作者 | 郭亦非
出品 | 棱镜·腾讯小满工作室
6月3日晚间，浙江房企祥生控股向港交所递交招股说明书，建银国际、农银国际担任联席保荐人。
祥生的这份招股书中并未披露近年来的销售额。
据研究机构克而瑞统计，2019年祥生合约销售额为1159.3亿元，排名房企第28位，与绿城、滨江两家浙江房企并肩，该公司也是销售额迈过千亿门槛房企中最后一家未上市公司。
招股书显示，发家于浙江诸暨的祥生控股，控股股东为68岁的陈国祥，担任董事会主席。
5月21日，陈国祥之子、36岁的陈弘倪获任执行董事长、总裁。此外，其核心管理层大多在2016年前后加入公司。彼时正值祥生开始高速扩张的时点。
2017年至2019年，祥生营收分别为62.93亿元、142.15亿元、355.19亿元，复合年增长率为137.6%；对应的建筑面积则分别为83.82万平方米、142.26万平方米、348.84万平方米。
从业务板块来看，祥生核心业务为物业开发销售，还有少量的酒店及物业租赁业务。
招股书显示，祥生在2017年亏损2.86亿元，随即在第二年开始实现盈利，近两年扣税后的利润分别为4.28亿元、32.09亿元，对应毛利率分别为13.2%、21.1%及23.9%。
祥生2017年至2019年的净资产负债率分别达到13.8倍、7.4倍、3.6倍，近三年的融资成本分别为8.09%、8.13%及9.28%，借款总额分别为258.74亿元、290.65亿元及285.27亿元。
由于全国范围的扩张战略增加收购土地支出，祥生近三年的现金及现金等价物分别为32.29亿元、31.14亿元、24.12亿元。
2019年祥生开始放缓拿地扩张步伐。
招股书显示，2017年、2018年，祥生的经营活动产生的现金流出额分别为123.32亿元、5.09亿元，直到2019年现金流开始转正，达到35.17亿元。
截至2020年4月底，祥生未偿还银行及其他借款总额为300.56亿元，其中，需在一年内偿还银行贷款为2.64亿元，其他借款为110.09亿元。
截至2020年3月末，祥生拥有195个开发项目，覆盖11省份43座城市。从土地储备来看，祥生总土储面积为2304万平方米，重点布局长三角。其中50.2%位于浙江省，尤其以杭州、绍兴、台州为重点。