文 | 财经天下 实习生 周享玥
编 | 鹿鸣
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随着五一假期前一纸规定的面世，一度被形容为“最坚挺”的西城学区房迎来了退烧降温前最后的疯狂。
4月30日，北京市西城区出台新政，宣布实行“多校划片”入学和“六年一学位”，成为北京最后一个宣布实行多校划片的优质教育资源区域。
根据规定，自2020年7月31日后在该区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。这就意味着，如果在7月31日之前在西城区买房落户，将还有机会赶上最后一班车，为孩子拿到一张确定的对口名校“门票”，让孩子“赢在起跑线”。
西城区入学政策的新变化剧烈搅动着学区房市场，学区房业主纷纷急不可耐地抛出房子，家长们则开始紧急看房、买房，携巨资抢搭末班车。5月6日，《财经天下》周刊探访西城区二手房市场发现，新政推出后，西城区学区房新增房源量和成交量都出现了明显增加。
学区房最后的疯狂
“最近的房源都卖没了，光是宏庙小学这一片，我知道的就已经有三十几套房子没了。”
作为距离学区房买卖双方最近的中间人员，北京市西城区金融街一家链家中介机构经纪人彭生对于新政宣布以来学区房市场的疯狂有着最为直观的体会，“这几天的成交量快比上我们三四个月的成交量了吧，平均每天十几单，以前一天能有一单就不错了”。
而在房源具体情况上，他表示，“来这儿之前得做好心理准备，老破旧。”但作为对口宏庙小学和西单小学等几所重点小学的优质教育资源片区，金融街的“老破旧”学区房却一点也不便宜。
以向来以天价成交记录闻名的丰汇园为例，据链家平台显示，截至5月7日上午九点左右，其在售房源有28套，其中，有13套为4月30日及以后的新上房源，占比近五成，每平米单价则多在20万元/平左右，单价最高的一套为26.09万元/平，一室一厅，建筑面积39.1平方米，售价1020万元，可以对口宏庙小学。
而截至5月7日中午12点，《财经天下》周刊再次查询时，其在售房源已经仅有8套，而此前单价最高的一套学区房已经消失不见。
据公开资料显示，宏庙小学始建于1883年，作为北京的市级重点，其直升北师大实验中学的比例高达80%，是北京不少家长口中的“宇宙中心小学”。
而在房源类型上，作为学位获得“门槛房”的小户型是最为热门的房源，彭生解释成，“小户型成交快，因为成本会低一些”。
实际上，五一期间学区房火爆并非个例，在西城区的另一优质教育资源片区德胜片区也出现了类似情况。
据德胜片区另外一家链家中介机构经纪人孙萌介绍，近期不管是房源还是成交量上都较之前有明显提高，其中，对口育翔小学和西师附小的房源分别有三百多套、一百多套，而每天的成交量则在十七八套左右。
不过，相比起金融街片区的“天价”，德胜片区的价格则显得更加“亲民”。据链家平台显示，对口育翔小学和西师附小的学区房单价约在12万到18万，其中又以14万左右居多。以孙萌向《财经天下》周刊 推荐的一套对口西师附小的两居室为例，其建筑面积50多平，扩建三个阳台后约为70平，报价890万，“这是附近性价比最高的一套房子，挺抢手的”。
在她看来，学区房最近在价格上其实并没有太大变化，只是成交量高了，“你光看报价是高的，但成交价还可以，和三四月份其实是差不了太多的，毕竟业主也想在这个时候赶紧卖掉，他也怕到时候多校划片对他的价格有影响。”
对此，《财经天下》周刊查询相关中介平台发现，不同的卖家在面对新政来临前的这波学区房热潮时有着不同的反映，有的卖家选择在房源挂出后几天内光速涨价，有的卖家则选择了降价，以此来试探市场。
市场给出的反馈显然不错，据贝壳研究院数据显示，五一期间，西城区成交套均面积61平，套均价格749万，每平米均价超过12万，西城区交易量同比和环比增长均超过100％，其中又以金融街和德胜片区为热门。这也使得北京整体二手房日度成交量同比增长超过100%，成为众多成交量增长城市中增幅最大的城市。
学位“限售”降温学区房？
值得注意的是，除了“多校划片”的规定，西城区还在今年首次将“六年一学位”写进入学政策，规定自2020年起，将对适龄儿童入学登记地址及就读学校实施记录，自该房产地址用于登记入学之年起，原则上六年内只提供一个登记入学学位（符合国家生育政策的除外）。
在业内看来，“六年一学位”的锁定效应将会大幅降低学区房的流动性和转手率，给其降温。这也使得学位名额是否占用成了家长们在购买学区房时着重关注的点。
不过，对于学位名额占用问题的最后期限，中介们在向客户介绍时有不同的解释。孙萌表示，只有在7月31日之后落户的学区房才会计算登记入学学位，现在“即使占用了名额，也没有关系，7月31日之前的都不算”。
彭生则表示，自己在5月6日当天去教委专门咨询了这个问题，“以前是知道这事儿但是不查，现在正好有这个政策了，有可能会查突击交易，所以还是买没有占用的保险一点”。
“当然也可以买有占用的，但是风险自担。”彭生补充说。
值得一提的是，早在西城区之前，北京就已经有包括东城区、海淀区、朝阳区、石景山区在内的多个城区出台“六年一学位”政策。此外，北京市通州区、大兴区等地区也出台了类似政策，对学位年限进行锁定。
实际上，不光是北京，包括深圳、武汉、兰州、天津、厦门、苏州、南通、台州、长春、福州等多个城市，都已经先后推出“一套房产六年内提供一个学位”的政策，有的城市还将学位锁定期延长至了九年，采取“九年一学位（小学和初中）”政策。
在这种“限售”政策下，学区房的流通性和投资属性被大大降低。而由于西城及北京的特殊性，有不少分析认为，“多校划片”和“六年一学位”在西城区的推行是全国性学区房退烧降温的信号，学区房价格降温已经成为大势所趋。
（彭生、孙萌均为化名）