房企“躺着赚钱”已成过去式 资金链紧张致财务风险加剧

《财经》新媒体 宋金煜/文 潘西/编辑

截止目前,销售额TOP30的房企已有22家发布2019年财报。从数据来看,房企利润下滑已成事实,“躺着赚钱”的红利时代已经过去,“越卖越亏”对于部分房地产企业已是不得不面对的现实。

4月9日,《财经》新媒体记者统计发现,绿城、雅居乐等营收增速为个位数,远洋净利呈现负增长。同时,绿城、佳兆业等房企净利率低于10%,而同期中海、华润净利润率超20%,上市房企间盈利能力分化明显。与此同时,不少房企的负债依然高企,如2019年富力、佳兆业、金科净负债率超过100%,且富力、金茂、雅居乐的现金短债比小于1,短期偿债压力较大。

在业内人士看来,房地产行业利润率下降,是因为各地出台的限价政策以及运营成本增加所致。房企拿到了地却因备案价过高得不到获批,销售不畅的同时,营销成本节节攀升,资金成本已成利润下降的主要因素,未来利润率下滑将是行业普遍现象。

核心数据普降 部分房企净利低于行业均值

近些年,有别于前几年“一路狂奔”的发展态势,不少房企在营收、净利润方面开始出现增速放缓。而衡量房企盈利能力的关键指标毛利率、净利率、ROE,也都存在不同程度的下滑。

记者注意到,在22家房企的业绩中,碧桂园、万科、融创等部分房企营收、净利润增速依然保持两位数,而绿城、恒大、雅居乐营收同比增速为个位数,分别为2.14%、2.44%、7.29;恒大、远洋净利润同比增速分别为-53.78%、-25.67%,雅居乐净利润同比增速仅为5.43%,为近四年最低水平。

根据贝壳研究院数据显示,2007年房地产行业毛利率为39.6%,而2019年已降至30%,房企盈利能力呈现出了较明显的下行趋势。

从房企财报数据中不难看出,2019年万科、龙湖、碧桂园等龙头房企毛利率均有所下降,正荣毛利率同比下滑2.8个百分点至19.96%,为目前TOP30房企中最低净利率水平,另外远洋毛利率也保持低位,为20.07%。

从净利率方面来看,绿城净利率连续五年低于10%,2019年该公司净利率为6.39%,处于TOP30房企最低水平。同时,佳兆业、远洋、正荣等房企净利率低于10%,低于百强房企11.1%净利率均值。

此外,作为利润额与平均股东权益的比值,净资产收益率(简称ROE)是衡量企业盈利能力和运营效率的重要指标。2019年融创、碧桂园ROE均接近或超过30%,位列行业前位,而远洋、绿城ROE仅为5.4%、5.8%,是22家房企中ROE最低的2家房企。

绿城中国董事会主席张亚东表示,公司利润水平较低,主要原因在于过去拿地价格过高,今年结转的利润几乎都是2016、2017年拿的地,2017年之前拿的地没有限价,原本微亏的项目,因目前限价政策都变成了巨亏。

贝壳研究院新房分析师潘浩表示,导致房企利润率下降的原因,一方面是因为房企拿到了高价地,另一方面是整个行业经营资金、营销成本上升所致。实际上,从全行业来看,房地产企业的利润率并不低。因此确切的说,目前是房地产行业在经历了高增长之后的一个回调冷静的过程,未来行业净利率还可能会持续下降到某一个水平上。

富力等房企偿债压力较大 现金流难以覆盖短债

万科董事会主席郁亮、佳兆业主席兼执行董事郭英成均在2019年业绩会上明确表达,房地产行业最重要的是保障现金流的安全,企业要始终追求有利润的收入和有现金流的利润。

然而记者注意到,富力等不少房企现金流并不足以覆盖短期负债,而且净负债率超100%,偿债压力巨大。根据财报数据显示,截至2019年末,富力现金及现金等价物为229.04亿元,而短期贷款为622.7亿元;雅居乐手持现金335.51亿元,流动负债中的借款为422.97亿元。

正是考虑到企业是否具有足够的偿债压力,债券评级机构穆迪近期下调了富力、雅居乐公司家族评级,将富力地产Ba3公司家族评级和富力香港的B1公司家族评级列入下调观察名单。

穆迪副总裁、高级分析师何思娴指出,“富力未来12-18个月的再融资需求较大。2019年末,其持有现金加上扣除运营现金流后的合约销售收入,不足以覆盖短期债务,而公司将需要发行新债来偿付其到期债务。”

亿翰智库研报显示,2019年富力地产、中国金茂现金短债比均低于1。对于现金短债比低于1的房企而言,公司需要协调债务结构,减少短期有息负债的占比,以长债换短债,从而降低流动性风险。

潘浩介绍称,现在房企不仅面临销售渠道不畅通的问题,资金压力也比较大。今年以来,房企发债的用途,九成都是借新还旧,很少用于经营、买地。这是由于2016年、2017年房企纷纷开始高周转的扩张模式,带来的后遗症在市场和政策双重压力之下,表现为房企资金非常紧张。接下来,无论房企海外还是国内发债,融资还是有一定阻碍因素。

为了确保债务不违约,大多数房企还是选择了“借新还旧”。贝壳研究院数据显示,根据对境内募集资金用途分析,2018年以来,房企用于“借新还旧”用途的占比达84%-89%。其中,全部偿还债务的在2020年Q1达到了82%。从发债的角度,扩张规模和维持企业运营的需求已经被防止债务违约所代替。

目前,即期债务较大等方面的压力,需要加强内部管理,关注现金周转,提升抗风险能力。包括碧桂园、新城控股、旭辉方面均在2019年业绩说明会上表示,未来毛利率、净利率下滑是房地产行业的普遍现象,需要提高交付比率,加强土地投资、产品升级、建造成本等方面的管控,并且从冲规模、提排名回归到以资本回报、聚焦利润为核心。

亿翰智库认为,疫情之下,债务水平过高的千亿规模房企和增长型房企,不仅现金流受限,而且存在必要的债务偿付压力。虽然目前信贷市场依然允许“借新还旧”,但是在线下销售彰显疲态的情况下,企业过度依赖外部资金将导致财务成本攀升。因此,此类企业更需要关注的是现金周转问题,建议其梳理旗下项目,适当出售部分投资回报较低的项目回笼资金。