6月18日上午，第十二届陆家嘴论坛在上海隆重召开，在开幕式上，刘鹤副总理致辞表示，“面对百年不遇的全球突发新冠肺炎疫情，……，在统筹疫情防控和复工复产方面取得重大阶段性成果，各类经济指标已经出现边际改善。……，车市和楼市均在回暖。我们仍面临经济下行的较大压力，但形势正逐步向好的方向转变，一个以国内循环为主、国际国内互促的双循环发展的新格局正在形成。”
当前国内经济下行压力依然较大，在新的发展格局下，不同城市的经济产业结构正发生着新的变化，不同城市的房价会呈现什么样的变化？未来哪些城市房价仍有较大支撑力？哪些城市房地产市场发展潜力较大？
房价现状
百城新建住宅均价整体维稳，长三角城市群房价涨幅相对突出，部分热点城市改善需求加速释放推动套总价明显提升
2020年初，新冠疫情席卷而来，给我国宏观经济及房地产市场运行均造成一定冲击，就业整体承压导致居民收入预期乃至置业需求入市积极性走弱，房企基于回款压力线上线下积极促销，房价小幅波动。2020年2月，百城新建住宅价格环比下调0.24%，结束了2015年5月以来连续57个月的持续上涨周期。
图：2015年以来百城新建住宅价格及环比涨跌走势
数据来源：CREIS中指数据
3月以来，随着新冠疫情的好转，及各行业复产复工的有序推进，多数城市房地产市场交易逐步恢复，百城新建住宅价格稳步回升。2020年上半年，百城新建住宅价格累计上涨1.27%，在疫情影响及房地产市场“稳”字当头基调下，上半年累计涨幅收窄至近五年同期最低水平，整体维持相对稳定局面。
图：2016至2020年上半年不同城市群新建住宅价格累计涨跌幅对比
数据来源：CREIS中指数据
从各城市群新建住宅价格累计变化来看，京津冀及山东半岛城市群房价恢复较慢，新建住宅价格均出现了近五年的首次下跌；而长三角及粤港澳价格累计涨幅则在去年同期基础上进一步扩大，其中长三角城市群代表城市上半年房价累计上涨2.72%，涨幅较去年同期扩大1.66个百分点，粤港澳大湾区代表城市累计上涨0.46%，涨幅扩大0.09个百分点，价格韧性突出。
表：2020年上半年及各季度新建住宅价格累计涨幅TOP10城市
数据来源：CREIS中指数据
长三角城市群有规划利好频出，加之区域内热点城市房地产市场持续供不应求，一季度支撑房价在疫情冲击下仍保持较高韧性；二季度，随着疫情的明显缓和，疫情初期压制的需求在供应端刺激下积极释放，市场热度进一步凸显。2020年上半年，上海、杭州、无锡、温州、常州等地涨幅较高，长三角城市群共有8个城市进入百城新建住宅价格累计涨幅前十名。同时，西安等中西部中心城市及东莞等粤港澳大湾区城市、连云港等独立型城市房价涨幅也位居前列。
另外，从需求结构来看，疫情的发生导致居民对居住空间提出了更高要求，在一定程度上推动改善型需求加速释放。据中指数据监测，2020年杭州、南京、广州、东莞等长三角、粤港澳热点城市，及重庆、武汉、西安、长沙等中西部中心城市，144平以上大中户型产品成交占比均较2019年有所提升，其中杭州、西安、长沙、东莞提升幅度在4个百分点左右，中高端产品成交热度较高。
图：2020年上半年热点城市住宅项目套总价中位数较2019年变化幅度对比
数据来源：CREIS中指数据
2020年上半年，杭州、苏州、无锡、宁波、佛山等城市群热点城市在均价韧性上涨及改善型产品成交占比提升等因素推动下，套总价中位数涨幅均超10%。但值得注意的是，在疫情影响下，更多的监测样本城市楼盘成交套总价中位数呈现较2019年下降或涨幅明显收窄的局面，其中天津、青岛、济南等二线城市，泉州等三线城市套总价中位数均出现了不同程度的调整。
在这次疫情影响下，新房价格在经历短时调整后快速恢复，长三角、粤港澳、京津冀城市群热点城市及中西部中心城市、部分独立型强三线城市房价表现出较强韧性，我们发现，在市场供求等基本要素之外，人口的流向、产业的特色优势及地价的变化亦是推动近期市场变化的主要原因。
地价
图：2012-2020年二季度全国300城住宅用地成交楼面均价及平均溢价率
数据来源：CREIS中指数据，中指･地主
