今日，青白江土地市场迎来2020年首拍，登场的是位于凤凰湖片区的超百亩大地块。
同场进行拍卖的还有来自郫都区郫筒镇的两宗纯住宅地块。3月17日，花样年以楼面价5020元/㎡竞得43亩纯住宅地块（有配建绿地与道路要求），该宗地就位于今日二号宗地以南1.5公里处。
竞拍结果
花样年&东原加码郫都区
一号宗地（青白江区），净用地面积约168.43亩，住兼商用地，起始楼面价为3500元/㎡。底价成交，竞得者为成都市智汇新城投资发展有限公司。
二号宗地（郫都区），净用地面积约30.71亩，纯住宅用地，起始楼面价为6300元/㎡。竞得者为花样年+东原，成交楼面价6720元/㎡，溢价率6.67%。这是花样年继3月之后今年再度落子郫都区，同时也是东原继去年底拿地犀浦之后加码郫都区（上一次同样是与花样年合作拿地）。
实际上，花样年早已是郫都区的“老朋友”。根据锐理数据RAP系统显示，加上今日斩获地块，花样年已通过公开方式在郫都区拿下7宗地，其中6宗皆位于郫筒镇，剩下1宗布局在犀浦镇，拿地最高楼面价为8930元/㎡；已呈现项目包括花样年香门第、花样年龙年国际中心等。
（花样年在郫都区拿地情况 统计时间截至2020年4月20日）
三号宗地（郫都区），净用地面积约8.1亩，纯住宅用地，起始楼面价为6000元/㎡。底价成交，竞得者为龙腾地产。
一号宗地
青白江百亩地块
宗地位于青白江凤凰大道东北侧，凤彩路以北、凤凰东五路以西，周边为未形成的规划道路，属于近几年青白江重点开发的凤凰新城片区，以西即是占地约800亩的凤凰湖湿地公园，直线距离约800米，生态资源优势明显。
宗地由两宗连襟地块组成（S1地块约86.2亩，S2地块约82.2亩），形状规整方正，易于打造，目前未实施打围平整，内部存在杂草和建渣，需竞得人自行处理。
基本指标
宗地位置：青白江区凤彩路以北、凤凰东五路北段以西
净用地面积：168.43 (亩)
土地用途分类：住宅兼容商业
商业占比上限：20 %
计算容积率：2.5
可开发体量：28.07 (万㎡)
起拍单价：583.33 (万元/亩)
起始楼面地价：3500 (元/㎡)
建设要求：S1地块与S2地块均须在建设用地内临规划道路配建建面不小于800平方米的社区用房；项目成品住宅面积比例达到80%。
目前宗地生活配套主要位于西侧，2公里范围左右分布着川化润嘉幼稚园（凤祥分园）、凤凰实验幼儿园、大同镇幼儿园、怡心幼儿园、青白江大同小学、大弯中学（两所）等教育资源，以及青白江区人民医院等配套；宗地处于青白江城区边缘，距离千盛百货、万达广场等大型商配较远。
（一号宗地区位图）
市场扫描
2019年青白江共成交住宅类地块10宗，其中有4宗净用地超百亩，最高成交楼面价为4020元/㎡；这些地大都为底价拍出，最高溢价率为11.39%；拿地企业包括人居、交投、中交，以及新面孔越秀。
这之中，最重要的当属万达拿下208亩住兼商用地，落下万达广场，填补区域内大型商业缺失的空白。目前青白江万达广场住宅产品已多次推售，2019年备案均价为8400元/㎡。
青白江是房企投拓远郊的重点区域。截至目前，通过公开市场拿地进驻青白江的品牌房企已有十余家，包括万科、恒大、美的、新城控股等，凤凰新城片区则是重点布局版块。
截至目前，青白江区共有8宗住宅类地块成交楼面价达到4字头，其中最高价格为4800元/㎡，即2018年雅居乐拿下的光明星徽城项目用地价格；该地块与一号宗地直线距离约2.2公里。
（2019年青白江区涉宅地块成交情况）
聚焦到宗地周边两公里范围内，2017年以来共成交住宅类地块7宗，百亩以上的大地块为主流，最高楼面价为4740元/㎡，即花样年江山项目用地价格；2019年花样年江山住宅备案均价为9472元/㎡。
2019年青白江商品住宅成交183万方，在远郊各区中遥遥领先，备案均价为7977元/㎡。只不过，比销量更多的是供应量，去年青白江供应商品住宅约236万方，供销比约1.3。
二号宗地
郫都区30.7亩地块
二号宗地位于郫都区郫筒街道，西侧临中信大道三段，北侧为望帝路，与花样年龙年国际中心隔街相望，东侧为蜀贤路，与望丛祠直线距离约500米。
基本指标
宗地位置：郫都区郫筒街道望丛村4社、菊松村4社
净用地面积：30.71 (亩)
土地用途分类：纯住宅
计算容积率：2
可开发体量：4.1 (万㎡)
起拍单价：840 (万元/亩)
起拍总价：25798.92 (万元)
起始楼面地价：6300 (元/㎡)
建筑高度：不大于36米
建设要求：P69配套绿地，公园绿地面积15.65亩（不纳入出让及持准面积）；成品住宅面积比例达到80%
