导言
“公司的战略是‘成为中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台’。在这个战略引领下，公司会积极发展产业新城、商业地产这两大平台，并持续构建新平台。”关于华夏幸福2020年的战略重点，华夏幸福董事长王文学在4月26日的公司2019年度业绩说明会上勾画出了清晰的版图。
“目前已锁定70亿元线上房源”
在产业新城及商业地产的双轮驱动下，2019年，华夏幸福交出了一份还不错的成绩单。
2019年，华夏幸福实现营业收入1052.1亿元，同比增长25.55%，首破千亿；归属于上市公司股东的净利润为146.12亿元，同比增长24.4%；全口径回款954.7亿元，同比增长21%，创出历史新高。
与此同时，华夏幸福的毛利率和净资产收益率(ROE)也持续走高，2019年分别为43.7%和35.7%，与上年同期相比分别增长2.1个百分点和0.5个百分点。
截至2019年年底，华夏幸福握有货币资金429.63亿元，公司资产负债率为 83.90%，同比下降 2.75 个百分点。值得一提的是，今年4月20日，华夏幸福发布公告称，2020年度第一期中期票据于近日成功发行，发行金额5亿元，期限2+2+1年，发行利率5.17%。低利率中票有利于改善其债务结构。
值得注意的是，2019年，华夏幸福加大了经营取地等资源储备方面的经营支出，全年购买商品接受服务的现金同比增长58.19%，为后续发展积蓄力量。
业绩实现高增长的华夏幸福，对股东始终保持着高比例现金分红。数据显示，2019年公司拟向全体股东每10股派发现金股利15元(含税)，以资金公司每10股转增3股。以此计算，2019年华夏幸福现金分红达45.20亿元，同比增长25.4%，现金分红占净利润比重连续5年不低于30%。
4月24日，华夏幸福发布的2020年一季度经营情况显示，华夏幸福2020年一季度实现销售额157.72亿元，同比下降48.35%；对应销售面积70.52万平方米，同比下降76.93%。
对于较大的降幅，华夏幸福董事、联席总裁孟惊在业绩说明会上回应称，房地产销售额下降主要受年初疫情及公司拿地方式的影响。
他表示，其一，年初疫情发生以来，华夏幸福全面关停售楼处并取消一系列线下销售活动。因环京防疫形势较为严峻，且该公司在环京布局较多，所以业务在三月底到四月初才基本实现恢复，从时间上看相对较晚。
其二，因推行产业新城这一业务模式，华夏幸福旗下的住宅品牌孔雀城聚焦于从产业新城内部取地，而非像典型房企一样储备3年或更长时间。而从数据上看，每年三四季度才是孔雀城当年销售的大头，而一季度、二季度的销售占比大概在40%左右。
“此外，疫情期间，公司陆续启动温情服务，开启线上销售。目前已锁定70亿元线上房源，在4、5月会陆续进入签约阶段。”孟惊如是说。
对于后续经营计划，其表示，华夏幸福已从三方面着手应对疫情对销售产生的影响。布局方面，公司将夯实核心都市圈的布局，在一二季度储备充足土地；销售方面，继续将传统销售与线上销售相结合，使线上销售常态化，并逐步成为郊区销售的重要方法；政策层面，随着全国各地企业扶持、人才引入等政策的出台，公司将在新的市场局面下获得新的市场机遇。
“回归经营逻辑”
产业发展是华夏幸福近年来的着力点，从数据上看，产业新城在2019年的业绩对整体业绩的贡献度持续增加。
从收入结构看，去年公司产业新城销售额同比增长19%，销售额占比提高7个百分点，毛利润占比达到52%。
值得一提的是，尽管产业新城项目比一般房地产开发项目回款慢，但华夏幸福去年的产业新城销售回款率由46.2%大幅跃升15个百分点至61.4%。
作为产业新城运营商，华夏幸福多年来坚持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的发展理念，有效提升区域发展综合价值。2019年，华夏幸福持续聚焦产城融合，投资运营的园区新增签约投资额1956.13亿元，创历史新高，比去年同期上升17.8%，其中5亿元以上的项目贡献率达85%；新增签约入园企业545家，平均单家新增签约额比去年同期高出51.8%。
