富力负力惊人:净负债率行业两倍,现金只有380亿

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曾被誉为“华南五虎”之首的富力地产,3月底公布了2019年年报,销售不及预期、净负债率直逼200%。而后,在4月3日,遭知名评级机构穆迪下调评级。

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销售不及预期

富力集团定下2019年销售目标为1600亿,比2018年的1300亿增加23%。

3月26日,富力地产发布2019年年报。摊开年报一看,富力2019年实现营收908.1亿元,净利润100.9亿元,同比分别增长18%、16%,数据看似不错。

但实现销售额为1382亿,同比小幅增长5%,与2019年初定下的1600亿元销售目标相比,业绩完成度仅为86.4%;

不仅仅是销售规模未及预期,2019年富力地产实际结转面积为829.6万平方米,与2019年初计划目标相比,完成度也不到九成。

在业绩会上,富力地产管理层透露,2020年富力可售资源约为2700亿元,考虑到全球市场波动及新型冠状病毒的影响,富力地产在今年也设定了较为“温和”的销售目标,约1520亿元。而这相比两年前的豪言:2020年要实现3000亿元销售目标,几乎是打了一个对折。

2020年,疫情之下,富力也将营销搬到了线上,推出了“全民营销+网上看房+无理由退房”等组合拳,即便如此,2020年前两个月,富力销售额仅为86.8亿元,而且照此计算,要完成1520亿的目标,3-12月,富力需要完成1433亿元,月均销售需完成143.3亿元。对于2019年月均销售115亿元的富力而言,不知会不会打脸。

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净负债率逼近200%,为行业平均的2倍

值得关注的是富力近几年不断攀升的净负债率。

在2016年至2018年,该公司的净负债率分别为160%、170%和184%。而在2019年三季度末,富力地产净负债率已进一步升至218.4%。

负债率方面,富力也处于行业高位。据富力财报显示,2019年末负债总额共3475.27亿元,同比增长17.28%;负债率高达81.33%,而净负债与总权益比率高达198.9%,其中有息负债高达1971.4亿元,是股东权益的2.47倍。

据中国房地产协会报告显示,2019年上市房地产企业的平均净负债率为92.52%,而富力显然远远超出行业均值,约为行业均值的2倍。

财务杠杆如此之高,在经济形势承压的大环境下,毫无疑问调整债务结构将是富力前行路上的一座大山。

同时,年报显示,截至2019年末,富力一年内到期债务高达622.7亿元,尽管富力声称持有现金有人民币384.4亿元,细看财报,其中受限现金155.32亿元,现金及现金等价物仅有229.04亿元,流动性显然不足。

事实上,富力地产在债务压顶的情况下,也在不断试图通过融资解困。2020年1至2月份,富力地产曾先后进行三笔融资,金额约115亿元。

1月17日,富力地产发布《广州富力地产股份有限公司2020年度第一期超短期融资券发行情况公告》,公告显示,该笔融资券发行利率为5.4%,实际发行金额为7亿元。

2月10日,富力地产非公开发行2020年公司债券总金额80亿元,已经被上交所受理。

2月28日,富力地产发布公告称,拟通过全资子公司怡略发行2024年到期的4亿美元8.625%优先票据。富力地产拟将票据发行所得款项净额用于再融资,主要面向将于一年内到期的中长期债项。

不仅如此,在近期召开的2019年全年业绩发布会上,富力地产相关负责人还表示,要通过加快销售速度,以及放慢买地速度来降低净负债率水平。

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机构下调评级

4月3日,穆迪将富力地产(02777.HK)“Ba3”企业家族评级(CFR)和富力地产(香港)“B1”企业家族评级列入降级观察名单。穆迪方面表示,对富力企业家族评级下调,反映对其高债务杠杆率和流动性风险上升的担忧。

穆迪评级调整的依据,主要为上述公司流动性管理及杠杆水平的表现。穆迪称,未来12个月,富力将有620亿债务到期,该公司还将在2020年第二季度派息45亿元。截至2019年底,富力现金持有量约380亿元,加上扣除基本经营现金流项目后的合同销售收入,不足以支付上述款项。

“2014年开始,大多数房企已在调整债务结构,此后两年房企短债比保持的还不错,但此时一些房企开始高周转操作,导致数据表现开始下降。”贝壳研究院新房分析师潘浩称,2017年~2019年,上市房企资金健康水平下降,2019年行业短债比水平从过去两年的2.1降至1.7。

亿翰智库认为,在规模、销售、融资和土储等方面相似时,债务水平是衡量企业抗风险能力的关键因素。债务水平较低的房企,短期偿债压力较小,在对抗疫情时更从容;债务水平较高的房企,若线下销售回款受阻,可能会导致流动性不足,甚至面临生存危机。

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来源 丨 嗨牛财经