昆明楼市病了？卖不动、“惊”装房……一周问题连曝

01

多项目去化率不足30%

据昆明锐理发布数据，今年4月昆明房地产市场持续回暖。其中，商品房（包括商品住宅、商业和办公；住宅仅指商品住宅，不含团购房）成交了7445套，环比3月份增长了32%；成交面积76.48万平方米，环比前一个月增长了32%；成交金额106.89亿元，环比增长了37%。成交均价13977元/平米，环比上涨了3.7%。

数据看着很美好，但具体到各个新开楼盘，“卖不出去”是不能忽视的问题。

昆明克而瑞数据发布3月和4月昆明市场月度研究报告显示，3月开盘项目仅有隆盛府和俊发城文倾苑两个，其中，隆盛府去化率为64%，俊发城文倾苑去化率为44%。4月开盘项目8个，分别为俊发龙泉俊园、俊发彩云城观云海、雨花玖悦、俊发俊云峰、富康城紫悦台、万科城、中铁诺德山海春风、俊发彩云城辰湾项目，共推出体量17.24万平方米，成交面积12.49万平方米。其中俊发龙泉俊园项目去化率为24%，俊发彩云城观云海项目去化率为26.5%，俊发彩云城辰湾项目去化率为24%。

锐理数据报告显示，阳光城滇池半山开盘共推出洋房、小高层、两面宽叠拼别墅等产品共计578套，去化率13%（内部认购130套左右未计算在内）。

诸葛找房高级分析师王小嫱分析表示，昆明目前部分项目去化不乐观主要受疫情影响，外地客群流入减少。昆明的项目一大部分客群是外地人群，疫情下，出行不便，昆明外来人口流入减少，必然影响部分项目的去化率。

同时，项目的去化效果和项目的产品和购房者的需求都有着密切的关联。部分项目去化不乐观还是由于需求虽然在逐步恢复，但并没有恢复到之前水平，整体市场需求并不是很乐观，因此与项目的营销策略有极大关系，如俊发彩云城是由于项目前期蓄客不足导致去化率低。

02

精装房还是“惊”装房？

页面截图

2018年以来，已有多位网友在人民网《领导留言板》上留言，称中南碧桂园樾府小区精装修房按照2000元/平方米的精装修标准核算，但实体样板房的装修交付不到2个月已出现墙体开裂、入户门与墙体缝隙开裂等质量问题。近日，又有网友发帖爆料樾府小区精装房质量问题，称“外墙起泡，门板像纸板做的”。

6月3日，云南本地媒体春城晚报现场采访报道此事。一名自称吕姓的项目销售负责人表示：“小区首批购买的6月底要交房，在5月中下旬我们开发商就邀请业主到小区里看房。发现墙体出现质量问题后，我们已经整改好了，对于‘纸板门’的事，我需要向公司品牌负责人联系，我只是负责销售，采访这块是品牌部在负责。”开发商方面也表示，目前部分客户曝出的问题，并不是樾府项目100%完工的交付状态，“目前业主的问题均在积极整改逐户反馈中”。

“纸板门”。图片由樾府小区业主供图

外墙起泡凹凸不平。图片由樾府小区业主供图

无独有偶。6月4日，昆明本地媒体都市时报报道，有业主花280多万元买了一套蓝光雍锦世家小区的房屋，精装修标准达4000元/㎡，但却出现地面不平、吊顶开裂、墙体不正、天然石开裂等各种问题。更让人无奈的是，开发商帮业主整改该套房子近9个月，问题不但没解决，最后还告知业主“不再整改了”！

门框上方水泥板一捅就破。图源：都市时报

墙面钢筋裸露在外。图源：都市时报

昆明市住房和城乡建设局日前下发《关于加强昆明市新建商品住宅全装修质量安全管理工作的通知(试行)》（以下简称《通知》），6月1日起试行。

《通知》中提到，新建商品住宅全装修，是指建设(开发)单位在交付前，商品住宅建筑内部墙面、顶面、地面全部铺贴、粉刷完成；同时，门窗、固定家具、设备管线、开关插座及厨房、卫生间固定设施安装到位；公共区域的固定面全部铺贴、粉刷完成,水、暖、电、通风等基本设备全部安装到位。

同时，从事新建商品住宅全装修的设计、施工、监理、检测等单位必须依法取得住房城乡建设主管部门颁发的相应资质证书。

新建商品住宅全装修属房屋建筑工程整体质量安全的一部分，应纳入基本建设程序管理，做到同步设计、同步施工、同步验收、同步交付。

同时，从设计施工环节开始，到商品住宅销售环节、竣工验收环节等都要落实质量安全管理责任。《通知》还明确提出，施工单位应严格按照经审查合格的施工图设计文件、施工技术标准和合同进行全装修施工，对施工质量安全负责。

03

历劫：疫情+跌出“新一线”

据国家统计局发布的2020年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，昆明新建商品住宅销售价格指数环比下降1.0%，同比上涨8.4%；昆明二手住宅销售价格指数环比上涨0.6%，同比上涨6.0%。

6月1日，中指研究院发布2020年5月百城房价指数。5月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为15280元/平方米，环比上涨0.31%。其中昆明本地新建住宅环比上涨0.17%，均价为10911元/平方米。总体来看，昆明房价趋于平稳，涨幅不大。

5月29日，第一财经发布了最新的《2020城市商业魅力排行榜》（评估的是城市在2019年的发展情况），昆明跌出“新一线城市”名单。对此，有业内人士认为，站在省外投资客的角度，昆明此次跌出榜单，一定程度上会影响城市投资价值，“外地人来昆明买房，主要还是看城市综合指数，故此次昆明跌出新一线，会对本地楼市产生负面影响，影响有多深，还得看后市表现。”

据此前锐理发布数据，2015年昆明购房人群中，本地人占比65%，云南省其他州市在昆买房的人群占比20%，省外购房客户仅占15%；2016年，在昆明购房的本地人比例下降到50%，州市购房人群和省外购房人群占比均为25%；2017年，昆明本地人购房比例跌至四成，云南省州市购房人群占比24%，省外客户占比达到了36%。从目前市场交易数据来看，当前昆明购房人群仍以本地刚需及改善类为主，外地购房需求（不包括州市）受新冠肺炎疫情影响，还没有完全释放。

图表来源：安居客

数据来源安居客，二手房因为装修情况、新旧情况以及样本数量等情况存在一定的价格差异，以下数据仅供参考，具体价格请以实际情况为准。

（来源：人民网、春城晚报、都市时报、安居客等）