京城知名“烂尾楼”终于等来接盘侠 未来盈利仍是难题
4月8日，一场房产拍卖引来75456 次围观，不过报名参加竞拍的主体只有2家，绝大部分人都抱着一种看热闹的心情，竞拍主角正是北京知名烂尾楼项目中弘大厦。
上午10点，经过15轮出价后，北京植晟云厦物业管理有限公司（以下简称为“植晟云厦”）通过竞买号M1691在北京市第三中级人民法院于阿里拍卖平台开展的“朝阳慈云寺危改小区二期（6号楼）部分房地产在建工程所有权及分摊国有出让土地使用权”（对外称“中弘大厦”）项目公开竞价中，以最高应价胜出，用33.12亿元拍下中弘大厦，这意味着北京核心CBD周边少了一处被荒废的建筑，市场多了一份期待。
01
烂尾楼“逆袭”
作为北京最有名的烂尾楼项目，中弘大厦自2017年至今一直处于停工状态，之所以迟迟未能重启，与本身的复杂性密切相关。
评估报告显示，目前，中弘大厦项目主体结构封顶，室内公共部分装修已部分完成，外立面部分装修已完成，办公区及商业室内为毛坯房。土地使用权年限也是中弘大厦的一大弱点，截止目前，中弘大厦商业土地剩余使用年期为24.86年，办公、地下车库、地下仓储土地剩余使用年期为34.86年。
不仅如此，中弘大厦在建工程已预售53套房地产，面积共计13017.64平方米，上述房地产付款比例分别为2.39%--100%情况不等，竞买人需完成包括上述53套房地产在内的整体在建工程的全部续建工作。
中弘大厦现状图
基于种种现状，北京华信房地产评估有限公司给出了32.32亿元的评估价，平均单价49311元/平方米。不过，阿里拍卖官网显示，中弘大厦的起拍价22.62亿元，也算是打折出售，相对于2017年60亿元的资产估值，如今的中弘大厦给人落魄之感。
从成交价格来看，中弘大厦也算小小的逆袭了一把，最终成交额33.12亿元，不仅溢价成交，溢价率还高达46.4%。对于这次成交价格，业内普遍认为比较合理。
第一太平戴维斯华北区市场研究部负责人、助理董事李想认为，此次交易价格略有溢价，但基本在合理价值区间，基本符合项目当前的定位，30亿元是一个比较客观的市场判断，稍微溢价到33亿元也算是合理。
李想表示，中弘大厦位于CBD周边，有一定竞争力，虽然不是最核心区域，但周边也有一些项目进行竞争，比如远洋国际中心。实际上，任何一个商圈都需要一定数量的写字楼聚集，才能形成一个产业聚集效应，形成一个比较浓郁的商务氛围。
“这次成交是一个好事情，从最基本的角度讲，会盘活一个烂尾楼。
02
债主“自买自卖”？
虽然溢价成交，但实际参与竞拍的主体只有两家，对此，李想认为这是很正常的事情，疫情对中国经济的冲击还是比较明显，企业财务状况都比较吃紧，此时拿出一笔超过31亿元的巨款拍一个烂尾楼项目不仅需要勇气，更需要充足的准备。
实际上，中弘大厦正是由自己的债权人买下，其竞得方为植晟云厦。天眼查显示，植晟云厦是一家成立于2019年底的公司，注册资本1000万，由北京东富嘉吉投资管理中心出资成立，后者正是中弘大厦的申请执行人。
根据北京市第三中级人民法院执行裁定书规定，评估、拍卖中弘大厦的土地使用权及在建工程，北京东富嘉吉投资管理中心对所得价款优先受偿。目前，北京东富嘉吉投资管理中心已经签订债权转让协议，将相关债权全部转让给植晟云厦。
竞拍成功只是一个开始，植晟云厦需要自行解决所有问题，包括政府相关部门的沟通、协调，施工队的沟通，甚至小到施工图纸之类的获取，由于该项目为在建工程，业内估计至少需要再投入每平米4000-5000元的成本，如果按前述预测绘的总建筑面积78772.69平方米来算，估计得再投入不少于3亿元以上的金额。
戴德梁行北中国区研究部主管魏东判断，中弘大厦由债权人买下，后期应该还会有进一步的投入。她表示，如果买方希望将资金快速回笼，估计后期会将项目打散销售，不过一旦散售，其商业面积的品质将会下降，如果自持运营，不仅需要运营团队，对现金流也是一个考验。
