7盘“日光”，6盘“冷清”！实探上海楼市的“冷与热”

近两个月以来，随着国内疫情逐渐消退，上海新房市场也基本恢复了活力，不少项目认筹火热，售楼部前排起长龙。4-5月，上海楼市爆出7个“日光盘”，分别位于黄浦区、静安区、浦东新区、宝山等区域。

与此同时，上海6盘因认筹人数过低，取消摇号开盘。“冷”“与“热”之间，为何会有如此大的差距？实探上海楼市，从顶豪到刚需，到底什么样的房子最抢手？

4月16日至5月22日，不足两个月时间，上海先后有7个“日光盘”，分别为宝山大华公园城市、浦东碧云尊邸、前滩东方惠礼、周浦绿宝锦庭、临港绿城上海诚园、大宁静安府、黄埔豫园复地雅苑。

在疫情消退，在楼市回归理性的当下，“日光盘”不仅代表项目热销，更是整个市场对于项目地段、产品力和升值潜力的认可，可说是“含金量”十足，中房报长三角实探这几个楼盘的优势究竟在哪？

大华公园城市距离市中心人民广场13公里，地处新静安辐射板块宝山区长江西路。4月16日开盘，推出99平方米—159平方米户型179套，均价57200元/平方米，总价561万元起，认筹204组，认筹率114%，是今年疫情后首个开盘即售罄的楼盘，取得非常不错的销售业绩。

该项目属于上海中环承上启下的黄金地段，距离中环2.4公里，距离外环5.5公里，是大华集团“公园系”产品的升级之作，依托“住宅生长在公园里”打造的城市生态综合大盘。

交通方面，有地铁1号线、7号线，离规划中的18号线仅500米，华东师范大学宝山实验学校、上海大学宝山校区，社区内规划有幼儿园和初中部，教育资源丰富。周边宝山万达广场、大宁国际商务圈、大华商圈、宜家家居等生活配套，项目优势明显。

4月26日推出的浦东碧云尊邸，房源160套，认筹448组，认筹率280%，主力户型184平方米—301平方米小高层及298平方米—553平方米别墅，均价111983元/平方米，小高层每套总价普遍在2000万—3000万元之间，不少别墅总价在6000万—7000万元以上，部分别墅总价接近8000万元

上千万的豪宅，开盘即售罄，这个楼盘的亮点颇为特别。中房报长三角了解到浦东碧云社区，是上海“四大富人区之一”，是继闵行古北之后的第二个“涉外国际居住区”，全球500强企业中，有26家跨国公司亚太区总裁和高级执行官级别的外籍人士入住社区。

整个社区绿化率高达70%，以“碧云品牌”为主题，境外人士为目标群的高档住宅产品，目前聚集了来自60多个国家和地区1000余户外籍人士家庭，国际化氛围浓厚，俨然是一个“小联合国”。

项目周边的医疗、教育资源也较为高端和国际化，板块内的教育资源包括上海实验小学东校、平和双语学校、协和国际学校、德威英国国际学校、欧盟中欧国际工商学院等，从学龄前至高等教育一应俱全，且部分学校周末开设橄榄球、英式足球等公开课程。

医疗资源也很丰富，公办的有华东分院，浦东妇幼保健院，国际保险医疗服务有和睦家，Parkwayhealth,瑞尔齿科等，都在2公里范围内。

前滩，在上海是个热门板块，不论是2019年的中粮前滩海景壹号，还是今年的金萃名邸、福晟前隆广场、江悦名庭等，都是上海楼市“网红盘”。

中粮前滩海景壹号旁边的东方惠礼，位于国际商务区北侧，紧邻东方体育中心，4月26号推出极致小户型46—120平方米的1房到3房共411套房源，定位精品时尚小户型住宅，均价92800元/平方米，46平方米最小面积总价400多万元，这样的价格在上海前滩板块优势明显。

