学区房疯狂已过:留下几百万降价空间 1000万买房不如出国留学?

经历“疯狂”五一之后,学区房交易逐渐回归理性。从日度数据看,西城区成交量已经开始回落。5月20日,北京市住建委也发布通告,严查虚假宣传“不限购”、炒作“学区房”等扰乱市场秩序的违法违规行为。业内预计政策对西城区市场的影响在两个月左右,7月之前成交量大、价格小幅上涨,随后成交量明显下滑、价格下跌,跌幅在5%-10%。

原标题:学区房,疯狂过后的犹豫与彷徨

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在刚刚过去的5月,楼市神经一再被学区房挑动。从月初北京西城区“多校划片”的靴子落地,到月末两栋办公楼划入学区范围。多家房地产中介机构数据显示,5月北京二手房内部成交量大增,创下2017年“317”楼市调控后的新高。

“政策出来的十天内,我差不多带看了60次。”北京市西城区金融街片区某房屋中介店长华玉向北京商报记者坦言。

对家长们而言,7月31日的末班车近在咫尺,上还是不上?要考虑的不仅仅是巨额的购房款,政策走向、投资收益回报……不确定性还有很多很多。

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30天:从疯狂到理性

“这套房这个价格如果放在政策出台前,早就已经被买走了。”华玉向记者介绍丰汇园小区一套报价1480万、76.5平米的两居时表示,相比之前,金融街片区的二手房在政策后大概降了80万左右。

丰汇园小区位于北京西城区金融街,其对口的宏庙小学被称为“宇宙第一牛小”。宏庙小学对应的四个小区(部分楼)内居住着不少学生和家长,上小学前买入,入学几年或升入初中后卖出。如这套两居内居住着一家三代五口,在五年前孩子尚在幼儿园时购入,彼时的房价尚不足千万。原本计划在几年后卖出换到更宽敞的房子居住,但此次政策出台,促使房主决定赶在7月31日前将房屋脱手。在看房三天后,该套房再度降价至1350万,且还有议价的空间。

“其实金融街这边也有很多投资客,这个政策对于金融街的影响是比较大的,因为片区内学校不是很均衡,本来买了丰汇园能上宏庙的未来就有可能被分配到‘渣小’。因此731后势必会降价,4月30号政策出来当晚就有好多房主出来挂房,价格也都有可谈空间。但像德胜片区的话教育资源相对均衡,未来降价不一定会明显,所以虽然挂房的也多但价格还是差不多。”一位知情人士向记者分析。

从出生人口来看,北京及西城区出生人口波动趋势相近,出生人口总量在2016年达到峰值。目前这批孩子都在幼儿园年龄,近两年正是考虑未来学业规划、是否购买学区房的关键时期。此次政策的出台也让家长的规划期限骤然提前。

学区房政策发布后一周,西城区挂牌量和成交量均出现快速增长。挂牌量超过4月整月总量,一周内成交量相当于4月成交量70%。以德胜门、金融街最为显著,5月这两个片区的成交量分别环比增长316%、134%。价格方面,以成交活跃的丰汇园小区、新风南里、裕中西里为例,价格保持相对稳定的水平。同小区同户型房源5月成交价格较上月环比增幅基本在2%以内。对于当时网上“一天卖十套”的传言,华玉表示并不夸张,“甚至有套房两家中介的客户都打算签了,抢来抢去差点打起来。”

不过经历“疯狂”五一之后,学区房交易逐渐回归理性。从日度数据看,西城区成交量已经开始回落。5月20日,北京市住建委也发布通告,严查虚假宣传“不限购”、炒作“学区房”等扰乱市场秩序的违法违规行为,查处21家房地产经纪机构。

业内预计政策对西城区市场的影响在两个月左右,7月之前成交量大、价格小幅上涨,随后成交量明显下滑、价格下跌,跌幅在5%-10%。此前在东城区、海淀区有过类似的经历。“政策的影响已经开始趋弱,5月市场增速较快的最主要原因是‘学区房’政策的影响,从日度数据看,西城区成交量已经开始回落。”贝壳研究院首席市场分析师说。

理性之下,几百万的降价空间、公房或商品房在贷款额度上的区别、片区和几居室的选择、购房之后的风险等,都是需要考虑的问题。

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731后:政策风险未知

在这轮学区房交易热潮中,小户型表现最为活跃。“像在金融街的话,如果有一套一千万的一居室新上线,最多两天内马上卖出。”华玉谈到。

目前居住在朝阳区的王女士就在半月前参与了一场一居室抢购。5月13日,德胜片区对口西师附小的一套房子,27平米总价500万,当天来了19个客户看房。坐拥热门房源的房主坐地起价80万,王女士略一犹豫,房子就已被别人买走。

