和泓服务上市后业绩首秀 净利润远低于规模相近同行

袁露华 本报记者 卢志坤 北京报道

港股上市物业公司和泓服务集团有限公司（6093.HK，以下简称“和泓服务”）近期发布的2019年业绩报告显示，与同行业规模相近公司相比，由于上市相关成本上升、收益增速下降、高度依赖关联公司，其盈利与成长速度相对靠后。

净利远低于同行

2019年，和泓服务全年营收为2.48亿元，同比增长10.6%，而2017、2018年营收增速分别为15.98%、14.29%，相较而言，2019年增速有所下滑。

报告期内，和泓服务实现毛利润0.84亿元，同比增长4.5%，但毛利率由35.9%下降至33.9%；其间实现净利润0.14亿元，同比下降18.3%，净利润率由7.5%下降到5.65%；每股收益由人民币5.63分降至3.97分。

和泓服务近年营收、净利润情况（数据来源：公司年报、招股书）

将历年营收、利润进行对比可见，近3年，和泓服务的营收与净利润变动发生背离。

截至2019年底，在港上市物业公司共有20家，市值低于50亿元的有9家，和泓服务以4.73亿元市值排名靠后。与其他市值低于50亿元的相近规模物业公司相比，和泓服务营收、利润、增速相对靠后。

和泓服务与相近规模物业公司业绩对比（数据来源：公司年报）

根据各公司2019年年报，祈福生活服务实现净利润0.96亿元，同比增长31.82%；奥园健康净利润1.63亿元，同比增长108.03%；鑫苑服务净利润5.34亿元，同比增长6.8%；滨江服务净利润1.15亿元，同比增长63.4%；时代邻里净利润0.95，同比增长31.82%。

和泓服务与相近规模物业公司业绩对比（数据来源：公司年报）

2019年，和泓服务毛利率为33.9%，与相近规模企业差异并不大，但5.65%的净利润率却远低于行业水平，5家相近规模企业的净利率分别约为24%、18%、15%、16%、9%。

据和泓服务披露的信息，净利润下降主要原因是行政开支大幅增长31%至超过5000万元、上市相关开支亦增长将近600万元，进而蚕食了利润空间。值得注意的是，公司剔除上市开支后的经调整净利润为3150万元，较2018年同期增加10.1%。

对关联公司依赖高

2019年，和泓服务占比总收入近七成的物业管理服务同比增长8.4%，达到1.68亿元，其中来自于关联开发企业的物业管理服务收入占比在2016～2018年分别为97.3%、96.3%及95.9%，2019年数据未对外公布。对比鑫苑服务、奥园健康，这一比例分别为82%、41%，相对而言，和泓服务对关联方的依赖较深。

和泓服务方面表示，关联公司和泓置地在未来几年内还将是其物业管理的主要来源。

与同行业相比，2019年和泓服务在管面积同比增长4.8%，在管面积和收入增速均低于其他企业。截至2019年12月31日，和泓服务在中国11个城市管理36个物业管理项目，总订约建筑面积超过820万平方米，总收费管理面积为660万平方米。

2020年初，和泓服务完成对上海同进的股权收购，在管总建筑面积增加至约1190万平方米，或一定程度降低对关联公司项目的依赖。

对比之下，祈福生活服务、奥园健康、鑫苑服务、时代邻里各自在管面积分别约为1000万平方米、1500万平方米、2000万平方米、1400万平方米、4700万平方米，物业管理服务收入分别为0.58亿元、1.63亿元、3.14亿元、4.12亿元、6.78亿元。

以此计算，与其他中小型物业管理公司相比，和泓服务的服务面积较少，但单位面积物业管理服务收入却更高，单位物业收入为2.12元/平方米•月，与2018年持平，在行业中处于高水平。

和泓服务与相近规模物业公司业绩对比（数据来源：公司年报）

易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进表示，物业收费一般是在政府指导价的基础上，按楼盘进行市场定价，重要影响因素在于楼盘地段、定位、建筑年代，即同等条件下，越是大城市的好地段定位越高端、年代越新的楼盘物业费相对越高。

就和泓服务而言，其区域布局与和泓置地一致，主要分布在华北与西南地区。2019年，华北地区、西南地区分别贡献了42.2%、35.9%的物管收入，北京、重庆、成都的在管面积就占了全国总在管面积的近七成。

而相近企业的项目集中度相对较低，如鑫苑服务主要分布在中东部11个城市，时代邻里主要布局在大湾区的8个城市。同时，和泓置地在成渝的楼盘较新，均为2010年之后建成，且布局有商业楼盘，由此，和泓服务单位物业收入较高。

值得注意的是，2019年和泓服务非业主增值服务同比增长85.9%，在总收益中的占比由6.2%增长至10.4%，对此，公司披露主要是2019年和泓置地达到销售阶段且需和泓服务协助服务的开发物业增多，业务内容包括销售协助服务和管理咨询服务。

严跃进表示，这部分业务一般遵循市场定价，收入随着关联集团开发物业的增多而增多，但在总收入中的占比会随着企业市场化而降低。

2019年，和泓服务社区增值服务收入下降2.1%至541.5万元，这是由于公司停车位租赁收入和公共设施租赁收入减少，拉低了社区相关服务板块业绩上升幅度；而该板块的毛利率为54.9%，大大高于物业管理服务30%、非业主增值服务16%的毛利率，故一定程度上影响了收益水平。

对比来看，奥园国际的社区增值服务收入达到6692万元，同比增长38%，时代邻里则达到7661万元，同比增长32%，而行业龙头企业如碧桂园服务、保利物业，社区增值服务同比增长均超过1倍。

针对物业管理收费、非业主增值服务定价问题，《中国经营报》记者电话联系和泓服务方面进行询问，对方表示不接受采访，邮件亦未收到回复。

（编辑：卢志坤 校对：颜京宁）