房东李某某将自己的房子卖给袁某某，为了帮助袁某某获取更高的贷款额度，李某某与其签订了两份售价不一的“阴阳合同”，并在其支付了部分首付款后，便将房子过户给袁某某。此后，袁某某无法付清剩余款项，李某某将其诉至五华区人民法院，一审以败诉告终，后李某某上诉至昆明市中级人民法院，近日，昆明中院对此案作出终审判决，李某某再次败诉。
二审中，昆明中院认定的事实显示，李某某与袁某某二人签订的“阳合同”经过公证机构的鉴定，且在五华区不动产登记中心备过案，但却不能作为裁判依据，这是为什么？
一套房子签订两份买卖合同
2019年8月22日，李某某向五华法院提起诉讼，请求判决解除自己与被告袁某某于2019年6月10日签订的《二手房买卖合同》，被告将案涉房屋返还并赔偿违约金。双方在此合同中约定，李某某将案涉55平方米的房屋以55万元的价格出售给袁某某，袁某某在签订合同当日支付15万元首付款，尾款以银行贷款方式支付。
五华法院查明，除了这份合同以外，双方于2019年5月4日还签订有一份三方《房产买卖居间合同》，在这份合同中双方约定的房屋成交价为50万元，首付款为11万元，尾款以银行贷款方式支付。
经过法院调查，《房产买卖居间合同》为原被告双方与某地产经纪公司共同签订，在庭审时，地产经纪公司负责人出庭作证，证明双方交易总价实际为50万元，实际约定首付为11万元，因被告袁某某首付款不够，故双方协商将公证买卖合同即《二手房买卖合同》中的交易价格调整为55万元，首付款调整为15万元，以增加贷款额度。
此后，因为袁某某未申请到贷款，因此没能按时支付尾款。庭审中，袁某某辩称，因李某某在诉讼时对案涉房屋申请了财产保全，直接导致袁某某的贷款资料被银行退回，无法继续就此房屋的购买申请贷款。
五华法院经审理后认为，该案中双方前后签订的两份合同均为有效合同，彼此独立存在。被告袁某某实际支付了10万元首付款以后，原告李某某即出具了收据，并实际办理了过户手续，其以自己的行为作出了变更首付款约定的意思表示，因此确认该案买卖合同价款为50万元，首付款为10万元。
真实意图是该纠纷中的裁判关键
关于该案中被告袁某某未履行尾款支付义务是否违约，该案一审法官李林友说：“根据本案合同客观履行情况，被告已履行完10万元首付义务，因此首付支付中不存在违约。”关于尾款支付，李林友表示，双方约定尾款由银行贷款支付，但并未约定向银行申请贷款的时间，按照日常经验法则，被告应在合理期限内向银行申请贷款。而原告李某某提起诉讼的时间距离第二份合同的订立时间只有72天，尚在申请银行贷款的合理期限内，且原告于起诉当日申请对案涉房屋进行保全，从而导致被告无法办理个人房屋抵押贷款，故被告无法支付购房尾款不存在违约行为。最终五华法院判决，驳回原告李某某的诉讼请求。后李某某提出上诉，昆明中院二审维持原判。
该案中一、二审法院均认定前后两份合同都是有效合同，李林友解释，“虽然第二份合同进行过公证，且在不动产登记中心备过案，这可能对其他程序有用，但对合同本身的法律效力没有影响。”李林友说，该案是典型的“阴阳合同”纠纷，在此类纠纷中，“阳合同”只是外在表现形式，并非当事双方的真实意思表示。“庭审时第三方出庭作证，证明了双方达成买卖关系当时的真实意思，因此这一意思被作为裁判依据。如果没有证据证明当时的真实意思表示，那第二份合同将作为裁判依据，因为第二份合同的签订，实际上对第一份合同的约定进行了否定。”
法官提醒
买卖房屋千万别签“阴阳合同”
法官李林友提醒，目前“阴阳合同”在房屋买卖交易中比较常见，“不管出于什么目的，都不要签订‘阴阳合同’，此种合同风险太大，切忌贪小便宜吃大亏。”李林友补充，如果迫于现实无奈必须签订“阴阳合同”，那双方应该在两份合同之外再行签订一份补充协议，对两份合同的签订目的和真实意思表示进行说明，为可能发生的纠纷防患于未然。
（原标题：卖房签“阴阳合同” 房东二审败诉）