奥园后再引俊发 合汇获增城项目的本土小房企旧改样本

观点地产网群雄纷争的广州旧改市场，行业集中度正在快速提升。

要想瓜分这块蛋糕，过江龙需要手握更多资源筹码才能顺利进入，而对于本地的小房企来说，则可能需要寻找实力强的帮手。

7月12日消息，广州汇俊房地产开发有限公司确定为广州增城新塘新街村全面改造项目的合作意向企业。项目拟改造投资总金额约为30.75亿元，改造范围内总建筑面积284,169平方米，现状建筑总量1018栋，涉及居民583户，户籍人口1176人。

根据工商信息，该公司由增城本土房企广东合汇集团有限公司持股50.01%，俊发集团持股49.99%。资料显示，合汇集团始创于2004年，以房地产开发为主业、涉及商业经营、物业管理、矿产资源开发等业务领域，曾打造合汇·汇东国际花园等项目。

仅在广州业内，合汇只是个“名不见经传”的小房企。而不管在规模布局还是资金实力上，也不足以匹敌目前旧改战场上的竞争者。

但值得注意的是，拉来“云南旧改王”俊发的合汇集团，此前同样多次以“联合体”方式获取旧改项目。其旧改路径，或许可以成为中小房企抢占旧改市场的一个“范本”。

合汇“联合体”手法

旧改的地域性，意味着企业需要对当地市场规则的熟悉程度、传统观念的接受程度更高，本土企业的身份便成为了合汇最大的优势；而“政府关系”则是合汇的另一张底牌。根据公司官网披露，合汇的董事长陈国权现为增城市政协常委、增城市工商联副主席。

在业内人士看来，这在很大程度上利于解决旧改项目中最难啃最耗时的一个环节——拆迁谈判，“人脉是旧改重要的一个武器，房企需要具有号召力，给村民很强的认同感”。由于每个利益主体的需求点都不同，村民与房企往往会相互博弈，而如果能解决拆迁谈判问题，项目基本已经成功了一半。

但对资金实力、操盘能力、政府关系等都要求颇高的旧改项目，无疑是一块难啃的骨头，对企业也会是长久的消耗。据业内预测，未来的市场依旧是以平稳为主，目前中小房企高位入市，则面临更大的风险，单枪匹马很容易吃不消甚至亏本。

要想抢得一杯羹，选择之一便是退而求其次，避开龙头房企普遍关注的位置好、利润高的旧改项目，选择区域价格低洼、改造难度小的项目布局。但要想降低风险的同时获取更高的利润，最好的选择便是“强强联手”。

据观点地产新媒体了解，2018年10月，合汇便联手奥园拿下增城南坣村旧改项目。今年的5月，广州增城区朱村街横塱村通过“合汇+奥园+大湾区产融联合体”为该村改造合作企业，改造范围96.09万平方米，投资约70亿元。

南坣村旧改项目拉上操盘实力较强的奥园，对合汇而言可以说是顺利获得了入场券；而拿下横塱村项目，合汇则是多找了一位伙伴。

从申请企业的资格要求来看，该村的要求之高便可见一斑。根据公示，朱村街横塱村的申请企业不能低于400亿元的企业注册资金，实缴不得低于120亿元；其次，申请企业所属上市公司资产总额不低于1800亿元（以2018年度审计报告为准）。

原先合作的奥园实际上已能满足资产总额的条件——2018年年末，中国奥园总资产录得1888.58亿元；而面对400亿的企业注册资金，合汇拉来了于2018年刚刚成立的大湾区产融公司，该公司由广东省工商业联合会(总商会)、广东省商业联合会共同发起，50多家境内外知名上市公司和民营龙头企业出资设立，注册资本金增至400亿元，并在香港、澳门设立运营总部。

抱团成旧改新趋势

为能达到旧改进入的门槛，合汇的方式是扩大他的朋友圈。这一次，合汇则是拉来了“云南旧改王”俊发。

7月12日消息，合汇与俊发的合资公司广州汇俊房地产开发有限公司，确定成为广州增城新塘新街村全面改造项目的合作意向企业。

事实上，本次与合汇合作的新塘新街村为俊发在广州获取的第二条村。此前3月27日， 俊发与增城区仙村镇蓝山村举行旧村改造项目合作意向协议签约仪式，正式打进广州旧改市场。

成立至今20余年的俊发，过往主要聚焦于城市更新领域。截至2019年，俊发的城市更新项目累计43个，累计改造面积达1637万平米，当中包括总建面约177万平米的宝云片区旧改，为昆明迄今为止改造面积最大的城市更新项目。

值得注意的是，不同于很多房企奉为圣经的小盘快跑高周转，俊发的旧改常常采用一二级联动开发的模式，更趋向于成片开发，项目体量较大，大配套，大开发。

为避免沉淀过多资金，俊发会在目标地块上进行分区块节点拆迁、征地、建设。首批动迁户安置后，腾挪出来的地块再同时配建商品房和安置房，使得下一批拆迁户搬迁的同时，商品房也能上市销售，形成资金滚动运转，从而带动整个片区的开发。

拉上有着丰富操盘经验且已有成熟的利润生成模式的俊发，无疑将为合汇未来在广州旧改市场的角逐助力不少。“强强联手”，这或许也将成为双方旧改征程的一个新起点。

观察可以发现，以合汇为例的本土中小房企，与其他综合实力更强的房企抱团取暖，成为了新的趋势。

其中于2019年1月，方圆联手美林拿下广州新市头村旧改，涉2.67公顷用地；2019年7月，方圆联合升龙拿下了广州番禺城中村旧改项目“沙溪村”，投资总金额达200亿元；今年5月，珠投联合升龙摘下增城区永宁街长岗村旧村全面改造项目，改造范围内总建筑面积109.55万平方米，改造成本达125亿元。

此外，房企也更倾向于战略合作，更进一步资源共享，合作共赢，其中城市更新领域成为了合作的热点。于6月10日，中国奥园与青岛经控集团达成战略合作，合作项目拟为38条旧村改造；7月9日，越秀集团与东实集团签订战略合作协议，涉及产城协同、城市更新等诸多领域。