本报记者 吴静 卢志坤 北京报道
今年以来，北京连续出让多处不限价地块，现有限竞房的销售面临愈加艰难的去化环境。
《中国经营报》记者近日了解到，位于北京房山区的首批限竞房项目旭辉舒朗苑(推广案名“旭辉城”)陷入维权风波，与2018年刚开盘时39000元/平方米的销售价格相比，项目新开楼栋每平方米直降1万元，部分房源甚至卖到27000元/平方米，引发原有业主极大不满。
除此之外，业主还反映在查验房屋时发现小区出现减配、与宣传不符等问题。
记者在房山区域走访发现，旭辉城项目所处的房山良乡区域内，近几年限竞房项目扎堆，由于位置较为偏远，配套设施仍待完善，这些项目后续的去化面临考验。
而随着旭辉城项目直降1万元/平方米，定位和配套近乎相同的情况下，周边项目同样面临较大的价格下调压力，目前已有部分项目跟进。
直降1万元/平方米
“从2019年中旬，我们就陆续听到消息说旭辉调整了售价，总房价降了30万元、60万元、70万元……直到2020年4月，每平米售价直降1万元，总房价直降25%。”
近日，周女士向记者反映，2018年，自己以39000元/平方米的价格购买了旭辉舒朗苑的一套房子，但自己还未收房时，该项目的价格已经降到29000元/平方米。据周女士解释，在舒朗苑所购的这套房产是她和爱人在北京的唯一一套房产，现在还没有住进去，资产就缩水25%，这让她和家人难以接受。
据了解，周女士所说的旭辉舒朗苑位于房山良乡新城区域，是北京第一批限竞房项目。由旭辉集团旗下公司北京盛鹏置业有限公司开发建设，项目占地面积约53579平方米，规划用户约994户。
记者走访看到，该项目位于房山西南六环良乡镇内，距离地铁良乡大学城站和良乡南关站四五公里，周边生活配套主要依靠长阳以及良乡老城区的商业。也正因为此，售楼处位置设在了离项目实际所在地四五公里远的良乡大学城地铁站旁。
记者在售楼处了解到，项目主要为小高层，主力户型为75平方米两居，89平方米三居，最近新推的9号楼房源售价在29000元/平方米左右。旭辉城自身配建社区医院，自建1.5万平方米商业来满足业主生活所需。该项目于2018年6月开盘，目前是现房销售，第一批购买的客户已陆续收房、装修。
目前，项目对外宣称首付约33万元起，置业顾问告诉记者，这个价格是定金加上首付款的10%左右，会先跟客户签一个草签合同，剩余的首付款需在20天内补齐，最多可延至2个月，但享受的折扣会减少。
据多位业主向记者反映，今年初时，该项目曾对外宣称针对抗疫英雄人群制定了定向优惠政策，抗疫英雄及亲属提供本人就职证明和关系证明，可优先选房并享受旭辉城四大置业优惠福利。据了解，当时该优惠价格在29000元/平方米左右。
而近日记者从该项目的官方宣传、置业顾问、代理中介、购房业主以及企业内部多个渠道了解到，舒朗苑项目今年所售房源对所有购房者均一视同仁，均按照29000元/平方米左右的价格(具体楼栋、楼层和户型略有较小差别)对外销售。
记者从北京市住建委和企业内部获知，截至5月底，该项目的实际去化率仅在25%左右。有部分房源的签约价在27000多元/平方米。
除了降价之外，近期许多刚刚收房的业主反映，项目还存在多处与实际宣传不符的问题。比如在售房时旭辉曾承诺会赠送新风系统，但在实际房屋查验时发现并没有任何新风系统设备。
曾经宣传的塑胶跑道，在实际交付时却薄如喷漆。另外小区景观设计及绿化以及街道用砖、车库充电设备等均出现不同程度的减配。
据记者了解，因为对项目降价和减配的不满，部分业主成立了维权群，并于前段时间拉条幅在旭辉城售楼处抗议，要求退房。
但业主的要求在法律上或难以达成。北京东元律师事务所李松律师告诉记者，以房屋价格降价来退房，这在法律上是不支持的。因为住房市场本身就有波动，价格涨跌是市场行为。
据他介绍，一般出现以下三种情况，业主可申请退房：一是开发商延迟办理房产证;二是开发商延迟交房;三是房屋主体结构存在严重质量问题。
记者就旭辉城项目情况采访旭辉集团，截至发稿，尚未获得回复。
相继调价
记者在现场看到，舒朗苑所在的位置周围，有大片被绿网覆盖的地块。该区域内云集了限竞房、共有产权房以及回迁房等多个项目。
据了解，旭辉舒朗苑所在地块于2017年初被旭辉和金地联合体拍得。而就在当年初，中海、首开、保利和龙湖联合体竞得该区域内另一限竞房地块，所在项目名为中海金樾和著。两宗地块商品住房销售均价不超过38994元/平方米，且最高销售单价不得超过40944元/平方米。
在金樾和著项目处，记者看到，项目与旭辉舒朗苑仅一条马路之隔，配建的社区医院在两个项目之间。旁边一条通向该小区的马路正在施工中。据该项目置业顾问介绍，户型方面主打89平方米三居和127平方米四居，目前是现房销售。在小区内，记者看到，已经有部分业主收房，屋内正在装修中。
在代理中介的平台上，该项目标价37000元/平方米，但据置业顾问告诉记者，现在项目正在做活动，目前价格是32000元/平方米。“前段时间我带客户来时还卖3万7，没想到这么快就降下来了。”一位中介向记者说道。
在项目去化方面，与旭辉舒朗苑类似，该项目自2018年入市以来，已销售近2年时间。
去年，房山区只拍出两宗住宅地块，其中一宗为共有产权房用地，被世茂以8.5亿元拍得。另外一宗为限竞房地块，去年12月12日，中骏以底价拍得这宗地块，楼面价仅11369元/平方米，在价格方面，出售均价不超过35344元/平方米，且最高单价不得超过38878元/平方米，比周边的旭辉城、金樾和著的限制均价下调了3650元/平方米。但业界预计，相对于较低的楼面价来看，该项目操作空间较大。
目前，中骏·云景台项目即将入市，据代理该项目的中介机构介绍，项目预计提供3800多套房源，以洋房和小高层为主，主打刚需小户型，有75~89平方米两至三居。项目预计开盘价格将在28000元/平方米左右。
Wind统计显示，从2016年“9·30”新政以来，北京房山区共出让13宗限竞房土地，其中5宗限竞房地块位于良乡新城板块，这5宗地分别被恒大、中海、中骏、旭辉、金融街竞得。今年4月份，恒大以18.5亿元摘得房山良乡一宗限竞房地块，溢价率33.09%，折合楼面价约13818元/平方米。该地块商品住房销售均价不超过35344元/平方米，且最高销售单价不得超过38878元/平方米。
区域内限竞房争相降价，也给共有产权房的销售带来了一定压力。据了解，2017年12月，金融街控股股份有限公司以18.2亿元竞得房山区良乡镇中心区01-17-02地块，地块就在旭辉舒朗苑东侧，定名为金融街·金悦嘉苑。该地块包括居住用地、B1商业用地，居住部分全部建设共有产权房项目，是房山区首批共有产权房项目。目前该项目的销售均价定在26000元/平方米(含全装修费用)，约1244套房源。
而在该区域3公里范围内，有三个商品房社区，分别为嘉瑞通小区、瑞雪春堂、鸿顺园，二手房价格多在28000~32000元/平方米。
针对接下来的销售和推盘策略等问题，记者分别询问上述项目，截至发稿未收到回复。