导言
宁波成为继杭州、东莞之后又一调控升级的城市。
据宁波市住房和城乡建设局官方微信公众号消息，7月6日，宁波市资规、住建、人民银行、银保监四部门联合印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，对当前宁波市偏热的房地产市场进行“降温”，有力保障刚需，坚持“房住不炒”，促进房地产市场平稳健康发展。该政策从7月7日起实施。
《通知》从保持土地市场平稳、调整限购区域范围、强化金融政策监管、保障自住住房需求以及强化市场销售管理等方面提出稳定房地产市场的“十条”新政。
从新政全文来看，对比此前杭州、东莞的加码政策，可以看出宁波的政策范围涵盖楼市与地市，且政策加码力度也相对较大。那么，新政“收紧”背后的动因是什么？是否意味着疫后“利好”红利不再？政策的落地又会对当地楼市产生怎样的影响？
扩大限购范围 严控楼面地价
针对购房者，《通知》调整了限购范围，根据《通知》要求，限购区域范围调整为北环西路―广元路、广元路延伸段(规划)―西洪大桥(在建)―秋实路―鄞县大道―机场路―鄞州大道―鄞县大道―宁波绕城高速G1504―东环南路―东环北路―北环东路―北环西路所围区域。
宁波户籍居民家庭在海曙区、江北区、镇海区、北仑区、鄞州区（以下简称“市五区”）行政区域内拥有2套及以上住房的，非宁波户籍居民家庭在市五区行政区域内拥有1套及以上住房，或不能提供自购房之日起前3年内在宁波连续缴纳24个月以上个税或社保证明的，暂停在限购区域内购买住房（包括新建商品房和二手房，下同）。购房人申请限购区域内购房资格的，家庭住房情况核查范围调整为市五区行政区域。
《通知》指出，2014年10月1日起市五区行政区域内国有土地上房屋被征收人签订房屋征收货币补偿协议，及2016年7月13日起市五区行政区域内集体土地上住宅被征迁人签订房屋拆迁货币补偿安置协议的，被征收人或被征迁人持协议在限购区域内购买住房的，可不受限购政策限制。
除上述规定外，购房人及其家庭成员户籍认定、人才购房、限售等条件和标准，以及房屋交易登记等业务办理流程，仍按原政策规定执行。
《通知》明确，严格执行差异化个人住房信贷政策。金融机构要加强对购房人在市五区行政区域内家庭住房套数、住房贷款等情况的审核认定。严格执行商品住宅项目主体结构结顶后发放住房按揭贷款政策。严格执行商品房预售资金监管政策，商品房预售监管账户资金未达到规定重点监管资金额度的，不得支出商品房预售资金。
同时为保障自住购房需求，根据《通知》，本市户籍的无住房家庭、在本市有稳定工作并已连续缴纳24个月社会保险的非本市户籍无住房家庭，或家庭成员属于本市引进人才的非本市户籍无住房家庭，可以在供求矛盾突出的商品住房楼盘销售中，优先认购商品住房。具体操作办法由市住建局另行制定。
针对房企投资，《通知》指出，宁波市将加大土地供应力度，强化精准供地，保证住宅用地市场平稳有序。严格落实建设项目动态巡查机制，强力推进已供项目加快开发建设，尽快形成有效供应。从严核定新出让地块商品住宅销售价格，调整住宅用地出让竞价规则，严格控制楼面地价。
此外，《通知》要求，严格执行商品房预售许可政策，每批次预售建筑面积不少于5万平方米，每批次间隔时间不少于3个月。持续整顿房地产市场秩序，对公开摇号销售商品住房的，应当委托公证机构全程监督；对房价地价差低于正常水平的，强化项目全过程监管；对捂盘惜售、虚假宣传、信贷资金违规入市等扰乱市场秩序的，加大查处力度。
“我们将严格按照国家有关要求，坚持‘房住不炒’定位，牢牢抓住‘稳’字当头这一总基调不放松，增加供应(包括土地、楼盘)、保障刚需、抑制炒房(投机投资行为)、稳定预期，推动房地产市场平稳健康发展。”宁波市住建局相关负责人表示。
短期地、楼市两热催生调控再加码
在克而瑞地产研究中心看来，之所以宁波此次出台了涉及范围较广、力度较大的调控政策，究其根本，还是与短期“大热”的楼、地市密切相关。
首先反应激烈的是土地市场，自疫后2020年4月以来，涉宅用地的成交建面和成交楼面价均呈现出节节攀升态势，据CRIC监测，宁波2020年6月涉宅用地成交量达到了243万平方米，同环比分别上升了22%和50%，显著高于2019年月均水平，成交楼面价更是攀升至11542元/平方米，创2018年以来新高。
根据宁波政府公布的下半年供地计划，全市计划供应住宅用地（含商住混合）1.7万亩左右，市区计划供应住宅用地（含商住混合）1.0万亩左右。
克而瑞地产研究中心认为，随着政府加快供地节奏和“控地价”相关政策的落地，土地市场热度或将迎来短期回调，成交量高位维持，地价上涨后劲略有不足。
商品住宅市场方面，经历了2019年的“高位”盘整，2020年居民购房热情不减，刨除2月新冠疫情影响成交断崖式下跌外，3-5月一直处于逐月递增态势，2020年5月迎来了集中释放，单月成交破100万平方米，达到了阶段性高点，6月虽略有回调，但整体市场已逐步走出新冠阴霾，成交均价在2.3万元/平方米持续波动。
基于当前楼市成交表现，结合宁波近期出台的新政，克而瑞判断，限购政策的加码升级一定程度上会遏制高端改善和投机炒房的需求，而对于中低档项目销售影响较为有限，被疫情压抑的刚需自住需求仍有望在下半年持续释放，宁波成交量也有望保持稳中微降态势。
未来城市间政策分化、市场分化会是常态
事实上，加码调控，宁波并非先例。早在7月1日，哈尔滨住房公积金管理中心就曾声称，7月起不再执行公积金应对疫情支持政策；7月2日，杭州也曾发布新政，人才优先购房限售5年，摇号加大倾斜“无房家庭”；东莞则严格贯彻了中央“控房价”的指导思想，规定房价限涨幅、限精装修造价上限，禁捂盘与内部转名等。
虽然近期局部城市回暖显著，7月初多个城市“跟风”式的发布楼市约束性调控政策，但克而瑞房产研究中心认为，这并不代表政策转向，基于2020年疫情大背景下整体经济疲软的艰难处境和当前各地市场分化，部分二三线城市成交同比跌幅依旧大于50%的客观情况，后期地方政策出台依旧是偏向宽松，而最近杭州、东莞、宁波先后出台一些很细则的收紧措施，主要是为了防止市场过热，其他的热点城市也有可能会跟进，但应该不会出现大面积收紧。
此外，因不同城市的分化行情，“因城施政，精准调控”已成必然，地方政府承担因城施策的主体责任，根据各城市市场实际情况，及时调整政策走向，以便提高政策的针对性以及有效性。基于此，未来城市间政策分化、市场分化也会是常态，针对短期内市场大热的杭州、南京、宁波、东莞等核心一二线和强三线城市不排除后期调控加码的可能，旨在遏制短期投机需求，达成“三稳”预期；而针对广大中部三四线城市，扶持小微企业，刺激市场活力仍是重中之重。
来源：克而瑞房产研究、中新经纬等
主编：周丽 运营策划：周娜