摘要
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上半年核心城市二手房市场韧性复苏，疫情对房地产的冲击逐渐消退。环沪城市圈、环深城市圈市场复苏较早、力度较大，重点城市房价总体止跌上涨，少数核心城市价格涨幅较大。
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市场恢复的韧性主要来自于三个方面：一是金融政策的溢出效应；二是人才引进政策下刚需加速入市；三是改善型换房链条启动成为市场恢复的新动力。
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受疫情影响，上半年经济增长压力增加的背景下，重点城市房价与租金的背离扩大，与经济增长和居民收入水平的背离也扩大，需要警惕区域房价泡沫风险的出现。但个别城市市场的快速上涨主要是在滞胀预期下的资产配置需求，具有结构性和阶段性特征，并不能代表全局市场的转向。目前大部分城市市场交易节奏仍然比较缓慢、业主预期仍然处于较低位置，二手可售房源有所加，供需关系相对缓和。
《中国建设报·中国房地产》获悉，近日，贝壳研究院从市场数据半年度回顾、市场韧性解析、警惕房产泡沫风险、下半年市场展望四大方面，总结了上半年重点城市二手房市场，并对下半年市场进行了展望。
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市场数据半年度回顾
——疫后市场韧性复苏，总体南强北弱
年初新冠疫情开始蔓延时，市场普遍担心疫情对市场造成较大的冲击。半年之后，市场用漂亮的V型曲线展现了强大的韧性，部分城市市场“躁动”也似乎显示新一轮周期在启动。上半年总体修复力度呈现“南强北弱”的特点。
（一）二手房成交总量已基本恢复到去年同期水平
受疫情影响，上半年链家重点18城成交量在近三年中最低，成交量比去年同期下降8.4%，但比去年下半年小幅增长4.2%，疫情对重点城市二手房市场总体影响不大。
贝壳研究院数据显示，从月度成交走势看，二手房市场成交从3月份开始明显恢复，3月重点18城实际二手房总体成交量快速修复，重点18城链家二手房成交量比1-2月成交总量增长41.8%，4、5两月环比增速分别达到39%和19%。6月成交虽然比5月有所回落，但同比依旧增加21%，疫情对市场造成的冲击正在逐步消退。
图：重点18城链家二手房实时成交量走势
数据来源：贝壳研究院
从区域上看，环深、环沪城市群复苏强劲，上半年环深城市群重点城市总成交同比增加20%，其中主要是广州市场修复强劲。环沪城市圈二手房成交量已经基本上恢复到去年同期水平（同比微降1.6%）。京津冀城市复苏节奏慢，北京、廊坊及天津3-4月成交环比1-2月增速慢于其他城市，在5-6月城市圈内城市政策因素推动下，市场才加速复苏。上半年，环京城市圈二手房成交量同比下降14.6%。
图：上半年不同城市群
数据来源：贝壳研究院
（二）价格止跌上涨，核心城市涨幅居前
疫情之下，2020年一季度重点城市二手房均价普遍环比去年四季度下跌，二季度均价随市场修复普遍反弹。
贝壳研究院数据显示，与2019年四季度比，2020年二季度重点18城市中价格上涨的城市有15个，下跌的城市有3个。北京及上海二手房均价涨幅均在3.5%及以上，涨幅靠前。房价跌幅较大的城市为武汉，累计跌幅达3.5%。
与去年同期相比，二季度重点18城市中价格上涨的城市有11个，下跌的城市有7个。其中房价上涨幅度较大的城市为南京及杭州，房价下跌幅度较大的城市为廊坊、天津、青岛及济南。
图：重点城市二手房成交均价变动（二季度比去年四季度）
数据来源：贝壳研究院
从房价上涨的节奏看，一线城市及基本面好的强二线城市房价最先启动上涨。贝壳研究院房价指数显示，上半年北京、上海、大连、杭州及南京等城市最早止跌上涨；青岛、天津等城市上半年均价保持平稳或持续下跌。