2020年上半年，住宅用地市场热度相对较高，全国300城住宅用地成交楼面均价同比上涨16.5%，绝对水平居历史同期高位。其中二季度各地政府加大土地供应力度，部分热点城市优质地块推出量明显增加，叠加在相对宽松的金融环境下，企业融资成本下降，部分企业资金面有所改善，拿地意愿提升， 300城住宅用地成交楼面价各月同比涨幅均在10%以上。全国土地市场热度提升有效修复了市场预期，进而对房价的稳定提供了有力支撑。
图：2012-2020年二季度全国300城住宅用地成交楼面均价及平均溢价率
数据来源：CREIS中指数据，中指･地主
据中指･地主显示，从区域层面来看，2020年上半年京津冀、成渝和长三角城市群土地市场热度较高，住宅用地成交楼面均价均有所上涨。其中，京津冀城市群成交楼面均价涨幅近三成，居五大城市群首位；成渝、长三角城市群住宅用地成交楼面均价涨幅也在10%以上。热点城市优质地块集中入市是拉动京津冀、长三角等区域住宅用地成交楼面价明显上涨的重要原因。2020年二季度以来，北京、唐山、南通等地均有地块成交楼面价刷新区域或全市成交记录，其中北京5月19日成交的丰台分钟寺地块，成交楼面价76168元/平方米，溢价率为42.1%，刷新了全市单价记录；上海在经历过去两年持续大规模供应租赁住房用地及动迁安置房用地之后，2020年商品住宅用地供应占比明显提升，带动成交楼面价明显上涨。
从住宅用地供求来看，粤港澳地区住宅用地成交规模在供应放量的背景下大幅增长，上半年住宅用地成交规模同比接近翻番。粤港澳大湾区房地产市场需求旺盛，但长期供不应求，受益于供地规模的明显放量，短期商品住宅交易市场供应存明显改善空间。
人口
2011年以来，粤港澳&海西、长三角、京津冀&山东半岛、中西部六大核心城市是人口流向的主要聚集区域。
图：2011-2019年全国常住人口年均增量分布图
数据来源：各城市统计公报、统计年鉴
粤港澳大湾区近几年，随着城市价值不断提升和区域规划落地实施利好加持，核心城市人口吸引力突出，深圳、广州2016年以来常住人口年均增量分别达52万和45万，成为全国人口增长最快的城市。长三角腹地广阔、交通设施完善、科技创新优势明显，其中，杭州、宁波2016年以来常住人口年均增量分别为34万和18万，与2011-2015年相比，分别增加28万和14万；上海落户门槛高，人口增量较低，但对高质量人才的吸附力依然领先。北京近几年持续疏解非首都功能，常住人口总量有所下降，但与上海类似，高质量人才仍在持续流入。
中西部核心城市经济、产业逐步崛起，区域间经济差异缩小、收入水平不断提高，中西部省会城市人口不断回流，同时对周边人口吸引力逐渐增强。长沙、成都、西安2016年以来常住人口年均增量分别为24万、22万和22万，人口吸引力显著增强。
图：2019年常住人口增量超6万的城市
近年来随着热点城市引才政策持续发力，人口更加向城市群发达城市及中西部中心城市聚集。2019年，一线城市中深圳、广州常住人口增量均超40万，人口吸引力依然全国领先。杭州、宁波、佛山、成都、长沙、重庆等城市2019年常住人口增量均超20万，人口吸引力不断增强。其中杭州2019年新增常住人口55.4万人，全国第一；宁波2019年新增常住人口达34万人。珠海、嘉兴等城市受益于城市群利好，经济发展向好，基础设施不断完善，2019年新增常住人口超7万。
产业
今年以来，我国经济受疫情影响出现较大回落，一季度GDP同比下降6.8%，大部分行业增加值均出现了较大幅度的下滑。其中受疫情影响最大的餐饮业，GDP当季同比下降35.3%，批发和零售业，交通运输、仓储和邮政业以及租赁和商务服务业分别下降17.8%，14.0%与9.4%。占GDP比重较大的制造业与建筑业当季同比分别下降10.2%与17.5%。但在疫情影响下，金融业仍保持稳健运行，金融业增加值一季度同比增长6.0%；同时，国家加大对新基建支持力度，一季度信息传输、软件和信息技术服务业GDP同比增长12.3%。
图：各行业GDP当季值（亿元）变化对比
