买房到底买几层能够有效地避开噪音的侵扰?专家来给你解答

我是章哥,房地产投资专家。房地产圈从业二十年,从二手房到新房、从职场小白到高管到投资人,通晓房地产领域内的一切门道。

“章哥说买房”公共号进行提问,以下问答内容来自内部分享。

提问1:

章哥,我现在是面临回迁的选房问题。别的好说,户型面积都差不多一样,只是我母亲的睡眠不太好,特别怕吵。请问,楼房要到多少层才能听不到噪音啊?我们这是30层的高层楼,但也不想选的太高。谢谢。

回答1:

1、 一般来说,如果是在小区内部,不临街的楼栋。即便是打开窗户,只要不是大妈们跳广场舞,15层就基本听不到声音了。如果小区里绿化的树木比较多,10层都很安静。

2、 但如果临街呢,尤其是车流较大的道理旁边。

这个不是太好说。首先要知道噪音的来源,并不是车多噪音就一定大。而是要看路面,因为噪音是因为车体经过时被路面反射才扩散的。如果路面没有铺设降噪材料,或是质量一般,那在十多层的位置是噪音最大的。

3、 那如果想得到安静,同时又想开窗通风,最好选择25层以上。但这也要有个前提,就是周边没有太高的、能反射噪音的其他建筑,否则还是说不好。尤其是那些带有凹凸造型的楼栋,会将声音折射的毫无规律。

总结,在小区内部不临街的楼栋,10层就能保持较高的安静。在临街,尤其是交通要道边的楼栋,至少要在25层以上,才能有效避开噪音。建议选择不临街的15层左右,应该就能保证安静了。

提问2:

请问老师,我现在遇到一个问题。我们市里有一片老城区。现在中介推荐了一套老公房,单价1万左右,在某大院附近,比附近的二手房低得多。

60平米两居室,九十年代的房,是部门的宿舍区。我看了房子,格局方方正正,算是南北通透,还不算太旧。而且据说这房子的公摊非常小,比普通二手小区小的多。小区也非常安静,都是一些退休老人在居住。

但是,这房子不能上市交易,也就办不了正规的房产手续。现在只能是内部更名,说是到部门的房屋管理处去做个登记就行。

而且这种房子不能贷款,只能一次性交清。我现在很犹豫,生怕有什么问题。请问:这种房子的交易合法吗?将来买到手后会不会出什么问题?

回答2:

1、 先说明,这种房一般属于公产房,这种交易不合法,没有产权证的都不合法。但是,这种房子却也有特别之处。

2、 因为如果是正规的公产房,只要征得单位的同意,是可以上市交易的,和普通商品房一样。而你看的房子既然还是单位更名,那就很可能是“增建房”。

也就是说,当年批建宿舍区时,同意建10栋楼。但是单位建了12栋,这多出的两栋就属于增建,是没有合法手续的。但是由于这建在部门宿舍区里,所以也没人去管,也管不了。

3、 当年这种房子无所谓是否增建,反正都是单位分配给员工的,住着都一样。但后来产权可以卖给个人之后,这种增建房就有些麻烦了。

因为无法上市交易,所以只能内部更名,也就只能全款购买了。

4、 这种房如果严格算起来也属于没产权,但基本不会出问题。将来也不会遇到强拆,如果万一遇到拆迁,还会给你补偿呢,跟正规房子几乎一样的补偿。

5、 你觉得价格便宜,其实也未必,这就是市场价。你可以和宿舍区里其他能上市交易的房子对比一下,应该相差不到15%的差价。这就是因为不能贷款,不能过户所造成的经济弥补。但这种房子也不用交税,总的算下来还是合适的。不过还是建议认真考虑,这种房子毕竟不是商品房,万一将来单位不让更名了,你出手的时候就会遇到麻烦。

提问3:

章哥好,我现在居住在丰台大红门,二居室约价值350万左右,目前准备买到后升级置换。现金100左右,目前没想好的是否去东城或西城购买学区房。因为孩子刚刚出生,如果现在买有点早,之后买又怕买不到。请帮助出个主意。谢谢。

回答3:

1、 你卖掉现有房产后共有现在450 ,如果没贷过款,那仍为首房首贷,可购买千万的房产。只是不知你的收入如何,能否支持600万贷款的3.5万月供。

2、 至于学区房,我建议先别着急买,过几年都不迟。因为你的孩子刚出生,如果现在购买,那以北京这种年年进行改革的频率,极有可能让学区房价值受损。

3、 学区房没有可能买不到,每年都在循环,用过学位的有很大比例都会转让,所以不必着急购买。

4、 建议,可以先购买非学区或学区价值不高的房产,自住与投资兼顾。待三四年后,孩子上学的前一两年再考虑置换学区房。

提问4:

章哥好,我目前名下无房,老家只有一套小产权。没有北京购房资格,社保要到明年才够。手中现金100出头,想以公司名义买一套顺义公寓,请问是否可行?

回答4:

1、 建议不要购买公寓。以公司的名义购买,现在都是职业炒房客的做法。因为他们能进行税务规划,合理避税。而你作为个人,既犯不上,也没能力去这么运作。

2、 以公司的名义买公寓,在持有的环节税收就不少。而且,在出售环节也是很麻烦,除非是公司转让,但个人很难操作,还得找代理机构,那费用又是一大笔,实在不划算。

3、 总之,不建议以公司名义买公寓。

本栏目文章均为原创,评论实事、分析政策、预测走势并解答从购房时机选择、选址、看房、砍价、签约、资格、贷款,一直到法律维权的全部问题

请点击关注我,进入“章哥说买房”公共号进行提问。

1、可以帮你解答从购房时机选择、城市区域选择、社区户型选择、看房、议价(房价、中介费)、签约、资质、贷款、相关法律、维权的全部问题,真正站在买房人角度的专业建议,一对一解答。

2、可以获取章哥从业二十年总结出的房产投资全套心得攻略,让你学会房产投资方法、早日实现财务自由。