宗地位于郫都区老城区，靠近蜀都新城，整体居住氛围较成熟：
商业：两公里范围内有花样世界、百伦百货，与万达广场直线距离约3.6公里；同时周边多个小区都有一定底商或商业体，可满足基本消费需求。
交通：通过中信大道、蓉昌高速可直达红光镇与成都主城区；与在建的地铁6号线望丛祠站直线距离约1公里——6号线预计今年年底通车，西北起自郫都区，途经金牛区、成华区、高新区、天府新区，西南止于双流区，是我国西部地区最长全地下地铁线路。
教育：两公里范围内聚集有郫都区示范幼儿园、郫都区机关幼儿园、郫筒一小（望丛校区）、郫筒二小（金花桥校区）、郫都区一中、郫都区二中，主要集中在宗地以南以东区域。
医疗：郫都区中医医院、郫都区妇幼保健院、郫都区人民医院都与宗地相距不远。
此外，宗地与郫都区具有代表性的生态资源——清水河生态艺术公园直线距离约1.8公里
（二三号宗地区位图）
三号宗地
郫都区8亩迷你地块
三号宗地同样位于郫都区老城区，与二号宗地直线距离约2公里，东侧紧邻成灌公路（213国道），与中铁·奥维尔、中冶·中央公园为“近邻”，与郫都区客运中心不足1公里，与石牛公园相距约1.5公里，向西直线距离约700米处是郫都区岷阳实验外国语学校，与地铁6号线望丛祠站（在建）距离约2公里。
与二号宗地情况类似，三号宗地的生活配套主要集中在以南的蜀都新城（如上图所示）。
本宗地净用地面积不足10亩，可开发体量约1.08万方，可发挥空间非常有限。近十年中，郫都区仅出现过1宗面积小于10亩的地块，即宗地旁边的中铁·奥维尔的一部分，但该项目总体占地面积为466亩。
当然，身型“迷你”的好处也有——拿地成本可控，入局门槛低。
基本指标
宗地位置：郫都区郫筒镇洪石村一、二社
净用地面积：8.1 (亩)
土地用途分类：纯住宅
计算容积率：2
可开发体量：1.08 (万㎡)
起拍单价：800 (万元/亩)
起拍总价：6480.61 (万元)
起始楼面地价：6000 (元/㎡)
建筑高度：不大于36米
建设要求：成品住宅面积比例达到80%
市场扫描
郫筒镇（郫筒街道）是郫都区房地产市场开发的重要“阵地”。
统计显示，2017年以来该区域共拍卖8宗地（不包含今日出让地块），最高成交楼面价为8400元/㎡，即正黄去年拿下的48亩纯住宅地块价格。据悉，该地块项目命名为正黄·翡翠堂，将打造正黄翡翠2.0深居系产品，户型为建面约125-143㎡的云境洋房和建面约109-122㎡的墅居平层。其他拿地房企也都是花样年、龙湖、时代中国、人居、金隅等“实力派”。
值得一提的是，区域内除了花样年香门第与首开龙湖紫云赋各须配建不少于14个班级、15个班的幼儿园外，2018年嘉祥教育科技集团有限公司通过挂牌取得一宗45亩的商业地块，根据出让要求，竞得人须用该宗地建设包括高中和幼儿园的学校。
这些都将会是未来区域内重要的教育配套支撑，其中嘉祥地块就位于今日出让的二号宗地以南两公里范围内。
（2017年以来，区域内涉宅地块成交情况）
落到住宅市场，统计显示，2019年至今区域内超过10个住宅项目有过推售与成交，且区域房价出现分水岭：
这之中就包括去年因巨大价格“剪刀差”（成交均价仅6300元/㎡）引来万人摇号的中铁奥维尔；此外，位于龙湖弗莱明戈旁边的成都鑫苑城共推盘4次，最近一次开盘是在今年3月8日，推出了387套105-136㎡的精装房，成交均价约10821元/㎡；另一“老盘”海骏达蜀都1号去年一月也开过一次盘，主力户型面积区间为81-120㎡，成交均价为9069元/㎡……
随着“老盘们”相继进入收官倒计时，补位的“新盘们”推售价格已基本集中于11000-17000元/㎡，譬如：
花样年香门第去年9月推出238套房源，高层成交均价为14155元/㎡，叠拼成交均价为16000元/㎡；去年亮相的时代风华，首批次推出260套房源，高层成交均价为11943元/㎡，叠拼成交均价为14194元/㎡，户型建面区间为113-153㎡。
同样是去年首次开盘的保利熙园与金隅金玉府，成交价格也来到了13000-16000元/㎡的水平。此外，今年3月首开龙湖紫云赋也有开盘，推出124-206㎡中高层房源与112-123㎡高层房源，其中中高层价格达到了17775元/㎡。
当然，至于市场接受度如何，那自然是“冷暖自知”了。
这也是郫都区整体市场的一个简单“缩影”。2019年郫都区商品住宅新增供应11695套，成交了11739套，供需基本平衡；成交备案均价为11184元/㎡，这也是郫都区商品住宅均价首次破万。
文|小白龙
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