石家庄西北新盘“闪现” 交通升级 万达广场是下个爆点

开局一张图,今天咱们说说石家庄主城区西北区域,新华区,西北二环以内,和平路以北,泰华街以西。

虽然这个老城区域整体面貌一直改观不大,但最近一段时间也出现了少有的新动静,新盘接连涌现,地铁、商业等一系列重大城建项目也在为区域“造血”。

先来看一下这个区域的基本面:

老旧小区多,而且体量大。这个区域盘踞着百栋楼规模的联强小区、联盟小区,还有西三庄社区、钟家庄社区等。好处是区域发展成熟,基本生活配套齐全,生活氛围比较浓厚。

不利因素有两方面,一方面城区面貌相对老旧,人口密度大,整体居住品质偏低。2020年石家庄大力推进老旧小区综合整治,新华区作为老旧小区聚集地,任务量不小,包括该区域的西三庄南区、轻工宿舍等小区都位列其中。整治的内容主要是小区安全问题、居住功能及环境改善三个方面。目前,不少老旧小区都已经开始行动。

老旧小区进行综合整治,短期内则不会拆迁腾退土地,新建项目可开发的土地也就十分有限,改善居住品质的机会相对比较少。

另一方面,生活配套有待提档升级。区域内的社区底商能够满足日常生活所需,附近较大的商业是联盟路上的北国商城益元百货,但消费环境和产品品类相对不足。

该区域的三大核心资源是:教育、地铁和公园。学校方面,区域内有联盟路小学、合作路小学弘石湾分校、石家庄四十二中、石家庄二十八中北校区等;地铁3号线一期北段(市二中-西三庄站)已于2020年1月20日通车,途径联盟路,直抵西三庄站,这算是该区域内最近一年最大的城建利好;同时,石家庄标志性主题公园之一的“水上公园”坐落于此,前两年也完成了升级改造。

交通路网方面,除了地铁2号线,还有西北二环以及和平路三大主干道。和平路是石家庄东西向城市快速路,自从高架西延通车后,从主城区一路直达鹿泉区,极大缩短了城市东西向出行通勤时间,促进了人员往来,带动了沿线区域发展。

不过在早晚高峰,由于车流量大,出入口设置不均衡,和平路与西二环交汇处比较拥堵,其他西二环各出口路段表现也都不尽如人意。

再来看楼市的表现:

刚才提到这个区域分布有大量老旧小区,人口众多,所以改善需求是主流,同时也有首次置业的年轻刚需。新入市项目不多,老项目大都是现房销售阶段。

水上公园南北两侧各有一个项目,分别是弘石湾和假日风景。

北侧老牌项目弘石湾二期产品在售,实景现房,主打改善需求,户型区间在140-190㎡,包括三室、四室,均价21000元/㎡。弘石湾与合作路小学合作配建了合作路小学弘石湾分校,目前学校已经建成投入使用。

南侧假日风景东西两区已经交房,都还有一些房源,东区主要户型是149.3平米和162.4平米,分别为三室和四室。

值得关注的在售新盘还有和西苑、润江新华壹号院。

和西苑,金麦加地产开发,2栋17层小高层,3栋9层洋房,准现房在售,预计今年10月交房,户型包括116、152㎡洋房;96、114、126㎡小高层,目前均价20000元,项目引入了优质教育资源,2019年8月与全国百强学校西苑小学签约。

润江新华壹号院规划建有12栋小高层,户型以三居为主,均价22000元/㎡,精装交房,距离地铁3号线西三庄站不远,差不多200米。

未来大家需要关注的还有两个新项目:禹洲嘉誉山、和誉府

禹洲嘉誉山是禹洲地产在石家庄首个项目,5月上旬举行了发布会,5月23日,位于友谊大街与联盟路交汇处的石家庄禹洲品牌馆正式开放。

项目位于变电街以东、翔翼路以北、南车产业园区以西,共规划4栋住宅,一栋10层洋房,一梯两户,户型为139㎡四室;3栋17/18层小高层,两梯四户,户型为89-125㎡两室、三室,精装修交付,预计价格在21000元/㎡左右。

和誉府是金麦加在新华区又一新项目,2020年4月30日,石家庄市自然资源和规划局发布了《关于和誉府(一、二期)项目设计方案批前公示的通告》,通告显示,项目位于和平西路以北,变电街东西两侧,规划显示,项目分三个地块建设,拟建设14栋住宅及一所幼儿园。项目还未入市,值得期待一下。

最后说说这个区域的未来:

地铁3号线一期北段开通后,这个区域怒刷了一波存在感。接下来,大家最期待的应该就是万达广场了。根据此前披露的信息,新华万达位于西三庄街与联盟路交口西北角,总占地面积约200亩,预计总建筑面积约70万平米。

近几年,西三庄万达广场的推进并不快,因此也不断有项目“黄了”的传闻。事实上,西三庄万达广场一直都在官方的安排之中,提升商业格局一直是西三庄大力在做的事,大型商业空白也是这个区域的短板,所以不会轻易放过万达广场这个机会,相应的地块调规也已经完成。。

2020年2月6日,石家庄市政府发布的《石家庄市2020年重点计划开工项目》中,位于新华区的永生万汇城(石家庄第三座万达广场)在列,计划开工时间是2020年9月。2020年5月,关于万达广场,西三庄街道办事处的最新回复是:目前万达项目土地规划正在整理中,时长不确定。待整理完毕后,方可制定施工计划,准备施工。

可见,石家庄第三座万达广场的建设已经被提上日程,新商圈的崛起指日可待。大型商业短板补齐,这将是石家庄西北区域迎来腾飞的又一个跳板。