图：贝壳研究院房价指数（以2018年11月为100）
数据来源：贝壳研究院
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市场韧性解析
尽管上半年面临新冠疫情的冲击、全球经济下行、中外贸易摩擦加大等挑战，但房地产市场仍然保持积极的复苏韧性，在所有行业中处于领先位置，对“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”发挥了积极作用。
房地产市场的韧性来自哪里？贝壳研究院认为：
2月国内疫情爆发，企业复工复产受阻，资金链承压，一季度我国经济增长同比大幅下滑6.8%。政府出台了财税、金融等多方面政策扶持企业渡过经营困境，其中对于房地产企业，政策主要包括顺延项目开竣工及销售期限、延长土地出让金缴纳期限，优化行政许可审批等，主要是为了防止房企资金链断裂，优化或放宽了开发及销售环节的限制，但房企融资条件限制未见大的放松。房地产政策始终坚持“房住不炒”的方向。
（一）金融政策的溢出效应带动复苏
尽管没有直接刺激房地产，但是更加灵活适度的货币政策对市场预期产生了较大的溢出效应。房贷利率由固定利率上浮机制转为LPR浮动机制之后，房贷利率与市场利率之间的关联更加加强。1-5月，中小型存款类金融机构准备金率三次下调，3-4月M2同比增速时隔35个月再次上升至10%以上。5年期LPR两次下调由4.8%至4.65%，1年期LPR由4.15%降至3.85%。购房贷款利率随之下行，贝壳平台主流房贷利率逐月下移。西安、烟台、大连等城市首套房贷款利率下降幅度较大。货币宽松导致银行贷款额度充足，银行房贷周期大大缩短。贝壳研究院监测数据显示，主流银行房贷放宽周期68天下降到6月的39天。
图：主流房贷利率走势
数据来源：贝壳研究院
图：房贷放款周期走势（天）
数据来源：贝壳研究院
核心城市、核心区域的资产显然是最佳的资产避险工具。上半年疫情与国际关系冲击影响下，代表生产需求的PPI指数不断下行；另一方面，代表物价水平的CPI指数一直处于高位，尤其是与民众生活息息相关的食品价格涨幅较高。经济增长压力下使人们进一步提升资产保值增值的需求。
（二）人才引进政策下加速刚需入市
上半年户籍制度改革的深化，叠加疫情各地进一步加大人才引进力度，2020年以来重点一二线城市在人才引进政策上继续发力，甚至提供购房安家补贴等，让部分消费者能够避开调控限制进入市场。中央也出台政策，进一步鼓励要素在城市圈流动，全面放宽常住人口300万-500万大城市落户条件，加快人口向核心城市及城市圈周边城市集中，一方面提升区域价值，另一方面带来了新的购买力。
表：2020年以来重点一二线城市人才政策一览
来源：贝壳研究院整理
表：2020年以来推进城市化及城市圈发展的政策一览
来源：贝壳研究院整理
刚需先行。贝壳研究院数据显示，3月链家18城成交面积在90平以下占比高出疫情前水平约3个百分点，达到72.4%。18城二手房中，3-4月60平以下刚需房源成交比1-2月增长236%，增速高于其他面积段。
图：链家重点18城不同面积段二手房市场修复力度及节奏
数据来源：贝壳研究院
（三）改善型换房链条启动成为新动力
比较历次调控收紧和放松的市场表现发现，低总价（刚需）房是二手房市场起伏的先导，刚需入场后撬动起改善型换房需求。
图：北京上半年房地产市场复苏的逻辑
来源：贝壳研究院
刚需入市后，改善型需求接力。贝壳研究院数据显示，重点18城5-6月120平以上大面积房型成交量环比3-4月增加38.6%，增速快于小面积房型（60平以下）的14.2%。
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警惕房产泡沫
贝壳研究院认为，二季度以来的市场升温充其量只是少数城市的结构性、阶段性行情，大部分城市只是在向常态复苏，难以出现房价全局性、持续性上涨浪潮。
