分拆物业赴港上市 荣盛绑定了一个“合伙人计划”

如果不出意外，荣万家将成为2020年第六家递交招股书的物管企业。

5月10日晚间，荣盛房地产发展股份有限公司（股票代码002146.SZ，以下简称“荣盛发展”，）发布公告称，公司拟分拆所属荣万家生活服务股份有限公司（以下简称“荣万家”）到港交所主板上市。此次上市发行规模不少于发行后荣万家总股本的25%（未考虑超额配售权的行使），并授予承销商不超过上述发行的H股股数15%的超额配售权。

公告次日，股价在短暂利好上涨后，5月13日，再次回落至7.95元每股。

“近两年分拆物管企业上市的房企很多，一方面可以拓宽融资渠道，另一方面也可以提升品牌价值。”北京某TOP20物管企业总经理刘一戈在接受中国房地产报（微信ID：china-crb）记者采访时表示。但在他看来，目前已经挂牌的物管企业普遍市值不高。这次疫情虽然让物业公司在资本市场的认可度普遍提高，但资本最终还是要看企业盈利能力，所以未来荣万家市值是否能达到预期还是未知数。

但对于荣盛来说，无论未来市值如何，只要能够顺利登陆港股市场，荣万家就有了新的可能。“此次分拆物业上市，一方面可以增强荣万家的资本实力，建立独立、持续、稳定和高效的资本运作平台，另一方面也为业务发展提供更为多元化的融资渠道，提升荣万家竞争优势。”荣盛方面表示。值得关注的是，在发布拟拆分物业上市公告的当天，荣盛抛出了一个“股权激励计划”，这也让荣万家的资本故事多了更多想象空间。

企查查资料显示，荣万家成立于2000年，原名“廊坊荣盛物业服务有限公司”（以下简称“荣盛物业”），注册资金25826.7万元，主营业务为物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务，法人刘勇罡。

在今年排队赴港IPO的企业中，递表企业资质如何颇为引人关注。

从销售业绩来看，2019年，荣盛物业营业收入13亿元，利润总额1.35亿元，净利润1.01亿元；2020年一季度，营业收入4.05亿元，利润总额0.68亿元，净利润0.51亿元，净利率升至12.5%，据记者了解，2019年上市物业公司平均净利润率12%。

与同行物业相比，今年1月递表的正荣服务2018年营业收入为5.17亿元，净利润为7430万元；金融街物业2019年前三季度营业收入为6.91亿元，净利润为0.87亿元，2019年上市物业公司平均净利润率12%。

从在管项目规模来看，荣盛物业目前在管项目分布于15个省、43个城市，管理面积达6000余万平方米，服务业主人数100余万人，管理业态涵盖住宅地产、商业地产、产业园区、旅游地产及养老地产等多种业态。

相比之下，金融街物业在管项目总计137个，总在管面积约为1900万平方米；正荣服务截至2019年9月30日，在管项目136个，总建筑面积约为2100万平方米，总签约建筑面积约为3440万平方米。

尽管有诸多先天优势，但“负债高”和“对母公司的高依赖性”依然是荣盛物业潜在的硬伤。

数据显示，截至2019年末，荣盛物业合并报表口径资产总额17.1亿元，负债总额13.2亿元，净资产3.8亿元。截至2020年3月末，其合并报表口径资产总额16.4亿元，负债总额12.03亿元，净资产4.3亿元。

“和其他分拆物业上市的公司一样，荣盛物业目前大部分在管项目都来源于母公司，虽然这两年也增加外拓项目，但这个比例在整体项目中依然很少，未来应该会通过收并购获许更多外拓项目。”荣盛一位工作人员在接受记者采访时表示。

荣盛的IPO计划似乎从2018年已经开始着手。企查查资料显示，荣盛物业最初注册资金为500万元，2018年12月25日增资至5500万元。2019年7月24日，中鸿凯盛对荣盛物业增资9896万元，其中531万元计入注册资本，9365万元计入资本公积，增资完成后，荣盛物业注册资本增至6031万元。

2020年3月10日，原“廊坊荣盛物业服务有限公司”更名为荣万家，同年4月，更名后的“荣万家”注册资本由6031万元增加至2.58亿元，其中中鸿凯盛出资2274万元，荣盛发展出资2.35亿元。

4月23日，荣盛物业完成股权变更，分别由荣盛和中鸿凯盛持股91.2%，8.8%。资料显示，中鸿凯盛由61为自然人同时持股，实际控股人为耿建明的女儿耿凡超，持股44%。

值得关注的是，在运作“荣万家”上市的同时，耿建明为这项计划绑定了一个“合伙人计划”，据《荣万家生活服务股份有限公司股权激励管理办法》称：为进一步调动员工的积极性和创造性，吸引和保留优秀人才，完善长效激励机制，董事长耿建明直系亲属耿建富、肖天驰拟作为激励对象参与荣万家股权激励计划，上述交易拟构成关联交易。

“这项股权激励计划，一方面可能是为了构建一个稳定的核心管理团队，增加IPO通过几率，因为聆讯时，稳定的管理团队也是通过审核的重要条件之一；另一方面可能也是为二代接班做布局。”刘一戈表示，在他看来，中鸿凯盛控股的业务布局与荣盛发展在战略上一直是相互协同的，耿建明应该有意让耿凡超逐渐深入企业发展业务。

股权激励中的其他两位也均为直系亲属，耿建富在荣盛发展一直位居要职，肖天驰虽未在荣盛发展任职，但此次在荣万家担任董事兼董事会秘书。

“这种由直系亲属构建的核心团队有利也有弊，利是稳定，高度信任；弊是容易滋生家族企业病，不利于企业迅速壮大发展。”刘一戈认为。

（此文刊于中国房地产报5月18日05版 责任编辑 徐妍）