我是章哥,房地产投资专家。房地产圈从业二十年，从二手房到新房、从职场小白到高管到投资人，通晓房地产领域内的一切门道。二十年的经验帮大家答疑解惑并分享投资方法论。以下问答摘自“知识星球”内部分享，如有启发，请点“关注”。
【提问1】：
章哥，请教几个问题。我现在准备调配一下房产的配置。在北京有一套房价值460万，有贷款120万。在河北老家有两套房总共价值160万，在山东乳山有一套海景房价值40万，在石家庄有一套价值120万。然后在天津还有两个商铺，贬值了，现在价值40万左右吧。
现在感觉这些房产有点乱，请问应该怎么调整一下合适？谢谢。
【回答1】：
1、 首先必须保留的是北京的房产，按贷款额看你的收益已经翻番不止了，但仍应该继续持有。
2、 石家庄的房子也建议保留。虽然投资收益不会达到北京的程度，但毕竟是省会城市，在近几年的城市化进程中也会有不错的涨幅。
3、 商铺必须处理掉，赔钱也出掉吧。商业地产早就过剩了，而且今后只会越来越过剩。不管是哪座城市何种项目，都不建议再持有，风险太大。套现40万。
4、 海景房价值40万。这是新房的价格还是二手房的价格？如果是新房的价格，那估计二手房连30万都卖不掉。也出手吧，这种房子没有投资价值。
而且，赚钱和赚到钱是两码事。升值了能套现才叫赚到钱，如果卖不掉的话，就算是价格上升多少都和你没关系，只是纸面财富。这种海景房，二手房非常的难卖。新房都一堆一堆的，谁买二手的？投资一个城市的房产，不仅要看新房市场，更重要的要观察二手房市场，那才是变现的渠道。如果一座城市的中介很少，或者没有大型连锁中介出现，那就说明市场不成熟，不值得投资。
5、 河北老家的房产。请问是哪座城市，如果是二三线城市的核心区，可以保留。如果是小城市或远离市区的新区，也建议处理掉。河北地区受北京天津的压制太严重，人才大量流出，小城市很难发展，房价的增幅也会小。当然，最好是都处理掉，毕竟既没有北京升值高，又造成资产分散不好处理。
6、 总结，商铺、非一线海景房、小城市远离市区的新区房产，都处理掉吧，能套现240万。这三类房产，如果没有对比的话，似乎都有投资价值。但只要和不同城市不同类型的一比较，立刻就能分出优劣。当年闭着眼睛买房都发财的时代早就过去了，现在进入的楼市稳定期，比拼耐力的时候开始了。只有后劲足，可开发资源多的城市和产品才有保留价值。
7、 另外，如果你在北京还有二套资格，建议就再买一套。这样既便于管理，也能获得超过那些房产的收益。
【提问2】：
章哥您好。呼家楼的盛世一品，150平米1300万，户型方正，就是朝东。请问如果投资，您觉得怎么样？未来有没有升值潜力？
【回答2】：
1、 是盛世一品吧，主打大户型，得房率相对较高，在70%以上。小区不大，环境很好，就三栋楼，住户总人数不多，很安静。
2、 东向不太建议，毕竟只有早晨上午进阳光，但这种塔楼的朝向都差不多，很少有能南北通透的。
3、 升值潜力和周边其他社区差不多，不会有突出表现，也不会落后，毕竟是标准的商品房。虽然户型大了些，但针对的人群也相对偏高，所以抗跌性反倒更强一些。
4、 总结：地理位置好，交通方便，配套齐全。升值率与周边一致，抗跌性强过一般商品房，如果资金充裕，可以投资。
但是，做个风险提示，塔楼得房率低于板楼，即便是大户型，也要低于同等板楼7-10%左右。如果将来实行按照套内面积计价的话，很有可能受到损失。因为2019年2月住建部已经提交了意见稿，或许会在近年内实施。请考虑。
【提问3】：
章哥好，本人京户，现在准备投资，不自住。目前看好双井桥西南的优士阁，价格洼地，70平270万，租金却不低，请问这里为什么这么便宜？能否投资，前景如何？
【回答3】：
1、 优士阁大概建设于2000年左右，非典之后开售的。当时这种风格很时尚，和潘石屹的建外Soho一个理念。
2、 这种产品看上去是商办公寓，实际上是70年产权，属于住宅性质。但因为带有办公属性，而当年是很缺写字楼的，所以这种的价格比普通住宅高的多。我印象中在2005年左右，这个盘就高达上万。
3、 但现在不同了，写字楼供过于求，价格多年没怎么涨。如果从自住角度讲，优士阁并不适合，因为其楼里基本都是出租办公的，所以有些乱，等电梯就要好长时间。而且人来人往，给住户以不安全感。
4、 所以，优士阁虽然是70年住宅，但大家都拿他当写字楼看待。因此如果是准备以房价涨幅为投资目标的话，风险较大。如果是以租金回报来考虑的话，还可以吧，但风险也不小。就因为现在北京的写字楼太多了，除非租金上有很大优势，否则不容易有客户长租。
5、 总之，在开发的房产市场中，不存在什么明显的洼地，你发现的，别人早就发现了。所谓的洼地，有时候很可能是深坑。
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