“四川黑马”圣桦集团底色：逆市加码三四线，幕后信托狂加持

来源：地产密探（ID：real-estate-spy）

作者：密探君

楼市进入“强者游戏”，但谁又敢说，“弱者”就毫无机会？

4月17日，成都集中出让三宗地，其中一宗位于蒲江，占地67.8亩，用地为“住兼商”，溢价率1.52%，成交楼面价2184.78元/㎡，总价约2.27亿元，拿地者为成都圣桦凯熠房地产开发有限公司。

成都圣桦凯熠最终都指向一匹来自四川的“潜力黑马”——圣桦集团。这次在成都青白江拿地，意味着圣桦集团时隔2年后重返成都楼市进军三圈层。

类似蒲江的成都三圈层，其实就相当于三四线城市。3月中旬，华夏幸福联手花样年和大悦城控股总斥资3.38亿元底价摘得蒲江寿安镇一宗占地177.85亩的地块。

地产密探注意到：4月13日，云南工投昭阳产投公司出售云南宸丰置业30%股权收官，成都宇峰置业以约1.77亿元底价摘牌，背后出资者同样是圣桦集团。

2019年初，云南工投昭阳产投公司曾对外出售云南宸丰置业70%股权，最终成都瑞兴通科技有限公司以约3.84亿元底价摘得，该公司出资人也是圣桦集团。去年10月份，成都瑞兴通科技有限公司退出，成都宇峰置业接盘。

注意！去年12月下旬，成都宇峰置业通过出售云南宸丰置业20%股权引入“金主”四川信托。从最新承让30%股权看，成都宇峰置业持有云南宸丰置业80%股权，四川信托则持有20%股权。

云南宸丰置业旗下主要项目为“圣桦锦悦府”，位于云南省昭通市昭阳区昭阳大道，占地422亩。去年，昭阳区GDP总量338.48亿元，整个昭通市GDP总量近1200亿元，同比增幅9.8%，这个增幅还是比较高的。

另据《云南年鉴2019》对外披露：2018年末，昭通市全市常住人口559.1万人，城镇化率 34.55%，相比全国常住人口城镇化率59.58%，相差25.03个百分点，但发展后劲不容忽视。

若跟四川地级市比较，昭通去年GDP总量相当于四川分别排名第14、15的广安和攀枝花之间。去年，成都蒲江的GDP总量为167.82亿元，在成都22个区县GDP总量排名处于“垫底”。

从圣桦集团布局轨迹看，从诞生的2012年起，最早进入的是四川南充市的南部县，打造了如今的圣桦·时代广场，该项目总投资10亿元，最大亮点就是引入大润发，随后又进入成都大邑和河南开封。

2014年，圣桦集团在开封和南充营山拿地，2016年又继续在这两个地方斥资拿地，同时在成都新都拿地。2017年，圣桦集团又进驻四川资阳和陕西汉中，分别拿地154亩、553亩。

2018年，圣桦集团进入河南周口、安徽亳州、四川眉山、河南商丘和云南昭通，去年11月又杀入湖南株洲拿地148亩，该年底又进驻呼和浩特。

去年底，圣桦集团子公司盐城圣桦京府置业斥资7.5亿元摘得盐城市希望大道西、太湖路南北两侧地块，楼面价3111元/平方米，溢价率3%。

从以上“突飞猛进”的城市布局看，几乎都是三四线城市。从城镇化的角度看，这些城市非常需要以碧桂园为标杆的三四线为重心的房企，去积极改善当地居住消费环境。

我们研究发现：圣桦集团之所以能成为不少三四线城市主政者的“座上宾”，通过签约底价拿地造大盘，这跟该房企2016年提出的“幸福城市计划”有密切关联。

从圣桦官方介绍看，这个计划叫“CHD·中央幸福区”，集智慧生活社区、健康养老公寓、主题商业中心、运动主题公园、教育成长空间“五位一体”，在10分钟步行半径内，解决全龄人群居住、休闲、娱乐、购物、健康、养老、教育、运动等痛点。

注意！圣桦野心也非常大，从“一百座城一百个CHD”的战略规划不难看出来。

说直白些，这是典型的“大盘造城”模式。目前包括万科、华润等龙头房企，其实在产城思路上也是这套类似的打法，只是这些巨头不愿将过多投资下沉到三四线城市。

当前，很多千亿房企密集布局多个产业，提出“美好生活服务商”等战略，从自身角度看，也是在跟三四线城市的地方政府谈判时，有足够强大的议价能力，拿到足够多且便宜的土地，从而提升盈利能力。

当然，这种大盘造城模式对房企的资金链是个巨大的考验，除了分期滚动开发，依靠销售回款不断推进项目之外，更多仍依赖于外部融资加持，对于非大型房企而言，即便是高成本的信托资金，也得用上。

4月6日，圣桦集团子公司——开封圣桦置业通过出售周口圣瑞置业25%股权引入“金主”五矿信托。据悉，周口圣瑞置业成立于今年初，4月10日成功摘得周口土挂【2020】ZK2020-16号地块，约93.8亩，紧邻周口圣桦名城（2018年6月竞得）一期住宅。

地产密探从五矿信托还获悉：圣桦集团汉中项目也离不开五矿信托的资金驰援。2018年8月份，“五矿信托-恒信共筑65号-圣桦汉中集合资金信托计划”成立总规模1.434亿元，期限12个月。

从形式上看，上述信托计划的融资方——汉中圣美嘉实业引入新股东五矿信托。到去年9月时，五款信托已退出汉中圣美嘉实业，继续由汉中圣桦置业继续独资持有。

早些时候的2017年，新都圣桦公馆项目开发的融资同样来自信托公司，具体是向四川信托借款1亿元，期限为1年半。

我们研究发现：就川内房企来说，包括借壳上市前的蓝光，以及现在扩张中的正黄、领地、四川滨江等房企都是信托融资的“超级大户”。

以领地为例，截至今年2月底，领地总借款余额119亿元，其中信托占60.9亿元，占一多半，一年内到期有息负债55.25亿元，占总借款额50%，现金及等价物余额却仅有11.71亿元。所以，领地近来正忙着赶紧IPO上市。

另据悉：四川圣桦集团的母公司为圣桦国际控股有限公司，于2017年11月在香港注册成立。从构架看，这家蛰伏已久的四川房企试图打通国际资本通道。

据圣桦集团官网消息：2018年，于深圳成立圣桦国际控股。今年在京成立圣桦驻京办，进军“环京”楼市野心曝光。今年2月份，成都锦江区向圣桦国际控股抛出“橄榄枝”，希望CHD城市幸福中央幸福区项目投资落地。

接下来，圣桦集团必有更多大动作出来，我们也会持续积极关注。

编辑：密探君

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