本报记者 黄永旭 卢志坤 宝鸡报道
随着宝鸡市建设关中平原城市群副中心城市步伐的加快，以及“东扩、南移、北上”发展战略的推进落实，房地产行业得到高速发展，诸多大型地产项目在宝鸡落地开发。
陕西省统计局发布信息显示，2020年1~5月，全省房地产开发投资增速缓慢提升，其中宝鸡市增速达到48.7%，同时，宝鸡市以10.5%的销售增速高居全省第二。
近日，《中国经营报》记者走访宝鸡房地产市场发现，大部分新项目基本都推出多重购房优惠，但无证预售的情况也较为普遍。另外，受“禁墅令”影响，出现众多类别墅项目。
当地从业人员称，根据宝鸡市战略规划和现实情况来看，目前的火热板块主要集中在高新区和蟠龙新区，而且今后的热度仍会持续。同时，楼市的热度和房企的扩张，难免出现不规范现象，就需要相关部门更多引导和监督，维持市场秩序。
无证预售频现
“确定看好房子，就可以交定金和首付了，应该最迟8月份就能签合同了。”宝鸡市高新首府项目置业顾问介绍称。
高新首府项目规划占地面积600亩，建筑面积约为100万平方米。整个项目南北横跨渭滨大道和站前大道，紧邻高新三路与高新四路。项目共分三期开发，当前处于二期蓄客阶段，主要开发刚需高层住宅产品，均价约6500元/平方米。
一位刚离开高新首府营销中心的购房者表示，“之前就关注这个项目了，但是一期的房子主要是洋房和平层，相对贵点，要7500元/平方米，现在二期的价格相对较低，打算明天就来交定金。”
据置业顾问介绍，该项目二期还未取得预售证，但1#、12#楼可以提前交定金，“现在定金2万元，而且这2万元是直接算进首付的，只要交了这个定金，就能直接减免1.5万元”。
泰森·铂悦公馆项目售楼处与高新首府营销中心仅隔一条和谐路，分处东西两侧。
资料显示，泰森·铂悦公馆项目占地5.808公顷，建筑面积18万平方米，共规划建设3栋高层和6栋小高层，以三居、四居改善型为主。
该项目置业顾问介绍，当前6#、8#楼还未取得预售许可，处于排卡阶段，排卡费8000元，后期可享受“8000元抵2万元”的优惠。
水木华院项目售楼处看房客户数量较多，不断有看房者进入。置业顾问表示，由于周边配套及居住环境较好，项目销售情况比较乐观，52#楼即将开盘，目前正在排号。
据介绍，该项目52#楼为高层住宅，有128平方米和114平方米两种户型，共52套。排号只需交付1万元排号费即可。
此外，高新隆泰府二期、绿地康养谷一期等项目也存在类似收取排号费、诚意金的销售形式。
记者查询宝鸡市住建局商品房预售公示发现，上述诸多项目楼栋均未获批预售许可证。
根据住建部门相关规定，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。
多种优惠并行
4、5月份宝鸡在商品房销售中交出了漂亮的成绩单，今年前5月10.5%的销售增速，也印证着楼市的火热。
记者走访多家售楼处发现，相比于统计数据，更直观的是，各家售楼处都呈现出一种销售乐观的情况，到访客户数量确实较多。销售火热现象的背后，则离不开开发商推出的种种优惠。
高新首府项目现场推出的基础优惠有4项，分别是“2万定房减1.5万”“按揭支付99折”“7天内首付99折”和“砸金蛋”。
该项目置业顾问以某115.59平方米户型为例，经计算得出，4项基础优惠便可为购房者减少约4万元房款，而体现在单价方面，则相当于每平方米优惠近300元。
泰森·铂悦公馆项目虽然体量较小，但其基础优惠也是4项，分别是“8000排卡抵2万”“按揭支付99折”“7天内首付99折”和“端午节每平方米减100元”。经该项目置业顾问计算，4项基础优惠可为购房者减少近5万元房款。
