西城德胜门安德路小区 李凯旋摄
“红五月”成了北京5月份二手房市场的关键词。数据显示，北京二手房市场在5月份成交了近1.6万套，创“317新政”以来的最高值。值得一提的是，4月30日，西城区发布了学区房即将“多校划片”的新政。随后，西城区二手房成交量大幅上涨，“优质学区”德胜门地区的成交量甚至环比上涨了316%。
上述数据采用的是网签数据，该项数据具有一定的滞后性。中原地产研究中心则表示，若以实际签约数据来看，北京二手房在5月份的成交量或许已经突破了2万套。
业内认为，学区新政带给西城区二手房市场的刺激将在6月份逐渐减弱。预计2020年6、7月份，北京二手房成交量会保持稳定。随着累积需求逐渐得到释放，北京二手房市场会慢慢“冷静”。
成交量创3年以来新高
2017年3月17日下午，北京发布了“认房又认贷”的史上最严格限购政策。随后，一向火热的北京楼市开始退烧，并在近两年逐步维持平稳。疫情爆发之后，北京楼市在一段时间内成交惨淡。但值得注意的是，楼市“小阳春”并未借此消失，而是出现了后移。
随着疫情得到控制，北京楼市在2020年5月份继续延续了4月份的回暖态势，创下了2017年“317新政”以来的成交量新高。贝壳研究院发布的数据显示，2020年5月份，北京二手房成交量环比增加了39%，同比增加了75%。
数据显示， 5月份，北京二手房网签量约为1.59万套，环比增加了20.5%，同比增加了15.2%。此外，2020年1-5月份的二手房累计成交量同比减少了18%，较1-4月份的累计降幅收窄了20个百分点，疫情对于市场产生的影响在持续变小。
价格方面，5月份，北京二手房的成交均价为62609元/平米。数据显示，若剔除西城区的因素，5月份北京二手房的成交均价环比上涨了3%左右。此外，值得注意的是，市场的成交节奏有所加快，成交周期有明显的缩短。
西城学区交易火热
2020年4月30日，北京市西城区教育考试中心官网发布了有关学区房的相关文件。文件明确，自2020年7月31日后，在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片的方式在学区或相邻学区内入学。
新政发布之后，西城区学区房立刻升温，许多购房者立即出手购买学区房，决定在新政实施之前保证孩子进入心仪的学校读书。“看房的人太多了，每天成交量也非常大，一天就卖30套。而且客户很少有犹豫的，可能犹豫半个小时，房子就被别人买走了。”西城区某中介的工作人员向《华夏时报》记者描述了西城区二手房市场的成交状态。
火爆的市场一直持续到现在，目前稍有降温的态势。不可否认的是，学区房新政原意在于促进教育教学公平以及为学区房降温，但其在5月份却成为了楼市火热的助燃剂。曾有专家对《华夏时报》记者表示：“学区房新政肯定会刺激购房者更加迅速入市，5、6月份西城区学区房的交易量或许会达到一个小高峰。”
贝壳研究院发布的数据显示，2020年5月份，高单价的西城区二手房成交占比大幅上升，其成交量在全市的比重从7%增长到12%。而西城区二手房市场的火热则带动了全市二手房成交量和成交均价上涨。
在学区房新政发布后一周内，西城区二手房的挂牌量和成交量进入到了“井喷”阶段。周成交量相当于4月份成交量的70%。此外，德胜门、金融街两区域成学区房新政发布后的最大赢家，月度成交量环比分别增加了316%和134%。
贝壳研究院方同样认为，学区房政策的调整叠加“五一”假期，使得西城区成交量大幅增长，部分家长为了教育的确定性加快入市。2020年5月份，西城区二手房成交量环比和同比增速均突破了120%。
火热态势会延续吗？
尽管“小阳春”没能如期而至，但“红五月”的表现对市场而言可谓惊喜。究其原因，除了西城区学区新政刺激市场之外，贝壳研究院方认为，此前受到疫情影响的购房需求在逐步释放。房贷利率的下行也在一定程度上提振了购房者的置业预期。
合硕机构首席分析师郭毅向《华夏时报》记者表示，二手房与新房不同，由于装修、户型等问题，其更依赖线下成交，很难实现线上认购。此外，在疫情爆发阶段，各类中介处于暂停营业状态，这也使得二手房市场的回暖晚于新房市场。
“从4月份开始，线下看房就没有受到太大的阻碍了。实际上二手房的需求经历了一个先积蓄后爆发的过程。此外，在市场交易停滞阶段，业主在价格上作出了让步，这也加速了市场的成交。”郭毅向《华夏时报》记者复盘了疫情爆发后至目前北京二手房市场的成交状态。
“很多人是先卖房再买房，这个过程中可能形成了两套二手房的交易，然后基于住房改善和房屋腾挪形成了二手房交易链条。从未来看，二手房市场中卖方后续仍需通过买的方式进行改善升级置业，单纯卖房套现的这类人群数量还是较少的。”郭毅向《华夏时报》记者描述了二手房市场的交易逻辑。
此外，郭毅同样认为，西城学区新政这一因素不可忽视，其在某种程度上为5月份的楼市助力。那么，北京二手房市场的火热态势会延续吗？“西城区学区新政的影响会在6月份之后逐渐淡化。但循环交易还会在6、7月份对市场总成交量进行拉动，预期后续两个月成交量会保持稳定，然后逐渐出现回落。”郭毅对《华夏时报》记者说。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