楼市规则突变!上海地产圈巨震!

上海最近的土拍市场可谓是有点热闹。

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土地出让规则有变!未来更多房企有机会上海拿地

4月11日,上海发布两宗普通住宅用地出让信息,出让文件显示,上海执行了三年的土地出让规则出现变化。

有效申请人数6人成为竞价招标和挂牌出让的分界线,而此前的分界线为3人。同时,竞得人需自持15%(或以上)面积的建筑用于租赁的规定没有出现。

有两点需要关注:

1:更改了出让方式:两宗地块均采取招挂复合方式出让。具体为,经核验,有效申请人数为六人及以上的,地块采用竞价招标方式出让,有效申请人为投标人。有效申请人不足六人的,地块采用挂牌方式出让,有效申请人为“竞买人”。

2:上海住宅用地出让要求已经执行4年的需竞买人持有的15%的公共租赁用房以及5%比例的保障房已经不在显示。

放宽了竞买人的开发难度,自由度更大,且相对于2019年要求建设总套数、建筑高度、自持公共租赁用房、保障房、产品类型。

而松江区两块住宅用地容积率分别为:

1:松江区中山街道SJC10010单元37-01号地块容积率1.6 可以出现的建筑类型:小高层、洋房、类别墅(叠加类型),产品溢价率高,且周边无此类竞品。

目前周边新房仅一个世茂在售4.2万/㎡,二手房均价3.5-4万。该地块楼板价起拍约:22000元

松江区永丰街道H单元H24-07号地块

2:松江区永丰街道H单元H24-07号地块容积率为 1.4 可以出现的建筑类型:洋房或叠加别墅,产品溢价率高。

周边短期仅有一个新盘,洋房精装售价4-4.4万均价,而普通住宅售价3.5-4万,叠加别墅二手均价4万-5万。且周边同期有三块住宅用地已经成交,该地块楼板价起拍约:22000元

至此松江区未来新房扎堆的区域将集中在:

1:永丰街道H单元 (位于松江城区西南)

泗泾地铁站北侧地块(其中融创地块已经售完)

2:地铁9号线泗泾站北侧:目前板块南侧 同济售价:4.2-4.6㎡ 北侧:融创新项目 ,预计5-6万+/㎡。

同时松江区目前在售新房已经全部站稳4万+,和青浦区地铁17号沿线除徐泾镇版块内,已经全部看齐。

整体供应量在8000套左右,预计在未来半年到一年半时间,松江区楼市将会呈现开发商和二手房业主之间博弈。

02

上海最近出让的某地块可能失效,相关房企高管被带走

这个周末,上海地产圈都在传一个爆炸性的消息,中海上海总经理被带走调查了,随后,万科上海公司、华润华东大区两名负责投资的人士,也失联了,电话打不通。

消息迅速散播到了全国其他区域,地产人的朋友圈各种小道传闻漫天。

根据调查,这次事件可能与涉嫌围标拿地有关,而相关土地则是上海市虹口区嘉兴路街道HK271-01地块。

上海市虹口区嘉兴路街道,寸土寸金的市中心,距浦东陆家嘴、浦西外滩直线距离都是2公里,距人民广场直线距离也仅3公里。

3月31日,这个片区出让了一幅纯住宅用地,也是三年来,唯一的一次纯住宅地块开卖。更难得的是,这块地没有要求自持,没有限价,拿下建好就能以市场价卖出去。

如此好地,自然吸引了诸多知名开发商前来。万科、华润、招商、中海、绿城甚至平安,都派人参与了竞拍。

最终,这块“肥肉”被中海地产以34.3亿元收入囊中。

如果故事到这里,顶多是中海欢喜,其他开发商失意,各回各家。但是出让的一个细节,在当时就引发了关注和争议。

人们注意到,这么一块好地,六家有钱的开发商+平安争夺,竟然是0溢价,以底价成交,楼面价63155元/平方米。

要知道,该地块周边的二手房售价都在10万+,15万+。 但中海地产在在有竞价的前提下,以底价成交,令人意外。

这让我想起了早年前业内一个事件。2010年北京著名的CBD中服地块出让,十几家开发商要竞拍,却传出“内定远洋地产”,遭到了潘石屹等人的炮轰。后来,中服地块被分拆上市。

所有事件的一切,都等官方给出最后结果,其余的也不多做。

我们普通买房者,还是多看看还有哪些好盘能买,小编统计了4月中下旬计划开盘的项目,如有错误或遗漏,欢迎补充。

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