疫情下房企一季度销售普降:“以价换量”成常态

新冠肺炎疫情影响下的房地产市场,迎来近几年表现最差的一个季度。

诸葛找房数据研究中心监测数据显示,2020年一季度,60个重点城市新建商品住宅销售面积约为3892万平方米,同比下跌超5成,环比下跌超6成,创近十年来历史同期最低水平。其中,2月份多城市受疫情影响,几乎无成交。

上市房企的一季报,正是在这一背景下出炉。综合各家数据来看,一季度房企销售下滑是常态,降幅多在20%-30%的水平。

为应对疫情影响,房企普遍采取了以价换量的策略,但除恒大等少数企业外,大部分房企未能挽回销售下滑的局面。

近期,随着疫情受控,房企进入有序复工阶段,市场交易量也出现回升。分析人士认为,尽管房企的年度销售目标普遍有所增长,但一季度的缺口能否被填补,仍有待时间验证。

“量价齐跌”

今年第一季度,“第一军团”的销售规模出现分化。万科、碧桂园(权益)、融创的销售规模分别为1378.8亿元、1008.8亿元、617.6亿元,同比分别下滑7.74%、15.9%、22.7%,三家房企的销售面积也有不同幅度的下滑。

采取网上卖房,并实施了价格优惠策略的恒大,则实现了销售的增长。一季度恒大合约销售金额约1473.7亿元,同比增长23.2%。合约销售面积1658.2万平方米,同比增长约50.4%。

其中,恒大、融创的销售价格都出现明显下调。一季度融创的销售均价为13620元/平方米,同比下降7.4%;恒大的均价为8887元/平方米,降幅达18%。

受新冠肺炎疫情影响,今年第一季度,房地产市场呈现“V”型走势。在1月市场出现小幅下滑后,2月一度降至冰点,3月中旬以来,市场开始复苏,但至今仍未完全恢复至去年同期的水平。

在此背景下,房企的销售业绩普遍低于去年同期。上海易居研究院的统计显示,今年第一季度,百强房企全口径销售金额约16287.4亿元,同比下降24.1%。

根据公告,除恒大、建业、首开等少数房企外,多数企业的销售规模出现下滑,下滑幅度从个位数到30%以上不等。其中,两到三成的下滑幅度较为普遍。

大中型房企中,阳光城一季度销售283.33亿元,同比下降16.77%;新城控股销售309.81亿元,同比下降33.68%;远洋销售155.2亿元,同比下降30%;中海销售597.16亿元,下降11.7%;旭辉销售224亿元,同比减少34.9%……

价格下调的情况也成为常态。由于现金流吃紧,不少房企降价销售,使得业绩呈现出“量价齐跌”的局面。今年第一季度,远洋的销售均价为20200元/平方米,同比下降10%。金茂、阳光城等企业的销售价格也明显低于去年同期。

北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,接下来很多房企即将披露的一季报可能会出现营收、利润双双下滑的现象。

行业洗牌加速

按照惯例,一季度通常是业绩贡献最小的时段,在很多房企的年度销售计划中,一季度所占的比重通常在20%左右。但受新冠肺炎疫情影响,一些房企的计划完成情况远低于上述比例。

比如,一季度奥园取得合约销售143亿元,仅完成年度目标的10.8%。正荣销售178.98亿元,完成年销售目标12.78%。旭辉的销售目标完成情况还不到一成。

上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进指出,这是由于今年房企的销售目标继续上调所致。

按照平安证券的统计,30家房企2020年销售目标平均增速为14%。虽然与2019年30%的增幅相比,下降了16个百分点,但考虑到新冠肺炎疫情的影响,完成目标的难度仍然不小。

前述房企人士指出,由于新冠肺炎疫情的影响,公司内部已经对销售目标进行小幅下调。此外,在上下半年的业绩分配上,也由原来的4:6调整至3:7。

不过对于未来的市场前景,该人士表示乐观。他认为,购房者对房屋的需求是刚性的,虽然有可能延后,但总量不会有太大变化。因此,按照当前的复工复售情况,加上各地出台的支持措施,市场有望在二季度恢复正常。

上海易居研究院指出,到今年3月,百强房企的销售已恢复至去年同期八成。其中龙头房企率先复苏,十强房企的销售额已恢复至去年同期九成左右。

严跃进认为,若市场恢复顺利,房企仍然有希望最终完成今年的销售目标。但考虑到库存量普遍较大,降价销售的现象有可能继续出现,并使得企业的利润率进一步下滑。

此外,由于头部房企具有更强的抗风险能力,疫情将加速行业的洗牌,并使得行业的集中度进一步提高。