4月以来，以东莞、北京为代表的少数城市二手房价表现出较快上涨。第一，业主涨价热情高，业主对楼市预期较为乐观。第二，二手房换手率高，市场活跃，业主持有房产自住比重较低
北京的市场升温主要是西城学区房政策调整带来的短期脉冲效应。
图：2020Q2重点城市二手房业主涨价占比情况
数据来源：贝壳研究院
图：2020年5月重点城市核心500楼盘二手房换手率对比（%）
数据来源：贝壳研究院
（一）房价与租金的背离扩大
贝壳研究院数据显示，5月重点18城中，除了上海和深圳租金呈现微升外，其他城市均呈现下降态势。因此，原本偏低的租售比（租金回报率）会更低。
图：5月重点18城租金同比变化
数据来源：贝壳研究院
（二）房价与经济增长和居民收入水平背离扩大
受疫情影响，一季度重点城市GDP普遍负增长，重点城市人均可支配收入同比增速明显走低，今年1-3月城镇居民人均可支配收入累计同比下降至5%以下。
图：重点城市城镇居民人均可支配收入季度累计同比变化（%）
数据来源：各地统计局、Wind
但也要看到，少数城市市场躁动是局部的，大部分重点城市仍然难以形成上涨气候：
一是库存处于较高位置，供需矛盾较为缓和。贝壳研究院数据显示，6月重点18城中有11城库存房源量同比增加。2020年上半年重点城市二手房成交同比普遍下滑与库存普遍增加对比鲜明。
图：重点18城链家6月末库存同比
数据来源：贝壳研究院
二是成交周期较长，市场交易效率仍然偏低。重点城市客户成交周期仍保持近三年高位，购房决策仍谨慎。
图：重点18城链家二手房客户成交周期（天）
数据来源：贝壳研究院
三是业主调价中降价行为仍占主导。贝壳研究院数据显示，2020年第二季度，重点18城中除深圳及上海外，业主调涨次数占比均在30%以下，其中有9城调涨占比在20%以下，业主预期偏弱，均价可能小幅下跌。
图：重点18城链家二手房业主调价中涨价占比
数据来源：贝壳研究院
由于市场复苏力度尚不能支撑市场持续反弹，疫后需求释放进入平台期，6月成交环比回落，新增房源挂牌量和新增客户带看量都见顶，北京疫情复发加深6月成交回调幅度。
图：链家18城带看客户量和新增房源量
数据来源：贝壳研究院
贝壳研究院认为，尽管上半年核心城市市场恢复得不错，少数城市出现了价格快速上涨，但这只是局部性、阶段性的，是短期经济刺激政策带来的波动，并不代表市场发展的逻辑发生根本性逆转。
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下半年市场展望
贝壳研究院认为，下半年市场将出现三大趋势：
（一）城市间分化：核心城市强于非核心城市
核心城市的房价背后是核心资源的保证。为了防风险，金融机构贷款天然偏好于核心城市。开发商采取收缩战略，主要在核心城市拿地，减少在非核心城市扩张。这会导致这些城市供需两旺，市场有持续性。链家重点18城带看量仍处于较高位置，代表下半年总体成交平稳或小幅向好，前期受抑制的需求可能将在下半年补偿性释放，预计下半年重点城市二手房市场总体成交将环比持平或小幅增加。
图：重点18城链家二手房新增带看量走势
数据来源：贝壳研究院
（二）城市内部分化，核心区域强于郊区
贝壳研究院数据显示，2020年二季度，北京中心城六区成交均价同比涨幅居于前列，其中有教育资源优势的西城区涨幅5.3%，居各城区首位。合肥与北京情况相同，2020年二季度中心城区（高单价区域）二手房成交均价同比涨幅普遍高于外围区域。
图：2020Q2重点城市（部分）分城区成交均价及同比
数据来源：贝壳研究院
（三）产品分化，改善型产品强于刚需产品
重点城市不同总价段物业二季度成交均价同比涨幅基本呈现随价位上升而扩大的规律，即低总价房源跌幅最大或涨幅最小，而较高总价房源房价坚挺。
图：2020Q2重点城市（部分）不同总价段房源成交均价同比
数据来源：贝壳研究院
主编：周丽 运营策划：周娜