最近，很多人都揣着钱包跑步冲进楼市。
在上海，一手房成交9000套，创下自2016年9月以来45个月的新高，较4月的5000套增长80%。二手房成交2.9万套，创上海2016年10月以来新高，环比涨幅达到16%，同比涨幅则为22%。
在北京，5月新建住宅网签4172套，是最近10个月来的最高数据，同比上涨31%，环比上涨34%；二手房二手房成交量则达到2.1万套。
在杭州，5月新房成交量达到14924套，创下今年单月成交新高；二手房成交也达到10232套。
资金源源不断流入楼市，正所谓“量在价先”，成交量抬升就意味着房价开始“冒头”。
7月4日，证券时报发布上半年全国房价涨幅榜，上半年二手房价上涨中位数2.2%左右，深圳上半年二手房均价相比去年底大涨近15%，涨幅全国第二，仅次于江苏连云港市。
数据显示：深圳与另外三个一线城市的房价差距进一步拉大，6月份二手房均价比北京高20%，比上海贵36%，是广州的2.09倍。而就在去年底，深圳的房价仅比北京高4%左右，比上海高20%，是广州的1.83倍。
此外，东莞6月份二手房均价达到17921元，相比去年底大涨12.78%，沈阳、西安、成都、长沙、杭州、合肥等城市6月份二手房均价相比去年底涨幅均超过3%。
“量价齐升”的楼市，让整个市场出现了“记忆错觉”。
同样的成交量，同样的领涨城市，同样的房价翘头、降息降准，与2015年如出一辙。
我们梳理一下2014-2017年房地产市场的时间线。
2014开年，商品房销售面积增速转负，下行压力逐渐加大，下半年，房地产刺激政策和货币宽松陆续出台。
2015开年，销售增速触及-16.3%的低点后开始反弹，全年增长6.5%，从3月到9月，央行累计降息3次，降低了75bp，全面降准2次，下调150bp。
2016年，销售增速进一步升至22.5%，地王频出，楼市四小龙横空出世，二三线城市房价一路上扬，到2016年9月，分别同比上涨14.9%和6.8%。
2017年，在高基数和政策趋紧环境下，销售再度增长7.7%，年销售面积首次达到17亿平方米。
与2015年很像的是，今年央行先后在2月和4月大幅降息两次，楼市的成交量在2-3月份冰冻见底后，又在5-6月份创出新高，似乎房价的涨势一触即发，会重复2015-2017年那样的行情一般。
这就是楼市的“记忆错觉”，但话说回来，2015年的历史会重演吗？
当然不能。
一方面，目前的经济形势，还不足以支撑房地产市场展开一波行情。
有心人应该记得，5月份的工作报告只有1万字，以往报告字数约两万字，今年缩减了一半至，是40年以来字数最短的一份报告。
更重要的是：没有设定GDP的增长目标，在本次报告中，“民生”出现了21次（2019年出现了10次），“就业”出现了39次（2019年出现了25次）。
正因为没有设定GDP目标，我们才看到今年财政赤字率要达到了3.6%，地方专项债额度达到了3.75万亿元，特别国债发行1万亿。
财政和就业的压力，又遇到了外贸需求的萎缩。
1-5月，我国出口金额累计同比下降7.7%，制造业新出口订单连续第五个月萎缩，考虑到前期订单交付、防疫物资大量出口，真实的出口增速会更低。
目前我国进出口企业数量为641万余家，其中广东省的外贸企业最多，达182.3万家，占比28.4%；江苏省、浙江省的外贸企业数量分别排名第二、第三位。
根据兴业宏观蒋冬英的统计，出口依赖度在10%以上的省市有广东、浙江、上海、江苏、天津、福建、山东、重庆及辽宁。
巧合的是，房价最高的区域，上半年成交量最高、涨幅最快的地区，恰恰就是外贸行业集中的江浙粤。
因此，当复工复产还没有恢复到往年巅峰水平时，指望2020年重复2015年的历史走势，未免有点不切实际。
另一方面，今年只有一二线城市反弹迅速，与2015-2017年有本质区别。
为什么大家觉得楼市会重复大涨的历史？
答案很简单：只见树木，不见森林。
深圳限价盘重现百万喝茶费，千万身家富豪们蜂拥而至“打新房”，成都超4万人抢786套房创年内记录，从苏州、无锡、上海、南京到北京，四处蔓延着抢新房的热潮。
这些城市的共同点是：全部都在一二线！
克而瑞发布的年中回顾报告显示，上半年，三四线城市总成交面积达6377万平方米，同比下跌22%。返乡置业大潮失色，加剧三四线城市市场下行压力，整体来看，仍有半数以上城市前5月成交同比跌幅超20%，城市间分化仍然显著。
尤其是待售库存的积压，远远未构成房价上行的“必要条件”。
据CRIC数据统计显示，上半年各重点城市库存量同比呈继续上升趋势。截至5月末，79个典型城市新建商品住宅存量约47734万平方米，同比上升15%，其中二线城市涨幅达16%，一线和三四线城市同比上升15%。
分城市来看，沈阳、青岛、大连等13市库存面积仍在1000万方以上，其中天津库存面积高达3576万平方米，库存压力较大。
库存同比涨幅来看，日照、宝鸡等上升较为显著，平潭同比涨幅最大，达156%。与一季度末相比，5月末整体库存增加了1235万平方米，超八成城市环比有所上涨，其中南宁上升最为明显，环比上涨了48%。
经济与就业形势的变化，加上库存积压的影响，是不可能重复2015年房价上涨轨迹的。
针对这种非理性的预期，央媒也在给楼市“打预防针”，表态房价走向。
《经济参考报》近日发表评论文章：楼市炒作苗头再现，要坚持房住不炒，有效引导市场预期。
文章指出：坚持因城施策，守住不鼓励投资投机性需求、不刺激房价快速上涨的底线，紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标，完善长效调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
这个发声，来得很及时，房价不是不能涨，也并非不允许刚需群体购房，但前提是不能像2015-2017年那样飞涨、无节制的投机。
经参的评论文章也从侧面给购房者提出了建议：如果是首套房、婚房、刚需改善房，不管未来房价如何变动，都不会有大的影响，如果想“囤房”变富，买卖赚差价，小心买在“山顶”，站在“山岗”。