都说一楼和顶楼最好不买，但有人却刻意投资，专家分享高阶经验

我是章哥,房地产投资专家。房地产圈从业二十年，从二手房到新房、从职场小白到高管到投资人，通晓房地产领域内的一切门道。二十年的经验帮大家答疑解惑并分享投资方法论。

【提问】

章哥好，我们现在是二套资格。准备干脆全款买一套老破小，就是进行投资的。但是发现了一个怪现象，我前几天看中了一套一层的一居室。本想着再考虑一下，结果竟然被别人买走了。这不是第一次了，疫情之前也是这种情况，我以为一楼是没人会要的，怎么现在似乎还挺抢手似的。而且据中介说，现在连六楼都卖的挺好。我实在是想不通，请帮忙解释一下，谢谢。

【回答】

1、 在普通人的心目中，一楼和六楼是最不宜居的，尤其是没有电梯的老房子。这种观点因人而异，各有自己的需求和喜好，无法统一。

但是在老楼里，六楼确实是最不好卖，价格也最低的。一楼其次，价格略高于六楼。但是因为有些老人腿脚不便，只能选择一楼，所以比六楼好卖些。

2、 至于你说的这些现象确实存在，而且就是近期才比较明显的。这些买一楼和六楼的，估计多数是投资客，自住的很少。因为他们既然是投资，就想获得最大收益，而一楼六楼的价格低，最有可能获得超值回报。

3、 先说顶楼，按说是既不好卖也不好租的。但是，就因为今年国务院发布了政策，将重点改造老旧小区。所以有些投资客专门买六楼，赌的就是加装电梯。而一旦加装电梯，那价格肯定会上涨10%以上。

4、 再说一楼。我估计你看中的老楼是学区房范围，所以有人会来专门租一楼，投资客也就看重了这点。

一般是这种情况。某家人买了个学区房老破小，给孩子弄到了学位。但买的房子实在住不下，所以也只能租出去，添点钱再租一套自住。这些租户中，或是有老人，不得不租一楼。或是住电梯楼住惯了，不愿意爬楼梯，索性也就租一楼了。

也就是说，与一楼的售价相比，租售比反而最高，所以才有投资客专门买。

而且，在购买一楼的投资客中，也有很大一部分赌的是老楼改造，而且他们还会支持加装电梯。因为很多人误解了，总觉得加了电梯之后，六楼会升值，一楼则会贬值。其实不是的，任何一个楼门，只要加了电梯，那所有的房子都会涨价，只不过六楼涨的最多罢了。

只要加了电梯，就等于整个楼栋的价值提高了，一楼同样受益，绝不会吃亏。

5、 总结，之所以现在有人专门投资一楼和六楼，应该都是被改造老旧小区的政策而引发的。但实际上，改造的困难很大，哪有这么容易。不光是资金问题难以解决，就连业主们的意见都难统一。因为还有很多人在等拆迁呢，一旦进行了改造，就说明拆迁无望。所以很多人宁可不改造。

总之，改造老旧小区现在还只是个政策，至于怎么实行，效果会怎样，目前还说不好。

【提问】

章哥您好，我在丰台工作，目前准备在花乡桥附近买房，首付200万左右。

1、请问以下小区单价哪个比较合适？怎么排序？鸿业兴园、新村一到四里、彩虹街区，怡海花园，天下儒寓。

2、另外就是老公房和次新楼盘的比较，哪个升值空间大呢？

3、 还有，如果是老公房，我是否可以买两套呢，一套自住，另一套出租以减轻还贷压力？

【回答】

1、 首付200万，最大可购入500万房产，贷款300万，月还款1.7万左右。

2、 不知道你有没有学区的要求？看上去似乎没有，那建议把鸿业兴园和怡海花园去掉，因为这两个是那个板块中学区溢价最高的两个。鸿业兴园对的是五小分校，怡海的小学初中也都很好。如果你没有学区要求，那等于学区的这部分溢价投资就白费了。

3、 天下儒寓是商住公寓啊，干脆去掉吧。说实话我都没走进去过，从外观看着就密密麻麻的不舒服，居住体验肯定好不了。你的首房首贷资格很珍贵，建议不要浪费在公寓上。

4、 彩虹街区还可以，除了人口密度大点没什么缺点。对面就是公园，交通也方便。当然是这里几乎没有学区，虽然有对口小学，名字是高大上的“首经贸大学附属小学”，但实际上小学原名是“樊家村小学”，对口初中是**中学，不能说是很差，但肯定不能算好。

5、 新村不管几里，都是当年的桥梁厂宿舍，听这名字就带有时代气息。典型的老公房，物美价廉，投资回报率高于普通二手房。就是居住环境稍差，比较适合出租。

6、老公房和次新房。要看次新房的楼龄了。如果是5年左右的，那升值率比老公房低，如果是10年左右的，你两种产品就差不多了。

7、 可以买两套，但要增加些首付，大概需要增加50万以上吧。比如以150万左右的首付，贷款65%买下彩虹街区的小两居自住。或者再小一点，以130万就能买一套370万的。然后再以二套资格买一套新村的。一套一居在200万左右，首付60%是120万。这样加起来的首付是250万。月还贷13000+5000=1.8万左右。新村的一居室大概能租到4000左右，还剩1.4万月供。

【提问】

章哥好，我近期准备在大兴买房，目前最看好的区域是亦庄，但是新房价格有点高。请问：在旧宫买房怎么样，这里的新房价格在5.4万左右。这里未来的发展如何？

【回答】

1、 人们之所以购买新房，最主要的诉求就是居住体验性高。从这点来说，旧宫完全能满足需求。在北京目前的各个新区中，旧宫的规划和执行力度不能说是最好，也是排在前列的。各个新建小区周边的配套设施或已完善，或在近几年内都会建设到位。所以，在旧宫购买新房的性价比甚至超过市区。

2、 但是，这只是从居住体验来说的。如果加入投资属性，新房则不如二手房。

你可以做一下对比，新房和周边同档次的二手房，价格将高出15-20%左右，这就是新房的溢价。新房的溢价部分，一般来说会在5-10年的时间内被耗散。在10年后，将和周边同等二手房等价。

这就相当于新车和二手车的关系，一个道理。新车在前5年的折损率是最高的，房子也一样。

3、 不过，这种新房的溢价损耗都是对于投资客而言的。对大多数买房人来说，并不打算在5年时间就出手，而是准备长期居住的。那如果你能居住5-10年以上，这种新房的溢价就无所谓了。

4、 关于旧宫，这在大兴是发展的很好的新区，就因为它的地理外置，处于开发区和四环之间，会成为承接亦庄溢出客户的首选地。

现在旧宫的房价和西边的和义地区差不多，但在将来，预计旧宫必将超过和义，至少在20%。别看新宫现在似乎发展的最好，但到5年之后，应该也落后于旧宫。

5、 总结：如果你是注重居住体验的买房人，且不打算在5年时间就置换，而是准备长期居住的，那建议购买旧宫的新房。

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