“任何一个投资者接盘一个烂尾项目，对项目进行修复和激活都是一个比较复杂的过程，中间要克服很多问题。”李想认为，除了债务问题和拖欠工程款，中弘大厦最大的问题是有53户已经散卖。他预计，植晟云厦未来会把这53户小产权收回来，做统一业权，以方便未来的运营管理。
“写字楼市场的话，统一业权整体租赁是比较理想的状态。如果散售，不仅管理难度非常非常大，还会造成整个楼宇的品质会有一个下降，对租户的吸引力也会降低。”
03
风光的过去
未来，中弘大厦会以何种面貌示人还未可知，但提起中弘大厦，人们对它风光的过去记忆犹新。
闪耀在北京东四环边上的中弘大厦，是一道路过CBD时注目层叠交错的摩天高楼的风景线，外表恢弘时尚，建筑是由设计过上海金茂大厦的全球知名的美国SOM建筑设计事务所设计，高达180米，持有人曾希望这座大厦成为北京城市天际线东缘一颗耀眼的新星。
但了解其“前世今生”后，这座号称“北京CBD最后一席商务领地”的内里，乱絮繁多，是北京著名的烂尾楼。中弘大厦的具体位置是东四环朝阳路与慈云寺桥交叉口西南角，资料显示，其土地用途为商业、办公、地下车库、地下仓储，总建筑面积88000㎡，总占地面积13300㎡，共计房屋250户，户型面积200㎡-300㎡左右，小区物业公司为第一太平戴维斯物业顾问有限公司。
中弘大厦曾经风光无限，早在2017年底，陷入资金困境的中弘股份曾谋求出售中弘大厦，其资产估值高达60亿。收购王孙宏斌也曾对中弘大厦伸出橄榄枝，出价30亿元进行收购，但因出价太低被拒。
然而，自2018年底，中弘股份带着债务等各种“一地鸡毛”成为第一个永久退出A股公司之后，作为中弘股份资产之一的中弘大厦的命运就更加扑朔迷离，而这一切都与中弘股份实控人王永红息息相关。
王永红曾经是一名北漂，最初的工作是汽车保洁，他从中赚到了人生中的第一桶金，随后收购东五环外50年产权占地600亩的商住用地，并将其中的315亩开发出北京著名的商住大盘——中弘北京像素，踩上了2008年北京房价上涨的市场趋势，王永红个人获利50亿元。
业内曾评：在其个人理想主义、没有正确的资本运作理念及良好的地产项目操盘与运营能力下进行的大肆扩张，实际上就已经注定王永红的商业王国的灭亡。
中弘大厦的前世是2011年4月王永红带领中弘股份以7.2亿元的价格、债务重组的方式收购了三能达全部股权和债务。据报道，收购的第二个月，中弘股份的人就火速开进了项目7号楼和8号楼的会所。
雷厉风行的收购与长达四年的停工形成鲜明对比，让人感叹中弘大厦从备受瞩目的宠儿到无人问津的世事无常。
04
难测的未来
“隔壁终于不用那么丑了。”这是在远洋国际中心工作的Lily得知中弘大厦卖出后的第一反应，作为CBD周边的写字楼，人们对中弘大厦还是有所期待，但中弘大厦未来的盈利模式还不确定。
北京写字楼是一个趋于成熟的写字楼市场，整体存量已经接近超过1200万平方米，CBD区域更是全市存量最大的写字楼市场，写字楼项目很多，而且中服地块还在持续放量供应，竞争程度将异常激烈。
实际上，北京写字楼市场的租金已经下降。公开数据显示，2019年，北京甲级写字楼的平均租金下滑3%，仅为377.5元/平方米/月，乙级写字楼市场的平均租金为277元/平方米/月，同比下滑1.7%。
对于盈利情况，李想认为主要还是取决于中弘大厦的入市时间，目前来讲，CBD周边区域的租金天花板大约300元每月每平方米，租金价格也有可能会下降，比如290元每月每平方米，甚至降到260元每月每平方米。
“两三年后，中弘大厦建设完毕，小产权也统一回收，那时候入市，市场会处于一个竞争非常激烈的阶段，从盈利角度来看，有操作空间，但想象力不足，未来要深耕细作，用心经营才能有盈利空间。”
/热点
/关注