冷眼看西安：两个因素，导致房价还在攀升！
撰文=徐三刀
昨天一位粉友在后台给小编出主意，说我们做抖音太外行了，要唱空楼市才行，只要唱空、腰斩、崩盘，就会有粉丝拥护。
小编沉默了一阵子，把文字写好了删除、删除了再写，反复几次，最后给他回了一句：我还想在地产圈多混几年，不想把事情做绝了。
举几个例子：2016年，我们推西咸金贸区的时候，那会儿房价大概6000元/㎡，被网上怼了无数次，现在那些刺儿话还在后台；2018年，我们在推浐灞三角洲，那会儿房价大概在10000元/㎡，也被网上怼了无数次；2019年，我们在推软件新城的时候，那会儿房价大概15000元/㎡，几乎被怼到屋顶上了。还有推大学城、昆明池、高铁新城、奥体中心（涨得少）...
现在都涨了，最少的涨了一两千，最多的涨了三倍。虽然才过去两三年时间，如果我们再把后台的留言扒出来，估计留言的人自己会把大腿拍断，对自己狠一点的，担心他们对自己施展满清十大酷刑。
对于市场，看空看多，都只是自己的一种主观判断，但以自己的偏好，让购房者损失几十上百万，其实，还是挺可怕的。
有人一定会杠，那你持续看多么？不，我们持续看现象，观察这个城市楼市的变化，分析现象背后的成因，上涨就说上涨，下跌就说下跌。
今年的疫情影响很大，实体经济也不太好，很多人的收入都受到了影响，还有一些人工作朝不保夕，一部分人失业了。我们购房群里也有不少人私下透露，从旅游转行UU，从店主转型销售，从销售转型滴滴，尝尽辛苦等等。
进入2020年三月份以后，我们发现，伴随着世纪地王诞生，很多城市都出现房价上涨，尤其是一线、强二线城市。对此，我们还是不建议借助杠杆高负债买房，因为，实在买不起商品房，还可以等共享产权房，或者公租房，一切力所能及即可。
但我们还是要提醒一下，今年不下手，可能一年又要白忙活了。这是一句多么粗俗、浅薄、直白的话，又很写实！
观察楼市，只说现象，网上铺天盖地的宣传西安二手房库存超8万套，根本卖不动；网上专家判断开盘解筹率六成根本不合理，高端盘哪能畅销，数据一定造假；专家们集体质疑房价水分，质疑排队买房。
根据我们与数千人的交流，还有自己的买房体验，总结一下：1、二手房确实不好卖，买入价格五千，挂牌价格两万，确实很难卖（其实，业主挺开心，房价涨了四倍，先挂着吧）；2、学位房、好学区、地铁口房子涨价了，越是核心资产，升值越多（好房子，如果不是急着用钱，谁会去卖）；3、老破小真的降价了，过去能冲到2万/㎡，现在只能卖1.8万/㎡（最惨的就是2018年接盘二手的朋友，被专家们坑）...
买房就是参与社会财富分配，随着西安房价分化越来越强，疫情突然降临，再次把少数人手里的钱集中到更少数人手里了。
因为，货币悄悄放水，流进了房地产的池子里；因为，市场进入了调整期，好地段、学位房等估值再次变高。两个原因，让我们看到了一部分房子价格坚如磐石，一部分房子变得风生水起。
直白一点来说，在疫情降临的这几个月，因为房子的财富放大效应，有人变得更穷了，有人买的更富了。
疫情初期，各种专家预测未来，如同流星划过天空，每一个人急忙许下自己的愿望，期待楼市能够如愿以偿。
小编记得最大的争论，就是疫情过后，央行会不会放水救市。当时，西安地产圈很多专家（以前专家没有这么多，现在专家是批发的）站出来说，2020年的疫情与2002的非典不是一回事，国家没有必要通过央行放水来解决经济问题。
一位专家跟小编唠嗑，老徐，社会已经进步了，你怎么能拿18年前的经验来论证18年后的事情，二者能一样吗？那个时候GDP多少，现在呢？
也难怪我们始终进不了专家的行列，因为，始终没法跟专家们沆瀣一气。我们说，2002年和2020年，虽然过了18年时间，但解决问题的方案只有一个，就是经济越不好，越是内外交困的时候，央行越是会放水，只是，这一次解决的方式，或者钱进入的渠道不一样。
专家们，对此，报以呵呵，并且明确判断：上半年疯狂打折，下半年迎接破产。
