河北鹏润IPO:张中华涞水“滑铁卢”

乐居财经 曾树佳 发自北京

距离鹏润控股有限公司(以下简称“鹏润控股”)向港交所递表,已过去两个月,但外界仍热衷于探讨这家打着雄安概念,固守一隅的小规模房企。

自成立至今的11个春秋里,鹏润控股的物业组合,仅包括4个已竣工项目、5个开发中项目,及4个持作未来开发项目;分布于河北保定的白沟新城、高碑店市。

鹏润控股实控人、董事会主席兼行政总裁张中华,志在“增强于河北的市场知名度”,一直偏安小城一隅。但即使只在大本营河北保定,张中华的发展脚步仍显蹒跚。

“过山车”的业绩,是它最直接的体现。截至2017年、2018年及截至2018年及2019年前10个月,鹏润控股收益分别为3.57亿元、2.24亿元、0.4亿元及5.63亿元。一度同比跌近37.2%,一度同比涨幅达1308%。

仔细探究就会发现,鹏润控股2018年的收益,之所以会大幅下降,主要是因为其他收入及收益一项,由2017年的1145.8万元,下降至2018年的213.6万元。

2017年,鹏润控股的业务主体河北鹏润房地产开发有限公司(简称“河北鹏润”),抛售全资附属公司涞水鹏润房地产开发有限公司(简称“涞水房地产”),由此获得了1069万元的收益。

保定涞水县,是张中华在白沟新城、高碑店市之外的尝试布局之地。但他为何会突然将到手的项目拱手出让?这其间又有一番曲折。

乐居财经查阅获悉,2014年9月9日,河北鹏润签订了《涞水县旧城区及城中村改造协议书》,成为涞水县城九号片区改造项目的开发主体。为了改造此项目,它此后成立了项目公司涞水房地产,注册资本为1000万元。

但考虑到旧改项目的资金沉淀量大、周转时间较长,张中华决定引入投资方。

2015年9月,他拉来了自然人安宗京,约定双方按50%出资比例共同开发项目,资金不足时双方按比例投入。但合作开发、经营当中,一切事务以河北鹏润为主,安宗京似乎只充当一个投资人的角色。

隔年4月,项目终于落地,涞水房地产取得了两幅地块的土地使用权。

其中,涞水县府前街、林业局北侧地块,宗地编号为2016-001,用地面积为1661.2平方米;涞水县府前街北侧、泰安路西侧地块,宗地编号为2016-002,用地面积6901.01平方米。两宗地块均为其他普通商品住房用地。

张中华对此项目寄予了很高的期望,他特地让自己的爱将杜海波坐镇指挥。杜海波曾在隆基泰和就职八年,主要负责监督房地产开发项目的日常营运,后来在2010年转身加入河北鹏润。

没想到这个项目后来成了“烫手山芋”。

按照河北鹏润的说法,它在缴纳1900万元的拆迁保证金之后,就开始对项目进行跟进。但由于拆迁价格没谈拢,导致进度缓慢。对此张中华倍感“头疼”,他也曾申请项目先行开工,边开工边完善手续,但最终仍未成行。

此后,项目的容积率时有变动,河北鹏润的设计方案定不下来,无法通过审核,开工建设遥遥无期。项目难逃被“搁浅”的命运。

推进的艰难,让张中华产生了退意。2017年12月26日,他无奈脱手,将涞水房地产的全部股权,转让予独立第三方王东,代价为1050万元。

转让成功后,杜海波于2018年1月卸任涞水房地产总经理一职;涞水房地产也就此脱离集团,不再是河北鹏润的附属公司。

对于这段心酸史,河北鹏润在招股书中,并没有用过多的笔墨进行渲染,只言“不熟悉涞水房地产市场、涞水房地产市场存在不稳定性”。而相比较而言,它更倾向于集中资源开发高碑店市的物业市场,提升现金流量。

折戟涞水之后,张中华专注于“熟悉的老地方”,他不断在白沟新城、高碑店囤积粮草。截至2019年11月底,河北鹏润在上述两地区的土地储备总建面为77.67万平方米。

但即使在熟悉的角力场,河北鹏润因为没有按时获得资质证书,从而导致项目动工、竣工、交付延误的事情,也时有发生。

比如,截至最后可行日期,它并未向客户交付鹏润·MINI工社一期、鹏润·MINI工社二期、鹏润·翰林苑一期两幢楼宇、鹏润·原着一期及鹏润·美墅家一期前通过竣工验收。

2018年,白沟新城的全部施工现场,由于环境保护的原因被指定关闭了一段时间,造成了鹏润·美墅家一期的延迟交付。至去年11月,河北鹏润也仅验收了其中的四幢楼宇,余下八幢楼宇仍在进行申请验收。

2019年,河北鹏润由于未能按相关买卖协议订明的交付日期交付物业,曾向客户支付罚金合共180万元。这在一定程度上造成了其利润的损失。

该公司在招股书中坦言,从开始预售至交付该等物业,通常需时约三至八年。因此,收益可能由于物业开发时间表、物业的市场需求及物业销售时机等因素,而有所波动。

无论是在曾经的保定涞水,还是目前的白沟新城、高碑店,项目的推进问题一直困扰着张中华;而他好像还没有拿出行之有效的应对之法。

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