“只有4城9个项目产生收益。”
本文为IPO早知道原创
作者｜苍穹
继4月22日首份招股书失效之后，港龙中国地产再次向港股发起冲刺。
据IPO早知道消息，5月12日晚间港龙中国向港交所递交新版招股书，更多最新数据和情况得以披露，华高和升财务顾问有限公司担任独家保荐人。
此前我们观察到，港龙中国是一家苏系的中小房企，但其致力于规模的扩张，将业务从江苏常州扩展至长江三角洲地区周边城市，包括江苏常熟、盐城及南通以及浙江杭州、嘉兴、湖州及绍兴等城市，并于2018年进军一线城市上海以及河南省和贵州省内多座主要城市。
更新后资料显示，于估值日港龙中国在21个城市的53个项目的总土地储备为544.44万平方米，其中可销售及可出租建筑面积为26.08万平米，开发中项目的建筑面积为475.17万平米，持作未来开发物业的建筑面积为43.19万平米。
港龙中国土储情况（来源：招股书）
就在2020年4月28日，港龙中国还在公开市场上斥资1.2亿元成功竞得安徽省一幅新土地，总地盘面积为3.39万平米，但尚未订立相关土地获授合约。一些迹象表明，港龙中国的土储状况较2019年上半年略有改善，但仍面临土储匮乏的风险。
而在港龙中国二十余个城市超半百的项目中，仍然只有4个城市的9个项目为其带来收益，意味着绝大多数项目尚未达到预售条件，存在销售收入断流的风险。但2017-2019年港龙中国的收益和净利润增长很快，其中收益从4.34亿元增至19.78亿元，复合年增长率达到113.5%；净利润从32.8百万元增至4.70亿元，复合年增长率达到278.6%。
根据行业报告，按2019年已售的合约建筑面积计，港龙中国在中国住宅物业市场的物业开发商中排行第83名。
飞速增长的同时，却给港龙中国留下大量的债务。2017-2019年港龙中国的未偿还银行及其借款分别为3.18亿元、8.56亿元及28.53亿元，相当于两年之间其债务存量翻了9倍；与此同时，港龙中国的融资成本逐年上升，分别录得5.8百万元、37.2百万元及78.6百万元。
与之相对，港龙中国的资产负债率也似坐上火箭，从2017年的98.8%上升至2018年的122.1%，进一步上升至2019年的172.6%。更有甚者，截至2020年3月31日，这一数值已经达到287%。
港龙中国主要财务比率（来源：招股书）
尽管行业大势已由“降杠杆”转为“稳杠杆”，2019年百强房企平均资产负债率微增0.2个百分点至78.7%，而港龙中国的资产负债率已是平均的4倍有余，其中的风险不免畸高。
对港龙中国而言，高杠杆一时难以得到缓解。港龙中国已经连续两年录得经营活动现金净流出，单是2019年即净流出67.56亿元，相较2018年的6.26亿元足足增加十倍。虽说港龙中国年末现金逐年增加，但完全是由融资活动带来，难以实现自身体内循环，一旦融资链条断裂，港龙中国的经营将受到实质性影响。
港龙中国现金流量情况（来源：招股书）
规模和杠杆本就是房地产的两难选择，作为中小房企赴港上市的先锋，港龙中国如能成功上市，将会给更多房企带来示范效应。只是，港交所会否给港龙中国一个机会呢？