窥报㊵荣盛发展：从守“金山”到打“江山”

守着“金山银山”环京区域房企似乎有天然庇荫。相比于华夏幸福先产业新城后辐射住宅开发的模式，荣盛发展在反向的道路上似乎有些“殊路同归”的意思，尽管现实的情况是，荣盛发展2007年踏浪资本市场上市之际，华夏幸福才刚刚完成股份制转型。

作为曾经的“环京一哥”，荣盛发展是河北省首家通过IPO上市的房地产企业，历经“躁动”与“叛逆”增长期，在蛰伏了数年之后，一哥开始变得沉稳而内敛，从4月7日晚披露的一纸年报便可窥见一二。

2019年荣盛发展实现签约金额1153.56亿元，同比增长13.58%，完成年初签约计划的103%。在2018年首度跻身千亿房产之列之后，不论 709.12 亿元的营业收入、132.97 亿元的营业利润、还是 91.20 亿元的净利润，分别实现25.80%、 20.13%、 20.57%的同比增长率算的上是稳中有进。而关乎疫情疫情的2020年，荣盛发展直接将销售额目标锁定在1210亿元，同比增长率仅为4.94%。

风财讯梳理发现，荣盛发展分红总额已超股权融资总额，对比很多高股息银行，不断定增没有内生力，荣盛在分红方面显现优势；股价估值被严重低估，这说明公司市值还有更多成长空间。此外，长期进行的股权投资为其利润增厚做了有效“输血”与补充，产业园区、康养产业多元开花实现了风险的分摊。

于荣盛发展而言，从守“金山”到打“江山”，沉稳的处事方式并非放弃增长与前进，而是更加注重稳健与韧性。

从盈利水平来看，2019年荣盛发展加权平均净资产收益为21.88%，2018年该项数值为24.89%，均高于巴菲特标准值15%，净资产收益率相当于银行定期存款的年利率21.88%，从长期的盈利稳增长来看还算优质。此外，就过去10年的时间维度来看，除两年外，荣盛发展每年净利润增长率不低于30%，年化复合增长率35%，高于巴菲特标准值15%，有着较为均衡的成长能力。

放之资本市场之上，为股东创造价值是上市公司形象的具体体现，荣盛发展也并没有吝啬分红。

年报显示，2019年荣盛发展董事会拟向全体股东每10股派发现金红利4.8元（含税），累计现金分红金额达103.15亿元（含本次）。2015-2018年，荣盛连续四年派息率达到当年归母净利润的25%以上，股息率达到5%以上，就当前的盈利速度来看，2018年全年净利润同比增长率31.31%；扣非净利润同比增长率44.60%，总资产同比增长12%。

此外，就成长能力来看，跳出“环京”舒适区，荣盛发展似乎正在分摊单一区域可能造成的盈利弊端，它自有的内生逻辑是“两横、两纵、三集群”，城市等级的提升进一步缩短产品周转率，住宅地产、园区地产和旅游地产多点开花。

过去的经验也在证实这一策略的有效性，荣盛发展在2008年至2012年间的复合增长率在50%以上，分享了三线城市房地产高速发展所带来的丰厚收益。

在管理上，“14579+”的目标任务，缩短周转工期，4 个月样板示范区亮相、5 个月开盘的新项目同比分别增加 8 个、5 个，山西忻州锦绣学府项目从拿地到总规获批用时 19 天也一定程度上推升了质量的提升。

风财讯梳理发现，在河北区域土储依旧占据重要位置，廊坊市总建筑面积为542.22万平方米，占总土储的14.55%，整个河北区域加之唐山、秦皇岛、石家庄、邯郸、沧州、邢台、保定、张家口、承德的所有土储占到36.84%，但相对于几年之前，环京比重确实在减弱。为分摊集中区域带来的风险，荣盛发展已经将发展着力点延展至山东、辽宁、内蒙古、江苏、安徽、江西、浙江、湖北、湖南、山西、广州、陕西、重庆、甚至国外捷克等地。

具体到2019年销售力来看，荣盛发展实现签订商品房销售合同面积 1098.07 万平方米，同比增长11.66%；签订合同金额1153.56亿元，完成年初签约计划的103%，同比增长13.58%；公司商品房销售合同面积、合同金额增速分别跑赢了全国房地产行业商品房销售面积、销售额增速的 11.76 个百分点、7.08 个百分点。

在质量和进度共同支撑结转面积同比增加。年报显示，2019年实现开工面积 944.34 万平方米，完成年度计划的 98.96%；竣工 632.34 万平方米，完成年度计划的 73.48%，结转项目面积 660.07 万平方米，同比增长 10.89%；结算收入620.38 亿元，同比增长 24.17%。

从费用上来看，相较于2018年的17.27亿元销售费用略有增加至22.44亿元，利息费用为12.83亿元，相比于2018年的8.82亿元，增加约4个亿元。虽然销售、管理、研发、财务等费用成本增加，但是利润水平并没有产生较大的影响。依然实现了归母净利润同比 20.57%的增长。

尤其是在产业园区开发上，荣盛发展正在学习同城兄弟华夏幸福的发展经验。

风财讯梳理发现，在产业园区方面，荣盛发展股权占比在50%以上的产业园区，其中河北占据9个，分别为香河产业园、永清产业园、霸州产业园、固安产业园、兴隆产业园、宣化产业园、蔚县产业园、唐山玉田产业园、唐山路南产业园，其余在安徽、湖北有零星的几个产业园区，产业新城板块迅速崛起，其已经成为公司重要的业务来源和第二大利润来源。

年报显示，在产业新城方面，2019年荣盛发展实现净利润 9.47 亿元，完成年计划的 194%；回款 65.37 亿元，完成年计划的 107%。品牌项目落户园区，签订土地招商协议 21 家，总投资 59.3 亿元。