水木华院项目为购房者提供的基础优惠多达6项，分别是“排号1万抵3万”“端午特惠98折”“按揭支付98折”“3天内首付98折”“7天内签约98折”和“当天选房98折”。
按照以上优惠政策，该项目置业顾问以某150平方米房源为例，经计算，享受基础优惠之后，总房款减少了7万多元，单价方面优惠接近520元/平方米。
除此之外，该置业顾问还表示，开发商出于减轻购房者首付压力的考虑，水木华院还推出了首付分期的政策，“如果觉得首付压力大，购房者先交一半首付，另一半可以向开发商借款，时长一般是6~8月，其间是无任何利息的。”
低密类别墅涌现
“别墅产品就是稀缺产品，卖完了就没了，以后都不会再有了。”记者走访多个低密度类别墅项目时，几位置业顾问都有类似的表述。
让不同项目置业顾问说出同样话术的原因，在于2019年出台的“禁墅令”，住建部要求，各级住房和城乡建设部门要立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续，同时，对已建、在建、在批、特批的别墅项目进行梳理。
事实上，中央政府层面对于别墅的开发限制，最早可以追溯到20世纪90年代。多年来，“限墅令”不断出台，直至2019年“禁墅令”发布，标志着停止一切别墅开发。
珑邸（康养谷）项目，位于蟠龙新区蟠龙塬上。项目占地面积597777平方米，规划建筑面积147777平方米，容积率1.48，开发商为宝鑫置业有限公司。
置业顾问介绍，项目一期用地247亩，规划建设60栋叠拼别墅和18栋高层住宅，“单论别墅地块容积率，只有0.82”。
蟠龙新区建设管理委员会规划局公示信息显示，该项目一期于2019年3月13日通过规划审批，而在2019年5月16日，又做出规划修改。主要修改内容有两项：一是将原来3层和4层叠拼改为5层；二是原来一期整体容积率由1.49变为1.48。
为此，记者联系采访蟠龙新区管委会及开发商，但均未收到回复。
东尚丝路风情小镇一期檀府项目位于渭滨区张家沟塬边以西，石鼓山遗址公园以南。项目一期占地73.2亩，规划建筑面积为5.4万平方米，容积率为1.1，开发商为宝鸡东尚房地产开发有限责任公司，系上海红星美凯龙置业有限公司控股子公司。
人民网地方领导留言板信息显示，该项目曾因未批先建被责令停工。
记者在该项目施工现场看到，项目已经复工，除了部分已出地面的建筑外，仍有两台大型机械正在土方作业，挖设基坑。
根据宝鸡市自然资源和规划局公示信息，该项目一期共规划建设26栋低密度住宅，共4种类型，分别是5F叠拼、双拼、L型合院、C型合院和变C型合院，其中有24栋为5层，2栋为4层，整体容积率为1.10。
宝鸡市自然资源和规划局方面回复称，该项目建设用地规划许可证于2019年1月办理，不动产登记证（土地证）于2019年4月办理，建设工程规划许可证于2020年5月办理。依据审批规划，该项目建设用地面积约73.2亩，总建筑面积约5.4万平方米，项目容积率1.1。考虑城市景观控制要求，该区域住宅建筑多层为联排住宅形式，符合规范要求。
水木华院项目位于渭河南岸，高新十三路北段，占地面积103070平方米，建筑面积254857平方米，容积率1.90，开发商为陕西北辰房地产开发有限公司。
置业顾问表示，该项目最初规划主打独门独户的院子产品，共规划外围12栋高层住宅和100多套院子，并且已通过审批，但后来规划调整，将大部分院子改为高层住宅。
陕西北辰房地产开发有限公司回复称，更改规划和渭河保护有直接关系，“渭河沿岸保护段要退红线50米，不允许建6层及6层以下的住宅”，因此，住建和规划部门要求更改规划。
综合上述多个问题，记者向宝鸡市相关部门提出采访诉求。
宝鸡市委宣传部表示，将全力协助完成采访，并敦促各部门及时反馈，但截至发稿，仍未收到全部回复。