未来的房地产,一边上海化,一边鹤岗化?

未来十年,大量人口将聚集在500万人口级以上的大城市,而越来越多的中小城市将面临产业衰落、人口流失的严酷景象。

底特律是美国密歇根州最大的城市。1908年,福特公司就是在这里推出了第一辆T型车,从此底特律成为全球汽车工业的心脏。

汽车产业的蓬勃发展带动了底特律的繁荣。二十世纪上半叶,底特律一度成为仅次于芝加哥的美国第二大工业城市,人口最多时曾达到220万人。另外,美国第一条环城高速公路也是在底特律修建的。

底特律80%的经济依靠汽车产业,一旦汽车产业出现危机,当地就业和政府财政就跟着倒霉。随着日本和西欧汽车产业的崛起,加上2008年全球金融危机,美国汽车产业受到巨大冲击。底特律市未能幸免,2013年正式宣告破产,成为美国历史上规模最大的破产市政府。

今天的底特律,城市人口已经锐减到了67万。没有人口支撑的房价也一落千丈,人们只需花1万美元就能在市郊买到一栋不错的别墅,价格还不如上海的一间厕所。

英国古城斯托克,境遇和底特律相似。

斯托克港市曾是英国工业革命时期的一座大城市,被誉为“英国景德镇”。当时斯托克城区共有800多家瓷厂,生产的瓷器占到整个欧洲制瓷业的80%。

但是今天的斯托克港城不断萎缩,面积已经跟香港差不多了,人口不到25万,差不多是香港的1/30。

去年下半年,斯托克当地政府以每套一英镑的价格出售了4000多套控制房。

第三个案例是日本北海道的八云町。

由于人口流失、少子化和老年化,八云町的一块280平米的住宅用地,只需要450日元,不到27元人民币。即便房价如此便宜,也很难找到接盘侠。因此日本政府专门成立了空屋银行,把房子免费送人。

像底特律、斯托克和八云町这样的城市,在城市经济学中被称为“收缩型城市”:随着产业的衰落和资源的枯竭,城市机能逐渐萎缩,最终出现空心化的景象。

今天中国的一些城市也像极了底特律和斯托克,比如东北的鹤岗市。

鹤岗历史悠久,明朝万历年间,传说清太祖努尔哈赤曾在鹤岗阿凌达湖一带(今将军石山庄)建造了200多艘战船,带领2000多名将士乘船南下,统一东北女真各部,因此鹤岗也被认为是满洲皇族发祥地之一。

后来人们在鹤岗发现了煤矿。1949年后煤矿产量出现惊人的增长,鹤岗人口在极盛时达到150万。但是在过去的十年里,随着煤矿资源的枯竭,鹤岗也渐渐江河日下,尤其是房价,更是沦为白菜价。

去年4月,有媒体发现鹤岗的房价已经跌到了100-200元/平。我们只要花1.5万-3万元就能买到一套2018年建成的新房。

鹤岗房价变得如此低廉,并不是一个个别现象。

比如在辽宁省阜新市,只要花1-2万元就能买到一套房,还附送一个地下室。甘肃省玉门市的房价就更便宜了。甘肃玉门诞生了新中国第一口天然油井,曾是西北地区最繁荣的能源基地,但是今天的玉门几乎不产油了。玉门一套70多平米的房子,售价不到2000元,相当于一部小米手机的价格,听上去十分魔幻。

今天中国城市的房价已经出现了两极分化的现象。

《2019年全球生活报告》显示:2019年,全球住宅价格最高的城市前10名中,中国占了4个,其中房价最高的是香港,均价达到15万/平。接着是深圳和上海,房价分别为5.2万/平和5.1万/平。北京由于严格的调控政策,房价排在全球第九位,均价为4.1万/平。与此同时,中国不少中小城市的房价出现了“鹤岗化”。

去年,国家发改委首次提出“收缩型城市”的概念。全国660个城市中,一共有80个城市出现不同程度的收缩,占比高达12%。

这些城市一般经历了连续3年或者3年以上的常住人口的减少,如果我们用一个黑点代表一个“收缩型城市”,那么从地图上看,东北地区的黑点已经连成线状,而长三角和珠三角这些相对发达的地区,竟然也有黑点成片地出现。

未来十年,人口向沿海三大都市圈和中部省会城市聚集的现象会越来越明显。大量人口将聚集在500万人口级以上的大城市,而越来越多的中小城市将面临产业衰落、人口流失的严酷景象。

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