幸好，专家会看偏，市场没有错，北上广深、成渝苏杭一路上涨，深圳虽说严打“借贷炒房”，但也只是采取了一些管制性市场违规措施，没有真正打压。
当货币政策宽松的时候，大家贷款便容易很多，因为，对于货币贬值的担忧和未来通胀恶化的操心，正常人思维都是使劲加杠杆，但究竟是炒房，还是炒股？其实，这一点很清晰。
因为，现在股市不允许加杠杆，流入股市，转身就是泡沫。于是，经营贷、抵押贷、信用贷、消费贷、装修贷等，集体流入楼市，沉淀成混凝土。
于是，货币悄然放水（各种放贷款的电话打个不停），热钱悄悄流入（各种豪宅盘出现畅销、走量），我们被悄悄收割（没有买的房子都涨价了），这是我们今年必须关注的问题。
不管专家们怎么去唠嗑，尽量去考虑做一部分实物投资。当然，千万不要以为自己买两套房，就是炒房了，差距很大！
目前市场已经进入“调整期”，房子也产生了优胜劣汰，好房子与烂房子不可能因为市场泡沫化，一直停留在一个水平线上。
房子的第一功能是“居住”，但居住之外的“延伸”很多，婚丧嫁娶、上学就医等等都需要房来界定，这些事情是不等人的，因此，不管经济好坏，该买的还是会买。
从这一点上来说，受影响的那一部分人，只是刚需群体，与市场的大主流改善，并不是一条线。
因此，一个市场之中，2万+大平层出现摇号，3万+小户型带学位私底下都要抢，这是正常；1万出头出现流摇，甚至于还要渠道上线推广，也是正常。有一句话是怎么说的，不要以我们的购买能力，来衡量富人的消费实力。
但很多专家因为长期不买房，也不去拆解数据，可能有点分不清楚，就提出一个疑惑，1万块都流摇，2万+摇号是真的么？
事实上，从2016年10月份22城集体限购开始，这一轮楼市已经开始挤泡沫，像北京上海深圳广州虽然房价超过10万/㎡，甚至于深圳限价都是20万/㎡，但我们仍然认为这个市场还存在一定的结构性的机会，存在投资价值。
当我们看到环京、环沪、环深价格已经被按在地上摩擦，连我自己都想冲去来一套，这些深陷低价中走不出来的城市，其实就是榨干脂肪的运动员，只要稍微遇到政策放松，马上就会展现爆发力。
当然，抖音上喊得都要破产了，我们如实评价，很多人是嗤之以鼻的，毕竟30年前房子是福利，评资历就可提现，现在竟然要花这么多钱。
可以反过来思考一下，2016年10月份限购以来，有哪些城市房价下跌20%以上？连十个都没有吧，只有厦门、青岛、环京、石家庄。
“房住不炒”的主旋律一直都在，但央行放水也是真的，因为，还要救济广大中小企业、还有上市企业，但这些中小企业背后是什么？万千家庭的资产和负债。
《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》：我国家庭资产以实物资产为主，占家庭总资产的八成，其中74.2%为住房资产。有负债的居民家庭中，76.8%的家庭有住房贷款，户均家庭住房贷款余额为38.9万元,占家庭总负债的比重为75.9%。
现在楼市没有大牛市，想要集体翻倍上涨，至少目前还是说梦话。杠杆是有限的，是被限制的，因此，我们要买房子，也一定是找“结构性的机会”，我们反复提到“结构性的机会”，有必要重复一百遍！
以西安为例，西安的房价均值在1.5万/㎡，但高新区最贵的二手房在7万/㎡，港务区最便宜的公寓在0.8万/㎡，这就是区域不均衡造成的。
高新均价拉到2万/㎡，沣东1.5万/㎡的房子贵吗？还有沣西1.2万/㎡，还有咸阳0.9万/㎡。我们会发现房价的梯度很明显，可以满足顶豪、改善、刚需自住投资。
简单总结一下：1、一二线城市的核心地段资产，将会继续上涨，只要经济不倒退，人口继续流入，问题不大；2、城市郊区项目涨幅较缓，但如果是新开发区的核心，那就另当别论，有大规划、大投入，照样涨起。
最近，我们会简单写一个核心资产的稿子，把一些实际情况与大家分享。
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