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最近，2020年全国GDP百强县榜单新鲜出炉。
县域，构成了中国社会的基本骨架。而GDP百强县，更是其中的佼佼者。
与之对应的，肯定很多人都认为百强县经济不错，房价自然也不会低呀。
如果你有这样的猜测，那就大错特错了。
随便举个例子，百强县中的湖北枣阳，也许你从没听说过，但经济发展还不错。
2017年进入全国百强县，2020年GDP规模达到705亿元，120万的人口在全国县域经济中也算可圈可点。
但，湖北枣阳的房价，近期统计只有5000左右。
虽荣登百强县，房价却是全国洼地。
这里面，有一个很大的原因就是，枣阳正面临着人口外流，被周边像武汉这样的大城市“虹吸”。
百强县的房价如此，全国其他城市，更是岌岌可危。
所以，当我们再去看类似鹤岗这样的小城，5万就能拿走一套房，10万就能买到顶级豪宅的时候，不必再惊讶。
这个东北小城，随着资源枯竭，经济、财政、人口都出现明显收缩。
2009年到2018年，鹤岗户籍人口从109.4万下降到99.5万，10年时间净减少约10万人，户籍人口跌破百万。
注：数据来源于统计公报
对于这种人口不断流失，抑制不住萎缩的城市来说，哪怕你是百强县，也无法对抗供过于求所带来的超低房价。
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其实，枣阳和鹤岗，都是收缩型城市的缩影。
全国有大量城市人口在流失，常驻人口持续低于户籍人口。
这是2000-2010年之间收缩非常严重的城市，它们分布在全国大大小小各个角落。
据龙瀛教授统计，在2000-2010年之间，全国有180个城市在收缩，人口的流失会改变城市布局，边界开始变小。
更新数据显示，在2014-2017年，全国共有26个城市出现连续3年的人口净流出，这些城市多数在东北地区，黑龙江、吉林、辽宁都有不少县市出现收缩。
注：图片来源于网络
我们发现，这些收缩型城市，多数资源枯竭、产业变迁，才导致人口外流，城市收缩。
还有一些在偏远地区，经济本来就不发达，很难吸引外来人口，再加上自身人口流出，出现明显收缩。
城市一旦持续收缩，就无法再玩大建新区和土地财政的游戏，就难以再支撑起大规模的地铁等公建配套，甚至会面临被拆分合并的命运，从此消失。
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那人口都流到哪里去了？
他们更多的被大城市吸纳。
你会发现，如今的一线城市都在做大都市圈，包括长三角、珠三角、京津冀、粤港澳等等。
它们以一、两个强一线城市为中心，并以此做驱动，带动周边城市发展。
可以很清楚地看到，长三角外来人口基数是数以亿计的，珠三角数以亿计，粤港澳数以亿计。
更重要的，国家对城市“新增建设用地”的态度也发生了重大变化，省级政府被赋予了更大的土地审批权。
这意味着，之前给城市边界划定的“生态红线”、“永久基本农田保护线”、“城镇开发边界”，以后通通可以做出调整。
曾经，一线城市的发展空间是被锁死、封印的。
如今，城市外围也能被好好利用了。
以北京和上海为代表的一线和准一线城市外围，存在着大量的永久基本农田。
有了审批权之后——
永久农田和耕地就能变更成建设用地；
城镇开发边界就被突破了；
建设用地就多了，人口承载量就增加了；
人才吸附能力也就增强了。
那些被占用的永久农田，被牺牲的耕地红线，可以通过置换流转的方式，从大城市置换到小城市，完成城市之间资源的重新整合。
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一线城市这么做了，二线城市怎么办？
二线城市会更加赤裸。
如今，二线城市正在用尽所有的力气去挖人，去抢人，去吸纳人。
今年上半年，杭州、青岛、南京、沈阳、无锡、重庆、郑州等50余城持续加码抢人新政，零门槛落户、千万补贴、打折购房等轮番上阵，底线不断被突破。
有的只要一张身份证就可以落户；
有的给予高额购房补贴，真金白银换人才；
有的倒贴生活费给大学生；
有的抢子女，可就近安排入读公办学校；
有的抢父母，放开父母投靠落户年龄限制；
……
直接、干脆、利落！竞争已呈白热化！
要想做强，必然要在人才争夺上释放更强的竞争力。
城市骨架和经济的拉升，都需要大量的人才。二线城市那么多高铁的规划，那么多市政的规划，那么多新区的规划，都需要人口去填充、去消化。
所以在这个时间点，国家有政策，城市有需求，索性更直接、更激烈地去“抢人”。
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相比一二线城市的巨大机会和潜力，那些持续萎缩的小城肯定不是好的选择。
有这样一个案例，几年前万科曾机缘巧合在一个县城拿了一块地，当地政府也很认可万科的品牌，地价很便宜。
第一年销量很好，卖了20个亿，但第二年只卖了5个亿。
复盘发现不是营销团队不努力，而是这个县城只有那么多购买力，需求已经被挖空，所以万科很快就撤场了。
这就是三四五线小城所面临的窘境。
而如今，更危险的是，大部分三四五线小城已经没有很明显的价格洼地了。
这些城市，地价一波接着一波频繁刷出新高，房价也跟着越来越高。
曾经听过不止一个小县城的房价已经超过2万，而目前很多核心二线城市，房价还在1.5万左右。
就像河南地级市南阳，最近有项目开盘价格直奔17000，房价直接超过省会郑州15000的均价。
这样直观的对比，很明显能感受到三四五线房价的虚高。
小心，这些小城囤积的隐患已经爆发。
一方面，是棚改货币化安置比例不断收缩，购买力早已透支。
另一方面，是住宅库存在不断上涨。很多三四五线小城的库存去化周期已经超过5年，甚至更长的时间。
那些撑不住的，只能烂尾。
每个小城，都有那么一两个“闻名遐迩”的烂尾盘。结局好的政府接手继续建设，结局不好的，只能一直“死”在那里。
记住，未来的人口和资源只会往大城市走。三四五线小城的房价就算上涨，也只能是短期的政策周期导致，不具备可持续性。
房价长期趋势必然服从供求规律和城市稀缺原则。
资源枯竭、人口流失、持续收缩的城市，房子也自然会跌成白菜价。
这样的城市，请一定远离。
如果你非要去，我不拦着。