为了落户购买面积较小总价较低的学区房,之后在周围租住,是很多家长的选择。记者查阅金融街附近租房价格,70平米的两居室大概在1.5万每个月左右。同时购买的落户房还可以租出,30平米的一居室租金在6千左右。

“因为学区房太贵了,不想把资金全投进去,而且还有政策风险。因此尽量选择落户房,可以少投入一点,万一损失也不会太多。但一居室的性价比其实不是很高,小面积的每平米单价越高。”

未来的政策风险是购房者使用较少的总额选择小户型的关键因素。虽然目前购房者都是从学位需求出发,但未来“别亏太多”也是需求之一。近几年来,学区房市场的变化与政策的风吹草动息息相关。5月全市二手房成交套数也创了3年前被称为最严限购令的“317”政策后的新高。

实际上,西城区在北京城六区中最后实施“多校划片”,但各区政策落地情况并不相同。如东城区的购房时限为2018年6月30日,从去年开始已完全通过电脑派位方式安排入学;而海淀区以2019年1月1日为时限,但在去年的“小升初”中仍践行单校划片为主。

在王女士看来,“西城明年就算真的多校划片了,如果还是就近原则为准,其实对于区域内房价不会有太大影响。但如果因为买房者太多,报名上学的太多了,超出这个片区的学位数,有一年划到学区之外别的学校,那这学区房马上就降价了。包括赶着单校划片的末班车,也是求一个确定性。”

许小乐指出:“从东城区、海淀区政策后成交历史数据来看,政策发布后执行前,区域成交量价出现集中增长,而在政策执行后,将会出现半年左右的连续下跌。从更长的时间来看,北京的优质教育资源依旧十分稀缺,多校划片政策并不会让学区房价格大幅下跌。”

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20万/年?家长的教育抉择

对于购买学区房的家长来说,是否送孩子上国际学校也在考虑清单之内。北京一些国际学校无需京籍户口,师资条件、硬件设施看来也足够有诱惑力。在北京的近百所国际学校中,四成左右为12年一贯制学校,学费大约在10-30万/年不等。

以目前北京市规模较大,十二年制的私立汇佳学校为例,国际文凭组织(IB)PYP(小学阶段)、MYP(初中阶段)、DP(高中阶段)的学费分别为20万、23万、25万,12年学费为264万,如从小住宿,还需46.5万住宿费,另外还有不同的俱乐部活动等供选择,如网球课6800元/24次课、5000元/24次课,每年冬夏国外研学项目等的花销也不同,仅国内12年间学费在350万左右。

20万每年,还是一次性1000万?王女士也向记者谈到了自己的考量:“国际学校学费看起来可能还行,一年二三十万,但这还是基础学费,之后还会有出国,需要更多。而且这是纯消费型,学费完全花出去了,而学区房其实还能卖掉。从孩子未来整体发展考虑,你上了国际学校可能就只有留学一条路了,而上公立学校的话至少是‘进可攻退可守’。”

疫情期间,“小留学生”话题也再次引发社会关注。在21世纪教育研究院副院长熊丙奇看来,小留学生现象中一部分是在国内进不了比较好的小学,就想到干脆去国际学校或者留学,以解决孩子的求学和未来升学的问题。还有一部分是有可能在大城市里没有户籍,即便能够在大城市完成义务教育,但随后中高考都会面临制度性障碍,比如只能送回老家,因此也有考虑。

“现在一些国际学校、民办学校也开始对入学户口有要求,或者得摇号。对于家长来说,购买学区房,还是选择国际学校或者出国留学,实际上还是义务教育能否均衡的问题。”熊丙奇认为,目前确实存在一些不安全因素,但一旦过了这个不安全因素之后,如果国内教育无法满足需求,或者入学政策方面还存在一些障碍的话,那小留学生现象势必还会继续存在。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也向记者分析:“学区房的本质问题还是在于教育资源的均衡分配。客观上来讲,就算有一些政策调整,也不会完全降温。后续还是建议在教育均衡方面给一些政策,引导大家到这个郊区买房。一种传统的感受是,一些郊区如果说学校配套教育设施比较好,那么学校的教学质量也会明显提升,自然吸引更多人到这个片区买房置业。”