数据来源：国家统计局，CREIS中指数据
在疫情冲击下，我国多数城市短期经济运行明显承压，其中对主导产业以传统制造业为主的城市经济影响较大，如沈阳、哈尔滨、合肥等，今年一季度，这几个城市的GDP同比降幅均在9%以上。而南京、绍兴等城市GDP同比增速为正或降幅明显低于全国平均水平，经济表现出较强韧性，其中南京增长1.6%， IT、生物技术/医疗健康、半导体/电子设备、互联网信息作为南京力推的四大核心产业，受疫情影响相对较小。
图：2020年一季度重点城市GDP同比变化
数据来源：各地统计局，CREIS中指数据
趋势判断
全国房价或更趋稳定，中心城市和城市群城市房价具备支撑力，房地产市场发展潜力较大
未来，房价水平乃至房地产市场发展潜力仍将由土地市场热度、人口流动及产业优势等多因素共同决定。
图：2012年以来百城新建住宅价格指数及300城土地成交楼面均价同比走势
数据来源：中指･地主，CREIS中指数据
从土地维度来看，结合百城新建住宅价格同比及300城土地成交楼面均价累计同比变化，两者长期趋势具备高度协同性，土地成交楼面价的快速上涨将支撑新房价格高位运行。鉴于上半年受疫情影响，多数城市供地节奏不及预期目标，预计下半年全国土地市场供地量将在二季度基础上继续加大，加之从近期杭州、宁波等地调控加码的趋势来看，下半年房地产行业市场监管尤其是金融监管或将针对性趋严，市场整体竞拍热度或将有所下行，土地价格预期的理性回归也将促使整体房价运行更加平稳。
从人口维度来看，近几年城市群热点城市及中西部中心城市、独立三四线城市受益于较发达的产业经济基础、较完善的资源配套等优势，持续吸引人口聚集，储备了较为可观的置业需求群体，市场需求具备较强的持续性。另外，2020年中心城市和城市群的战略发展地位进一步提升，同时随着新型城镇化战略加速推进，城市落户限制持续放开放宽，城市间落户门槛逐步趋同，经济产业发达、资源配套完善的大中城市人口吸引力优势更加凸显，人口流动更加自由，人口尤其是高质量人才将加速向城市群和独立的区域中心城市聚集，为房地产市场的发展提供有力支撑。
从产业角度来看，新冠疫情给我国部分产业带来了较大冲击，但同时不容忽视的是，疫情的发生也加速了我国的产业升级和经济变革，带动了医疗健康、电子商务、物流、线上教育等产业的高速发展。
表：部分重点城市主导产业及代表性企业
数据来源：政府报告，中指研究院综合整理
以医药及汽车两大产业为例，随着疫情防控常态化推进，医疗器械设备、血制品等需求增加，产业增长有望持续，医药商业、在线医疗、“药店+流通”产业链价值凸显。长沙、贵阳、南昌、石家庄等以医药相关产业为主导产业的城市有望在产业增长中受益。随着国内疫情趋稳，社会对汽车的需求正逐渐恢复，今年5月，根据中汽协数据，我国汽车销售219.4万辆，同比增长5.9%，下半年汽车销量有望继续增长；但同时值得注意的是，汽车及零部件制造产业链长，我国多处于供应链上游，受北美、欧洲主机厂陆续停产等影响，对出口依赖度高的零部件企业受到很大冲击，下半年在国际疫情持续蔓延经济活动难以有效修复的背景下，部分汽车及零部件制造产业比重较大的城市经济仍会受到疫情的持续影响。
总体而言，下半年在土地市场成交热度趋于缓解、地价在高位保持基本稳定的背景下，房价上涨预期将有所缓和。不同区域、不同城市间市场量价走势仍将延续分化局面，受益于新型城镇化战略快速推进，人口流动更加自由，人口将加速向产业经济发达、资源配套完善、城市规划前景好的中心城市和城市群聚集，叠加市场化配置体制的推动，土地等主要资源供应也将向其靠拢，房企投资策略将更为聚焦，在供需两端均向好的背景下，城市群和中心城市房地产市场具备持续拓展空间。其中，在上述城市中，短期受疫情影响，医疗、电子信息、科技服务等相关产业较发达的城市经济稳定性将凸显，需求对市场支撑度更高，而主导产业对全球产业链依赖较强的城市下半年经济依然承压，或将拖累房地产市场发展节奏。
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