纷的问题,确保了项目投资的可靠性。

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哪些省市出台了“点状供地”的相关政策?

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2018年6月,浙江省人民政府办公厅发布《关于做好低丘缓坡开发利用推进生态“坡地村镇”建设的若干意见》以下简称(《意见》)。《意见》中明确指出“实行点状布局、垂直开发”。项目区内建设用地布局应依山顺势、错落有致、间距适宜,建设用地原则上按建筑落地面积进行开发。对未纳入建设用地开发的,可作为生态保留用地。对充分依托山林自然风景资源,进行生态(农业)旅游、休闲度假等项目开发的区块,可以实行点状布局多个地块组合开发。

除以上提到的浙江省,海南省、广东省、吉林省外,安徽省、重庆市、四川省部分地区也先后出台相关政策支持“点状供地”模式的落地执行。

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目前有哪些先行的成功案例?

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在“点状供地”政策支持的背景下,造就了德清莫干山裸心堡、宁波九龙湖度假村、重庆武隆归原小镇等一批优秀的旅游休闲项目。

莫干山裸心堡

浙江德清莫干山裸心堡项目采取“点状供地、垂直开发”的方式,将项目用地分为永久性建设用地和生态保留用地,其中永久性建设用地建多少供多少,剩余部分可以只征不转,以租赁、划拨、托管等方式供项目业主使用。裸心堡仅新增建设用地12亩,其余八成的建筑是租用当地农房改造而成,园区内的200多亩山林,从村民手中流转,保持原貌,大大节约了用地指标。如此一个节约用地指标的裸心堡,给德清带来的效益是巨大的,拉动的投资达2.5亿元,还加快了山区就地城镇化,促进了农民增收,形成“房在园中、园在林中,林在山中、人在画中”的生态休闲人居环境。

武隆归原小镇

除了有名的莫干山裸心堡项目外,位于重庆武隆的归原小镇是也是通过点状供地修建的一个乡村休闲项目。项目总占地面积1,163亩,实际建筑面积6.2万方,容积率0.88,建筑密度40%,项目主要包括36栋民宿建筑,其中25栋为新建民宿,11栋由原空置农房改造而来。农房改造用于山里工作室、接待中心、茶室、民宿、青年旅社和农事体验工作坊等。像其他旅游小镇一样,归原小镇项目前期也遭遇了供地难、不符合规划、不预立项的问题,后来依据“点状供地”模式,按照项目建筑占地面积、建筑间距范围即必要的环境用地进行点状规划、点状报批、点状供地,不仅极大的减少了土地占用指标,解决了项目用地问题,同时减轻了投资方的资金压力。而且被征地农民将周边的耕地、林地租赁给项目方,用于农事相关项目打造,农民每年获取租金收益,而且也参与到小镇的运营和建设之中,提供了大量的就业岗位,改善了生活居住条件。

总体来看,“点状供地”是一项创新举措,既为政府节省了建设用地指标,又减轻了旅游企业负担,也是发展乡村旅游、盘活农村闲置用房、促进农民就业、助推乡镇振兴方面的新尝试!

本文作者:世联评估,全国领先土地房地产、资产评估机构,拥有强大的评估师团队,持有RICS、MAI、HKIS等国际学会资质,致力专业持续领先,以前瞻视角深度解读房地产市场,内容首发价值领地公众号,原创精彩不断!如需转载本文,请点击【转载须知】查阅转载规则。

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