再看项目周边配套，交通方面距离6号线、8号线、11号线东方体育中心站约700米，周边商业有金耀前滩、太古里；周边学校有华师大二中前滩小区、惠灵顿（上海）双语幼儿园、惠灵顿外籍人员子女学校，浦东新区民办惠立双语学校等。加上小面积低总价的优势，400多套房源，认筹2284组，认筹率高达555.7%。

在上海房地产市场中热销“红盘”不少，静安府这般次次热销的“红盘”则颇为稀少，连续两年超百亿元销售业绩，蝉联销售冠军，一直牢牢占据着上海楼市的C位。

2018年楼市低迷，静安府却逆势热销，四开四捷，成为上海楼市的一抹亮色。2019年，政策收紧，市场持续下探的大环境，静安府再次四开四捷，以106.46亿元的销售金额，再夺上海年度销售冠军楼盘，成单个项目销售金额华东区域第一名，全国第四名。

一时热销易，持续热销难。静安府作为上海中心城区近10年来罕见的70万平方米的高端住宅综合体，相比小体量项目，配套更完善、社区布局更科学，项目亮点颇多。

在交通出行上，立足中环南北高架经济动脉交会处，轨道交通半小时内达市中心；商业配套上，坐拥大宁国际广场、大宁音乐广场、久光百货、大融城、协信星光广场等高端商业综合体；以上海大学为核心的环上大动漫影视产业；以市北高新园区为核心的软件信息服务、金融，以灵石路地区为核心的电竞产业等为大宁经济发展注入新活力。

文体配套方面两座大型文化地标新静安体育中心和上海马戏城，约12万平方米的河滨体育公园、68万平方米城市绿肺大宁灵石公园。项目园林设计由国际景观巨匠奥雅打造，梧桐大道、银杏大道、各种乔木、多造型灌木，在四季不同的意趣里，营造出喧嚣中的静谧。

这些项目之外，5月11日开盘的绿宝锦庭和5月22日开盘复地雅园，均以超200%的认筹率“日光”。这些的项目的共同特点都为上海“顶流”板块，地段好、产品稀缺、有亮点，有着完善的教育与医疗配套，过硬的产品力，是购房者考虑的主要原因。

（静安府）

5月至今，因认筹过低，不摇号的楼盘已有6个，包括光明金山府、滴水湖馨苑悦湾、海玥瑄邸、阳光城愉景公馆、宝林枫景苑、崇明新城的东亚威尼斯公馆，这些几个远郊盘无一例外都颇为“冷清”。

对于上海一些远郊盘来说，少了先天的地段优势，如若在产品和价格上没有亮点，很难让购房者动心。以光明金山府为例，地处金山区发展中地段，小区人车不分离，有购房者称除了价格低，周边什么配套都没有，外立面空调外机框，设计也不合理，很难成为经典楼盘。

五月底，位于崇明新城的东亚威尼斯公馆入市，是崇明区开年第一盘，认筹率仅4%，开盘当天推出320套房源，有效认筹仅13组，成今年以来认筹最低的新盘。

东亚威尼斯公馆的“冷”，中房报长三角了解到除了项目本身的地理位置，还跟项目本身有关，此次推出116平方米—155平方米大平层，均价27999元/平方米，虽然均价较低，但最低总价也达到325万元左右。

虽然疫情渐散，市场回暖，远郊盘由于周边商业资源相对匮乏，交通医疗配套等尚在开发中，除了价格洼地，对于刚需并没有吸引力，加上有些项目开盘没做宣传、市场热度低。房企如何在复工复产后，让地处远郊的项目也能尽快恢复提升销售金额，提高开盘前的蓄客与认筹率，还需开发商扎扎实实做好产品和强营销力。

上海一直有“好项目不缺市场”的原理，一个项目一时热销，可能是当时的整体市场行情好，逆势热销，则需要好的产品力，因为好产品终究会赢得购房者内心的认可和市场的青睐，并经得起市场的考验。