10年后,房价是贵如黄金,还是便宜如葱?业内人给出独到见解

本栏目为20年房产经验总结,摘自我们的“知识星球”内部分享,如有启发,请关注我们。

提问:

章哥,我一直在关注你。对您对今年和近两年的房价分析也很认同。

但是,我是想长期投资的,并不太在意近几年,或者说短期的市场。我是想给孩子留下一份可以保值增值的资产。

所以请问,十年后,乃至二十年后,中国的房地产市场会是怎样。房价到底是会更贵还是回归到普通人都买得起的程度?谢谢。

回答:

1、 我一直有个观点,总结起来就是四句话:半年一年看政策,两年三年看地价,三年五年看经济,五至十年看规划!

2、 短期的很好理解,中国是个政策性非常强的市场,一道鼓励政策就能迅速让市场升温,而一纸禁令又能让牛市立刻熄火。

两三年看地价也好理解。现在的开发商已经和十多年前不同了,尤其是大型房企,都是专业度极高。他们都花费巨资成立了研究部门,专门研究政策经济趋势,其专业度不亚于政府机构和大学研究所。

他们的每一个决策都不是老板拍脑门做出的,都必须有理论和数据的支持。而且,一家房企犯糊涂有可能,而众多大型房企一起犯糊涂的可能性几乎为零。动辄几十亿的土地拍卖,任何一家企业都会认真分析才能去参加。

所以,从大城市的土地拍卖价格,就能看出三两年的房价趋势,因为这就是一个项目的开发周期。

3、 三五年看经济,这个不太好判断,因为经济是不可能完全被控制的,否则也就没那么多的经济危机了。而且,黑天鹅事件的发生,也能随机的影响经济走势,就比如今年的疫情,让全世界的经济都受到了沉重的打击。

但是,经济走势却也可以做出大致判断的。就像现在的中国,虽然受到了疫情影响,但以中国政府的领导力,迅速把事态控制住了,这不能说不是个奇迹。而且,我认为中国处在发展阶段,虽然速度会减缓,但至少在三五年内依然会向好发展。

4、五至十年看规划。这个是主要指城市来说的,包括产业规划和区域建设规划

一个地区、一座城市,是否会有发展,关键在于产业。比如美国底特律,中国的鹤岗玉田,都是因为失去了产业的支撑,所以房价跌至没人要。

产业规划也好,建设规划也罢,都必须是科学合理、目标明确,且执行力强可实现的,否则就成了“鬼话”。中国各个城市和地区都有规划,但真正能落地且能实现的并不多。

以北京为例,各个区县都曾经做过N多版本的产业规划,但时至今日,能形成规模的有几个?屈指可数。

规划一旦真的实现了,那对区域经济就会成为巨大的支撑。比如CBD,通州副中心、望京、金融街、亦庄、丰台科技园、丽泽商务区……这些规划的成功,影响的可不是5-10年的周边经济,甚至是20年乃至更远。有了经济支柱的支撑,房价自然能借势而上。

还有一些区域,虽然没有支柱产业,但却因为建设规划的合理与执行到位,在5-10年中也会迅速发展,房价同样得到了支撑。比如近十年来开发的五环外居住区,从北部的上地、西二旗、北苑,直到南部的长阳、旧宫,都建设的非常好,还有西部的门头沟,从荒凉的山区变成了置业的后花园。

这些归根结底都是规划执行到位所造成的,而且因为有大量的土地供应,所以也能进行新式的建设,建筑理念和发展模式都能赶上时代的进程。

反观市区的某些区域,由于开发的早,已经没有了建设空间。而且又因为没有产业支撑,房价的增幅反倒不如郊区的新区。比如南三环到东南三环的区域,几乎成了价格洼地,与五环的价格都差不多了。

而且,这些洼地的房价也很难再有翻身之日,因为无论任何规划都没有了可执行的土地,也无法引进人才,只能是任其自由生存。这其中以方庄和东部西部的一些老工业宿舍区为典型代表,失去了产业,失去了年轻化的人才,也失去了发展的空间,很难翻身。

5、总结:如果让我说十年后的房地产市场,那既有贵如黄金的区域,也有便宜如葱的地段。当初闭着眼睛买房都发财的阶段早就过去了,而且一去不复返。

今后要想靠买房来获得投资收益,必须研究产业与规划,否则必定跑输大盘。因为就算是行业普涨,也是张家涨三倍,李家涨一倍而已。这就相当于我和马云平均财富,谁钱少谁知道!

投资房产,先要选择城市、其次是地段,最后才是小区与具体房源。这其中的每一步,都需要进行系统、长远的分析,否则就会失去机会,再也找不回来了。

如有疑问,请再次咨询。

提问:

章先生好,我们夫妻名下现在有三套房子。小西天单位分的老房子60㎡,价值400万,现在出租。天通苑顶层复式240㎡目前自住,不想动。另外一套是本来给女儿准备的,但没用上,也在出租,在西三环的一套70年公寓70平左右,350万。

这三套房都没有过贷款,请问我们如果留下复式,卖掉其他两套房,给女儿准备婚房,怎么操作?在什么位置合适?谢谢。

回答:

1、 卖掉两套房后得款750万左右。如果以此为女儿名下的首房首付,可以购买1800万的房产,月供6万左右。

个人感觉这样的方案有些过于激进。所以建议不动用女儿的购房资格,而是卖房后以你们的二套资格购房。这样的话,贷款在20%,即贷款180左右,月供1万,可购买900万的房产,也能相当不错了。

2、 建议选择在清河附近,因为此地的次新房比较多,可挑选余地大,房子的质量也要普遍好于五环内的学院路等地。而且距离天通苑不远,交通方便,相互能够照顾。

3、 推荐:橡树湾、清上园、燕清源、金隅美和园等。这些项目均价都在7-8万元左右,900万能买一个很不错的三居了。

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