两会后的十堰楼市观察:挑战>机遇

都说中国楼市是政策楼市,也就是楼市行情受国家、地方政策影响太大,其实放眼全球又何尝不是比比皆是。近日两会的召开,我们看看透露了哪些政策和消息,以及对楼市有什么影响?对十堰楼市又有何效应?

今年两会关于地产的消息、政策比较少,只有寥寥数语:房住不炒,因城施策,平稳健康发展,老旧小区改造。谈不上新意,也不可能有什么新意,该提的口号在前几年已经数次提及,比如:“房产税”、“打击炒房”、“控制房价”等等,不是因为我们在以前宣传、提倡的方面已经改善和取得成效,而是如果年年新瓶装旧酒不仅缺乏新意,而且或许缺乏诚意。

因此,我们觉得今年两会释放的楼市信息不多,但并不是没释放的就不重要,也不是释放了的就多重要。

两会到底释放了什么信号?

1、房住不炒

“房住不炒”是老生常谈,背书式的口号犹如“马毛”一样经典,同时这也是放之四海皆准的大道理。但是如何实现“房住不炒”?什么叫炒房?如果一个家庭拥有两套甚至多套住房算不算炒房?如果大量已售房产空置算不算炒房?投资商业地产算不算炒房?

炒房这个标准很难界定,炒房的力度和程度有所区别,可以说目前在十堰这样的三四线城市投资、投机性购房不在少数,姑且说炒房也不为过,在一二线城市就更习以为常。虽然我们在部分一二线城市施行了限购、限售、限贷、限价等楼市调控政策,但仍难说杜绝了炒房的存在。

“房住不炒”将会长期成为我们楼市调控的目标方针,但缺乏实质的内容,对各地楼市来说缺乏实质性的影响。

2、因城施策

随着楼市的分化,差异化调控、因城施策是必然,不仅如此,就目前国内楼市来看,一二线及发达地区楼市以调控为主,而三四线及落后地区楼市以拉动为主。各地在19年楼市受控的情况下因城施策的政策频频,据统计,2018年各地楼市调控约444次;2019年约为620次。2020年前4个月由于受疫情影响,各地楼市调控同样不胜枚举,基本以人口人才政策、购房补贴、公积金政策等为主,同时各地对新建商品房预售、资金监管等也进行了宽松处理和调整,少数城市或地区在降低首付、降低限购标准等方面基本进行了“一日游”。

可以说目前可用的楼市调控政策不多,大中城市基本以人口、人才政策为主,而三四线城市基本是无能为力,十堰在大环境、大制度下要放松标准也不可能。

3、老旧小区改造

老旧小区改造在去年已经提及,但今年走入正式轨道,目标2020年全国新开工改造城镇老旧小区3.9万个。

2020年十堰城区计划改造老旧小区15216户。其中茅箭区12252户,张湾区1838户,十堰经济开发区1126户,三区共计确定了23个改造项目,做到了项目落地。

老旧小区改造我们认为对楼市来说不是什么好事。目前老旧小区房产流动性差、可住性差、可售性差,基本处于等拆、等改、难卖、空置的状态,如果进行电梯、停车、物业等改造,其居住舒适性将大大加强,同时也为转手提供了可售性。市场上流动的二手房多了,空置的房屋少了,难免会影响新房的销量。以旧改代替棚改的确可节省资金和加强资源利用,但的确没拆了重建带来的经济效果显著,甚至抢了新房的生意。

4、中心城市+城市群+城镇化

发挥中心城市和城市群综合带动作用,培育产业、增加就业,从十堰周边中心城市看有武汉、郑州、西安、重庆,十堰正好处于4个中心城市之间,且距离都比较远。与其说靠4个中心城市带动十堰发展,不如说不抽血十堰就不错了,高铁、机场的通行,大大改善了人们出行,使得人员流动更加便捷,通过中心城市带动周边城市群的发展十堰也许占不到便宜。

到2020年实现1亿人在城镇落户是新型城镇化重要目标。推进农业转移人口市民化、小城镇多元发展是各地吸引农民进城落户的重点,湖北省将高质量建设46个特色小镇,有序推进城铁小镇、高铁小镇建设,加快农业转移人口市民化。大学生群体是各地普遍争取的落户对象,虽然十堰对挽留、吸引人才没有优势,但也未出台强吸引人才的政策和措施。上个月初的时候,发改委曾发布通知,督促城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制。十堰城镇化道路这几年有所突破,主城区常住人口已从2010年的76.8万人增至2018年的81.9万人,城镇化带来了十堰楼市的发展,但后期还有待继续发力。

5、棚改

棚改今年两会没有提及,表明自2020年此轮国家督导型棚改结束,自2016年至2020年楼市享有的棚改福利的结束。

在缺少国家专项资金扶持的情况下;在地方债务越来越多;地方债务危机越来越严重的情况下,棚改成了大多数三四线城市想干而难干的项目。

在国家倡导旧改、不追求经济增长速度的情况下,后期三四线城市乃至十堰的棚改基本应由地方自主负责和决定,一切难有定数,但肯定比以往要难。

2009-2020财政赤字额对比

结语

2020年1-4月,十堰主城区新建商品房销售3006套,销售面积34.82万平方米,同比下降48.87%;十堰主城区土地成交额也仅1亿元左右,当然目前的楼市我们可以认为主要受疫情影响所致,但2020后的楼市不容乐观,我们认为主要原因还是集中在以下几点:

1、棚改阶段性终止,加之地方债务,后期恐难高效发力;

2、十堰自身缺乏地域、经济、文化、政治、科技优势,对人口、人才缺乏吸引力;

3、受周边大中城市影响,对人口、经济形成虹吸效应;

4、虽然旅游业是优势,但除了武当山其他旅游产品还缺乏吸引力,文旅地产、特色小镇、康养地产还处于试探和观望阶段,后期也许机遇与挑战并存;

5、城镇居民收入尚可,但农村、农业落户,城镇化带来困难和不持续性。

当然十堰楼市同时也具有自身的优势和特点,比如:新房库存低;人口流失率低;房价与宜昌、襄阳还有不少差距;文旅小镇项目还有机会等。

两会后的楼市正如两会前一样,在承受各种鼓励与责骂、表扬与批评中前行,不过有两点我们要清晰的认识到:房产税不会来得太早;棚改潮不会退得太迟。这不仅仅是十堰楼市的个性,而是全国楼市的共性。