而产业新城运营的关键，是入园企业的投资额及企业质量。2019年，华夏幸福投资运营的园区新增签约投资额1956.13亿元，同比上升17.8%。新增签约入园企业545家，平均单家新增签约额比去年同期高出51.8%。
在此基础上，华夏幸福园区引入龙头企业的能力增强。2019年引入多家行业龙头优质项目，如腾讯科技（深圳）有限公司、欣旺达电动汽车电池有限公司动力电池项目等，一批科技含量高、示范带动强的高端产业集群已见雏形。
对于产业新城相关业务，王文学表示，第一是战略再聚焦。有两个聚焦：一是区域聚焦，就是把资源聚焦到优质区域，有一些无效和低效的区域不再投资；二是业务聚焦，把资源倾斜到核心业务，对各项业务重新梳理，有的业务进行合并，有的弱化为辅助性业务，让核心业务时刻保持在战略实施状态。
第二是回归经营逻辑。具体包含三点：一是产业新城的现金流自我平衡，二是孔雀城的利润及现金流的平衡；三是二者还要有机地协同发展。
第三是提升经营质量，提升经营回款，优化经营性现金流，合理控制负债，优化杠杆。
华夏幸福联席董事长、首席执行官（CEO）暨总裁吴向东表示，现在在中国从上到下各级党委和政府比以前更加强调产业兴国、产业强国，叠加华夏幸福20年来积累的资源和经验，要精准投资、精益管理，“我们在未来没有理由不把产业新城的业务做得更好”。
“新业务将会全面落地”
会上，吴向东强调，经过过去一年的热身，2020年在新的发展战略指导下，新业务将会全面落地。
据其所言，公司新业务方向包括四个方面：城市综合体、康养事业和长租业务、轻资产管理输出、包括科学社区在内的新生事物。它们将在8个核心城市率先布局。
新业务将采取不同的产品组合，一是已落地项目的商业地产，包括零售物业及写字楼等；二是对于新型不动产项目，包括康养事业、公共住房、科学社区等。
吴向东指出，在数量方面，目前商业地产在国内重要城市有供过于求的现象，但高品质的项目仍显发力不足，这是问题所在也是机遇所在。他提出了商业地产的“六个好”：“要做好城市、好地段、好条件、好产品、好服务、好回报。2020年，公司会有大的、好的城市综合体落地。康养和长租房公司也会全面展开，同时会有第三方投资者做轻资产输出。”
会上，据华夏幸福董事会秘书林成红介绍，目前公司商业地产及相关业务在2019年从无到有，已覆盖4座城市，分别是北京、深圳、武汉和东莞。其中年内落地两个，分别为北京丽泽项目和武汉长江中心项目。
具体而言，首单项目为存量项目，华夏幸福将资产已完整转让给平安人寿，该项目作为华夏幸福轻资产业务模式的首次尝试。第二单是武汉长江中心项目，规划计容面积合计117万平方米，业态组合包括办公、商业、住宅和公寓。
关于武汉项目，其进一步表示：“未来持有的如地标写字楼、高端购物中心等办公和商业业态，未来将出售给保险等长期资金，以支持其在不动产领域的资产配置。住宅和公寓等销售型物业有望在2021年地三季度开始销售，为公司贡献新的规模和业绩增长点。”
《中国建设报·中国房地产》获悉，去年9月10日，华夏幸福间接全资子公司以116.25亿元竞得武汉长江中心项目地块，涵盖400米写字楼超塔、总部级滨江写字楼、时尚购物中心、高端住宅公寓等多重业态，将打造滨水综合体。这是该公司首个从拿地开始，涵盖开发建设、运营管理全周期的商业综合体项目，有业内人士称它有着鲜明的“吴向东特色”。该项目已于今年4月14日正式开工。
同时，产品层面，林成红称，公司将立足以轻资产方式在开拓商业地产及相关业务，从不同的产品组合的角度，一是已经落地项目的商业地产，包括零售物业及写字楼等；二是对于新型不动产项目，包括康养事业、公共住房、科学社区等，也将积极探索，近期也会有项目的持续落地。
近年来，粤港澳大湾区的城市更新项目是地产商争夺的存量市场，也是华夏幸福的重点发力方向。
据林成红介绍，城市更新项目方面，华夏幸福目前有8个城市更新项目中已被选为前期服务商，这些项目主要分布在大湾区城市，其中深圳有6个项目，东莞2个项目，总计新增土地储备规划计容面积达171万平方米。
另据吴向东透露，华夏幸福将托科学家学会，以及华夏幸福具有的产城融合资源和经验，在中国最大的城市扩展科学社区项目，首个项目正在谋划落地。
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