作者：层楼
来源：大咖聊房
01、土地市场是真的升温了！
去年土地市场一片哀嚎，各地流拍惨状还历历在目，而今年随着楼市资金宽松，房企又开始大肆买买买。
截止五月底，50大城市今年卖地近2万亿，北京、上海、杭州的土地出让总额都突破了1000亿元。
要知道北京去年一年也才卖了不到1700亿，仅前5个月上海、北京两地卖地收入已经超过了去年的一半。
2019年重点城市土地出让金排名
成交增多的同时，溢价率也上去了。
多地溢价率刷新纪录，直逼50%，重庆主城区住宅用地被佳兆业以13.25亿元拿下溢价率达到了49%；浙江嘉兴一住宅用地溢价率也达到了49.43%；
这么高的溢价率并不常见，难道地价升温，房价真的会随之跟进？
02、地价决定房价？
按照以往的逻辑，开发商买土地成本上升，房价也一定会上涨。
甚至有人调侃道：土拍就是房价最好的托。
看新盘时也经常能听到这样的话术：某地的楼面价都快赶上咱们这个楼盘房价了，再不买肯定还得涨。
看似地价和房价是面包与面粉的关系，实则，这是一个误区。
两者之间虽然有关系，但不形成直接关系。
首先来看房价。
房产市场并没有完全市场化，房价受市场供求规律的影响。
它还受国家宏观调控政策、政府住房制度、人均可支配收入，配套价值（教育，医疗，养老）等多重因素影响。
再来看地价。
地价本质是一次性收取的若干年的地租，从根源上来看，土地需求的增加必然导致土地价格上升。
房屋需求在不断增加，从而导致开发商们不断增购土地来满足住房需求。
因此这些年地价的变化，更大程度上是一种结果而并非原因。
虽然理论上是地价成本决定售价，但在实际操作过程中，房价决定地价反而更加明显。
土地是公开招拍，政府会设置起拍价。
起拍价的制定主要看所卖地块的位置、用地属性、未来规划等一系列的因素，同时这只是底价，开发企业参与土拍的时候会有自己的测算和预期。
一是房企对该区域预期房价的乐观程度，乐观程度越高，则地价越高；
二是房企所能接受的最低利润率，可接受利润率越低，地价越高。
一般情况下，资本都是逐利的，利润太低就没必要拿地了，因此预期房价对地价的影响对大一些。
那么预期房价是怎么来的呢？
除了地块本身的配套、定位等因素外，最重要的一个参考要素就是该区域的当前房价水平。
这一点在近期高溢价的几块土地上有很明显的体现。
近期长三角新房二手房出现比较明显的倒挂现象，杭州万人摇号就是新房二手房价格严重倒挂所导致的。
而对房企来说，拿到倒挂严重地区的土地就相当于血赚，因此就算溢价再高，也要拼命拿下。
反之，在楼市发展平稳的地方溢价率则很有限。
所以，在真实市场情况下，地价对房价的影响有限，而房价反作用于地价却更为明显。
03、地价成本占比有限
每次土地成交价动辄几亿甚至几十亿，很容易让大家误以为高房价是高地价导致的。
实则，看似价格高昂的土地，在房产的整个开发过程中占比并不高。
就算地价不断攀升，时至今日地价也仅占开发商成本的15%-30%左右。
而2019年，全国300个城市住宅用地成交楼面均价仅为为4410元/平方米。
地产开发在住宅商品化发展的这些年已经逐渐演变为一种金融游戏。
在这场游戏中，土地价格很容易预估，成本也很容易控制。
早年土地成本低廉，地价成本和新房价格之间的利润空间是很庞大的。再加上购房需求旺盛，商品供不应求，这才造就了短短二十来年无数房企跻身世界五百强的奇葩景象。
相对于容易把控的土地成本而言，开发商更在乎资金成本。
2019年，融资成本TOP30房企的平均融资成本为6.34%。
目前市场上，小于10%的融资成本也只有大型房企才能融到，而一些中小型房企，成本高的甚至能达到15%左右。
对房企而言，哪怕拿下的地成本足够低有充足的利润空间，但如果没有现金流回笼，短期内抽不了身，资金就无法进入下一轮循环。
面对资金成本会随时间加长而增多的情况，地价对其房价的影响进一步被削弱，资金利用效率和现金流才是更看重的东西，毕竟地价可控。
04、极大滞后性
此外地价对房价的影响极其滞后。
即使靠快打法的碧桂园万科这类房企，从拿地到楼盘开售也得近大半年，一些中小房企普遍在一年左右。
近期高溢价拿的这些地，就算开发迅速，截至项目开盘，大概需要6-8个月时间，这也就到2021年了。
如果是10万平方米以上的大体量项目，从拿地算起，到最终售罄至少也得两年左右。
更何况，有时候房企拿地并非为了迅速盖房子出售，这其中有一部分会拿来做储备用地。
囤地在房企中是相当普遍的事儿，前有李超人在众多城市以低价囤积优质土地，后高价售出赚了一大笔。
后也有无数房企为了平衡供需，完善开发节奏而大量囤地，央企这类有资金实力的房企屯起地来更是毫无压力。
据不完全统计，2018年上市房企土地储备TOP30总量就达到了23.1亿平方米，去年房企的储备用地也在持续增长。
所以当前土地价格与当前房价并没有直接关系，也不要被瞎带节奏。
虽然近期房价明显回暖，但当前市场热度主要是积压需求近半年的原因，与土地关系不大。
更何况经历过上一波房价普涨，如今的市场很难被个别新盘价格所带动，市场价还得跟着市场走向来。