西安局部房价下跌！全市9个区域，最新价格怎样？

疫情影响下的西安房价怎么样？这是今年关注度最高的问题，没有之一。

克而瑞日前发布的数据显示，从2020年上半年备案价看，刚需房价有4个板块下跌，平均跌幅4.2%；改善房价有7个板块下跌，平均跌幅3.6%！

实践说明，房价一刀切不是正常现象，涨幅有快慢、有涨有跌才是楼市常态！

那么，2020年上半年，西安楼市的总体情况如何呢？

1、土地市场：上半年自3月起，商品房土地供应605.5万㎡，比2019年同期上升14.18%，成交557.02万㎡，环比上升7.8%；楼板价3137元/㎡，环比下降0.12%。整体量增价微跌。

这其中溢价率超过60%的土地达11宗，高溢价地成交集中区域为高新，平均楼板价11246元/㎡。

2、房源供应：2020年上半年，西安主城区+西咸新区共有16批42728套房源公示，其中装修房占到66.5%，毛坯房为33.5%，仅为装修房的约一半。

▲2020上半年房源备案结构图

3、成交面积：2020年上半年备案房源中，100㎡以下的占17.8%，100-150㎡的占65.7%，150㎡以上的占16.5%。刚需和轻改善占多，中高端改善成交较小。

▲2020上半年备案房源面积段占比图

从成交备案价看，刚需和轻改善产品的价格均出现有涨有跌，部分区域的房价出现同比微跌3.6%-4.2%。

1、刚需产品：2017年-2020年均价从8924元/㎡上涨至13250元/㎡，涨幅48.4%。今年上半年，统计的10个板块中6涨4跌，平均下跌4.2%。

2、改善产品：2017年-2020年均价从9775元/㎡上涨至13756元/㎡，涨幅40.7%。今年上半年，统计的10个板块中3涨7降，平均跌幅3.6%。

3、价格走势：以2017-2019年的价格水平看，不同的面积段，价格表现不一。2020上半年，刚需产品涨幅前三的区域是高新、长安、浐灞。

▲最近4年100㎡以下户型各区房价走势

▲最近4年100-150㎡户型各区房价走势

具体来看，今年上半年，房价出现“下跌”的因素有二：

一是受优惠幅度影响。年初，几乎所有的楼盘都公开推出了优惠，幅度在1%-10%之间；3月份以后，部分楼盘优惠转为私底下。成交价低于备案价，因而出现下跌。

二是供应结构所致。在部分区域，高价房供应减少，成交也减少，低价房供应增多，成交也增多，导致区域整体成交价结构性下跌。

那么，西安各区当前最新的房价水平怎么样呢？

受供应和成交因素的影响，6月份9区域的价格出现2涨7跌，与5月份相比，有较大不同。

当前，全市成交均价13250元/㎡。

从在售房源分布看，低于平均值有浐灞北翼、港务区、经开二期（草滩园区）及西咸新区的沣西新城、泾河新城、空港新城及秦汉新城。

而改善型产品的价值洼地则是城北、浐灞、西咸新区。

需要注意的是，2017-2020年之间，西安土地成交的楼面平均上涨约1.23倍，其效应正显现在房源供应和房价上。

目前，刚需产品供应从29.2%下降至12.4%。市场上刚需产品面临短缺，尤其是主城区。这已成为市场供应的新痛点。

数据=克而瑞 编辑=六言 编审=周鑫