因产权证和实际面积差引起纠纷,开发商停水停电,谁给的权利?

湖南衡阳祁东县三旺花园小区,开发商邹某元于2011年成立了祁东县三旺房地产开发有限公司,该公司于2015年5月撤销,随即邹某元挂靠湖南万昌房地产开发有限公司开发三旺花园小区,2017年6月20日,祁东县副县长官三元督察建筑施工非法楼盘时就督察到三旺花园小区手续不全,在未取得售房许可证的情况下,私自非法销售。不知道三旺花园小区什么时候把手续办齐了才开始售楼?

2018年3月5日,业主们从湖南万昌房地产开发有限公司三旺花园小区项目部处购得建筑面积为144.6平方米商品房,总价为:378000元,从购房合同上看:在办理产权证时为节约双方费用,超出144平方米的按143平方米办理产权证,小于143平方米的按实际面积办理产权证。

这个中间到底为谁在节约费用呢?说穿了就是开发商在偷税漏税,很简单一个道理:业主日后拆迁等都是按照产权证上面的面积来获取赔偿,这无形之中就摆了业主一道。

为此,业主们就与开发商耗上了:业主将开发商告上法庭,开发商将业主的水管拆断,电表箱锁起。

物业公司亦不得因业主欠费而擅自停水、断电或停止小区公共服务。物业服务合同与供水供电合同是两个独立的合同,涉及不同的合同当事人,小区业主供水供电合同的相对人是供水公司和电力供应公司。

根据权利义务相一致的原则,用水用电人有义务交纳水费和电费,供水、供电公司有义务按照约定供水、供电。也就是说,用水用电人有要求供水、供电的权利,而供水、供电公司相应的享有收取水费电费的权利。根据双方合同履行中抗辩权行使的原则,如果用水用电人不履行交纳水费电费的义务,则供水供电公司可以拒绝履行供水供电的义务,即供水供电公司此时有停水停电的权利。可见,享有停水停电权利的权利人是供水公司和电力供应公司而非物业管理企业。

在物业服务合同中,双方当事人约定在业主不交纳物业服务费用的情况下,赋予物业管理企业停水停电的权利是不合理的,因为这一约定侵犯了供水供电人的权利。在合同法上,这属于涉他合同条款,这种条款必须经过第三人即供水供电人的同意,否则是无效的。

由于供水供电义务所对应的是交纳水费电费义务,即使供水供电公司授权物业管理企业代替其收取水费电费并可以停水停电作为收取费用的手段,物业管理企业也不能以停水停电催缴物业服务费用,因为供水供电不是物业管理企业提供的服务,其从供水供电公司得到授权的范围是有限制的。

2018年4月20日,万昌第三城三旺花园小区物业管理部收了业主们的装修押金,该押金收据上面却是“祁东县三旺房地产开发公司”(该公司已撤销)。

2019年7月1日,业主们收到了《告知书》:通知业主们缴纳办证的相关费用,如不按合同约定缴纳,则采取停水断电等手段。业主们因拒绝缴纳办证的相关费用,被拆除水管线路,并将电表锁住,并声称按实际建筑面积对购房款进行多退少补。

2019年7月9日,业主们将万昌公司及邹某元诉诸法庭,奈何法庭对证据(房屋建筑面积)进行重新鉴定,产权证是开发商办理的,申请对产权进行重新鉴定还是开发商,在申请重新鉴定的程序应该是首先由原、被告协商指定鉴定机构,在协商不成的情况下才能由法院指定鉴定机构,然而祁东县人民法院却是直接指定鉴定机构,更尤甚的是:鉴定机构向法院要求提供共有共用部分建筑面积的说明原件和最终审批建筑施工图及规划竣工验收图时遭到法院的拒绝。法院给鉴定机构的复函上面就明确一点:关于你们提出的2份资料没有实际意义,本院要求按现在住房的实体、实际面积及公摊面积测量即可。这份复函是否存在着祁东县人民法院指定鉴定机构不依照鉴定的规定来鉴定呢?

周灿:买房面积是147、6平方米,不动产证是137、27平方米,专用建筑面积是125.18平方米,公摊面积是12.09平方米,曾明利买房面积是151平方米多,产权证包括公摊面积共是141.79平方米,刘小明购买的面积是144.6平方米,而产权证上的面积是138.03平方米。购买面积跟产权证上面的面积居然相差十余平方!

试问:祁东县住建局对楼盘不实行规划竣工验收吗?如果验收了的为何会出现实际面积跟产权证上面的面积相差如此之大?难道是住建局没有对房产面积进行测量?设计变更难道不需要通过审核?监理机构又在其中起到了什么作用?

设计变更的程序是建设单位或代建单位发设计联络单给设计院,对需要变更的部位进行说明,要求设计院进行变更通知,大的变更由设计院出图后报审图办审核,小的变更由设计院发设计变更单给建设单位,然后由建设单位或代建单位转发给监理,由监理转发给施工单位进行施工!

法院的复函上面轻描淡写的一句:由于房屋在建过程中对原设计规划进行了少量的变更,也正是因为是私人报建(是私人报建的吗?),就没有再去进行“设计变更”。真不知道祁东县人民法院是遵循哪部法律!

祁东县的房地产市场相当的混乱,稍微有点势力的都在搞房地产开发,到最后还是纠纷不断,特别是一些公务员从事开发行为,还是希望祁东县的相关行业主管部门能加强管理,彻底整治这些无良的开发商,还百姓一个安宁的居住环境。

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