近日
昆明市房地产开发与经纪协会召开发布会
发布《2019年度昆明市房地产行业蓝皮书》
该书对2019年昆明市房地产市场及行业
的发展状况进行了全面剖析
发布了相关成交数据
解读《2019年度昆明市房地产行业蓝皮书》
昆明市房地产专委会主任周建
昆明市房地产专业委员会主任周建对《蓝皮书》进行了详细的解读
土地市场
昆明全年土地收入破千亿，创历年新高。去年昆明实现总供应面积4440万方（历史第二），住宅供应面积3123万方（历史第一），总成本面积3874万方（历史第一），其中住宅成交面积2820万方（历史第一），总的土地总成交金额1011.6亿元（历史第一），全国排名第16位。同时，2019年全年土地流拍/中止数量高达88宗，也创新高。
随着城市扩容，土地成交热点区域逐步转移到了非传统热点板块，如东南板块、空港滇中、呈贡、晋宁未来城等，整体成交占全市土地供应40%以上。
新房市场
2019年昆明商品房量价稳涨价，金额再创新高。全市商品房成交面积、总成交金额均创新高。全市商品房均价11788元/平方米，涨幅均为近五年新低,其中全市住宅均价12084元/平方米，上涨10%。
商品房供求结构持续分化，非住库存压力大。住宅连续两年供小于求，消耗库存；办公公寓持续放量，以价换量保证销售；商业市场持续疲软，库存压力大；车位供求两旺，供过于求。
为普通人造好房子仍是住宅市场主流。2019年，全市住宅供应122371套，成交125887套，供求基本平衡。从购房面积看，140㎡以下的住宅销售套数占到了全市的80%。总价200万以下的住宅是昆明绝对主力，占比高达83%。
环滇时代来临 昆明城市发展向南再向南。从板块来看，2019年整个南市区（滇池、官南、会展、东南、经开、呈贡），住宅成交628万方，占全市成交量的41.3%。曾经的非主力开发区域也进入了购房者的视野。晋宁未来城片区2019年住宅同比上涨125%，均价12825元/平方米，同涨4%。昆阳成交量甚至超过经开区，达到26万方。随着招商、新城、华侨城、实地等多家房企在晋宁落地，环滇时代的来临似乎不远了。
住宅市场整体供销健康，板块之间有差异。高容量的热点板块市场供销两旺，库存合理，典型如呈贡、滇池、会展、东南、北市、官南等；低容量的板块如晋宁、东市等板块快速崛起，供销大增；需要适度关注空港滇中、太平西山等板块存在一定的库存偏高的情况，但是总体风险仍可控。全国性房企的进入带动郊县新一轮增长。
客户信息
市场、政策的影响下，客户裂变分化。州市、外省客户在昆明的购房诉求也出现了明显裂变分化：
州市客户涌入主城，看好一二圈层的主城教育、医疗等配套，占主城去化量近40%以上。
外省客户更青睐三四圈层的文旅项目，看好低总价、物业形态改善、文旅配套等，在郊县的客户总体占比达到38%。
竞争现状
全国化竞争已成为昆明市场的主流。
1、2019年全市排名前十门槛维持41亿，与去年齐平，较2017年提升14亿元；市场前十的总销售金额为1119亿元，市场占有率提升到50%，市场集中度仍在持续提高；
2、2019年俊发集团在昆明市场总销售金额290亿，同比增长34%，市场占有率13%，依托强大的土地市场渗透能力,俊发已连续多年保持本地市场第一；
3、万科、融创、碧桂园、恒大这全国四强，在昆明表现同样抢眼，2019年销售金额的提升速度远超市场平均速度，市场占有率快速提升。
首现百亿单盘，大盘销售攀高：去年昆明出现的首个百亿单盘——昆明融创文旅城。该项目2019年全年实现供货54.52万方，备案69.98万方，备案金额106.89亿元，单价15275.59元/平方米，成交金额在2019年全国排行7名。
二手房市场
二手房热度整体下降。与新房市场火热状态不同。2019年昆明全市二手房销售62545套，其中住宅51354套，同比上年下降17%、19%；随着2019年新房市场供应充足、价格稳定，二手房市场成交量有所回调。
二手房刚需属性显著，购买客户以省内为主。与新房相悖的是，二手房市场呈现更明显的刚需性，90㎡以下的小户型产品是绝对主力，占比60%以上；2019年二手房市场客户以州市客户、昆明市客户为主，占比均为39%；相较而言，省外客户占比略低，仅占比22%。
今年一季度成交接近“腰斩”
2020年一季度，疫情冲击下昆明楼市走向近年最低点，一季度市场规模恢复有限。商品住宅成交123万方，同比已接近腰斩，降温明显。但中短期来看，房地产仍是昆明经济的基本盘。经历了一个完整的价格上涨—成交上涨—供应上涨的周期后，市场将会进入平台期。
2020年仍是还债高峰年，系统性金融风险加剧。全社会、全行业都面临债务“到期墙”的新高，融资能力弱、周转效率低的企业迎来风险大考，2020年流动性资金进攻中国将成为大概率事件。
来源：昆明房协、昆明日报（记者 吴劲松）
编辑：张雨馨
审核：周健军
终审：许建龙
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