此外，在康养政策巧遇窗口期之际，荣盛发展正在以“旅游、度假、养老、养生”等产业为切入点扩围康旅板块，在河北省秦皇岛市、承德市兴隆县、御道口、保定市野三坡、张家口市塞北管理区、河南焦作云台山、安徽省黄山、九华山、滁州市、湖北省神农架、云南省丽江市、海南省陵水县等国内区域实现布局，向“3+X” 新型产业全面发展的战略规划并不断推进。

此外，风财讯梳理年报发现，荣盛发展长期进行的股权投资为其利润增厚做了有效补充。2019年、2018年该数值分别为30.17亿元、29.14亿元。2019年对联营企业和合营企业的投资收益2358万元，同比2018年的8602万元有所减少。

2019年，在股权资产方面，荣盛发展增加对香河荣腾房地产经纪有限公司投资 100 万元,对海门市盛弘新房地产开发有限公司的投资 1.25 亿元；固定资产方面，经营业务扩大，新增固定资产 18.69 亿元，其中酒店等自持在建工程转固 17.20亿元；无形资产新增自持资产的土地款 2.67 亿元；在建工程新增 13.25 亿元，转固 17.20 亿元。

年报显示，截至 2019 年 12 月 31 日，公司累计实施跟投项目 65 个，累计已完成清算项目 2个。新增跟投新增跟投项目 35 个，多为小股权跟投，实际投资金额占整个项目的多为1%左右或在0.5%到1%之间。

荣盛发展似乎对合营及联营公司所产生的弊端已经有所察觉，进而转向小部分的股权投资。

有增有减这在资本市场中或许已是习以为常，荣盛发展2019年因公允价值变动收益损失了78万元，相比于2018年的627万元的盈利可谓有所减弱。资产减值准备及资产处置有造成了不同程度的影响，这也在一定程度上警示适度的结构性调整或许更有利于企业的未来发展。

在关系“钱 地 人”的房企三大命脉之上的债务方面，荣盛发展正在规避短期借款的弊端，优化债务结构，一方面适度杠杆确保存货及纳储，另一方面规避“走钢丝”带来的市场性风险。

风财讯发现2019年荣盛发展的短期借款为41.24亿元相较于2018年91.86亿元大幅减少55%，在整个总资产中占比下降 2.41 个百分点，长期借款在总资产中下降 3.37 个百分点。其中，速动比率为0.41，同比减少16.33%，流动比率同期下降3.65%。

荣盛发展正在扩围金融板块，通过内生“钱”的方式缓解金钱压力。

年报显示，截至 2019 年底旗下振兴银行资产规模达 262亿元，线上资负合作渠道持续拓宽，累计为超过 500 万客户提供金融服务。全年共投资 35 个债权及股权项目，财富业务规模增长超 200%；新增3只管理基金。

作为资金密集型企业，不断提高自身的融资能力并积极创新使用各种金融工具不失为一种“造血”的方式。

2019 年，在严控金融风险的要求下，监管层加强对房地产金融的审慎管理，企业融资环境明显恶化。特别是二季度以来，房地产金融监管持续强化，在对信托贷款、境外发债、开发贷等融资途径持续严格控制的同时，加大对资金违规流入楼市的监察处罚力度。

风财讯梳理荣盛发展年报发现，其正在通过银行贷款、美元债券等方式优化债务结构。截至2019年报告期末，公司融资余额 659.62 亿元。其中，银行贷款达到339.26亿元，融资成本在3.2%—9.5%,债券达到75.10亿元，成本在5.8%-8.00%之间，一年之内到期的融资金额为348亿元，其中，银行贷款达到154亿元。

整体来看，2019年末，房地产贷款余额 44.41 万亿元，同比增长 14.8%，增速比上年末低 5.2 个百分点，连续 17 个月回落；全年增加 5.71 万亿元，占同期人民币各项贷款增量的 34.0%，比上年全年水平低 5.9个百分点。受此影响，房企融资成本显著上升，2019 年，房企新增综合融资成本为 7.07%，较 2018 年的 6.53%上升了 0.54 个百分点。

即便是成本略有叠加，充足的现金流量为荣盛发展提供“弹药”准备的同时，也在帮助其拥有良好的资源及金钱背书。

报告期，荣盛发展新增土地 102 宗，计容建筑面积 979.34 万平方米，购地金额 302 亿元，权益购地金额 266.04 亿元。

在2019年全年房地产开发企业土地购置面积同比下降 11.4%累计至 2.58 亿平方米、全国土地成交价款 同比下降 8.7%至1.47 万亿元的现实背景下，荣盛发展先后在京津冀、长三角、珠三角、中西部等区域的36个城市获得土地100余宗，规划建筑面积979.34万平方米。公司土地储备建筑面积3726.64万平方米，实属不易。

此外，从其他维度来看亦能窥见问题，2019年应收票据为231.91万元，同比2018年的4927万元减少95%，应收账款为41.91亿元，同比2018年29.21亿元增加43 % ；预付账款相比于2018年的74.51亿元减少 31%至51.19亿元。2019年存货为1609.40亿元相较于2018年的1367.01亿元同比增加 18 %。

在激烈的市场竞争中，赊销是加大市场占有率的方式。应收账款、应收票据及存货的增减之间，一系列的数据在侧面说明，荣盛发展一定程度上现款销售实现增量，在银根紧缩、市场疲软的情况下，赊销可促进销售。这也意味着在接下来的2020年荣盛发展并没有“手中无粮”的困扰。只是，在应付职工薪酬升至194.26亿元，相较于2018年的155.95亿元同比增加近40亿元的情况下，开源节流不失为一种更有益的发展方式。

完