炒房客瑟瑟发抖！深圳向长沙“取经”了

文|凯风

深圳开始向长沙“学习”了。

一个是首屈一指的先行示范区，一个是普通的中部二线省会，深圳能向长沙学什么？

据报道，近日，深圳市住建局一行到长沙市住建局考察交流房地产市场管理工作，对长沙房地产调控和房地产市场监管工作成效、先进经验和典型做法给予高度评价。

这则消息给人无限联想。

就在一周前，住建部曾调研深圳楼市，而同为热门城市的杭州、东莞、宁波纷纷加码调控。深圳何时收紧，成为悬在头顶的利剑。

这种背景下，深圳这一动作，其间释放的信号足以令人浮想联翩。

深圳与长沙，代表中国楼市的两极。

深圳是内地房价最高的城市，二手房均价高达6.5万，接近邻近兄弟城市广州的2倍，更是长沙的6倍多。

在南山、福田等中心区域，均价甚至突破10万元大关，部门豪宅均价已跨过20万元的天际门槛。

长沙，素有“让炒房客有去无回的城市”的赫赫声誉。作为17个万亿GDP城市之一，长沙无论是经济总量还是人均GDP，均位居二线城市前列。

然而，长沙房价不仅远远低于深圳，也低于处于同一层级的中西部省会，甚至还不及一些沿海的三四线城市。

最新数据显示，长沙房价均价仅为1万元左右，中心城区房价也仅为1.5-2万元。

要知道，目前全国房价过万的城市超过60座，浙江更是所有地级市全部跻身房价万元俱乐部。

横向对比来看，同处中部的武汉均价1.7万元，合肥均价1.57万元，郑州均价1.4万元，南昌1.25万元。

要知道，南昌GDP仅为长沙一半，而武汉今年又遭遇了疫情的巨大冲击，这就更凸显长沙房价的洼地价值。

单看房价可能还不够，再看房价收入比，更能看出长沙房价的特殊之处。长沙房价收入比在全国处于垫底位置，是为数不多处于合理水平的城市之一。

与之对比，深圳房价收入比超过35，位居内地城市之首，直追香港。这意味着，对于一个普通家庭来说，不吃不喝35年，才能在深圳买得起一套房子。

房价之悬殊，可见一斑。

深圳房价超过长沙的6倍，为什么会这样？

一个显而易见的原因是，深圳经济发展强劲，高新产业突出，且在国家战略中占据突出地位。

深圳不仅是经济特区，不仅是经济中心城市和科创中心，还是独一无二的先行示范区。

良好的经济基本面，加上这些独特概念的加持，以及“人多地少”等概念的深入人心，自然让深圳楼市热度居高不下。

然而，经济基本面和城市定位，只能说明房价上涨并非没有理由，却不足以解释深圳房价为什么能高到长沙的6倍以上。

毕竟，长沙也是万亿GDP城市，每年人口增量位居前十，更是中部具有竞争力的强省会之一。

所以，更关键的原因在于，楼市调控。

长沙楼市调控之严，更甚于北上广深。

自从2018年打响“反炒房战”以来，长沙以实际行动为“房住不炒”树立了城市样板。

长沙楼市调控，概其要者，有4个特别之处：

1、限售4年。商品住房须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。2、二套限购。购买二套房，必须在首套房拿证4年之后。3、二套征收重税。个人购买家庭第二套改善性住房，按4%的税率征收契税。4、堵住人才购房漏洞。专科及以上学历人才，须满足在长工作生活24个月。

这些举措，不说彻底堵住了炒房投机的路径，至少让短期的炒房投机失去了空间。

在调控重压之下，长沙楼市失去投机属性。当地提供的数据显示：

今年1-5月，长沙本市户籍购房者占比7成，外省购房者仅为3.15%；首次置业者占比81.99%，二次置业者占比17.24%。

与长沙相比，深圳虽然推出外地购房5年社保或个税、认房又认贷等重磅举措，但住宅限售3年、人才落户可直接购房，去年又调低了“豪宅税”门槛。

相比而言，深圳楼市热度之高，全国独一无二；但论调控之严厉程度，不及海南，更不及长沙。

在中国，公开打响“反炒房战”的地方只有两个：一个是海南，一个是长沙。

海南刚刚获得有史以来最大的政策加持。正如《中国最大自贸港来了》一文所论，自贸港的获批，让海南获得“零关税，低税率，封关运作”的超常规政策，更给未来以无限的想象空间。

然而，政策刚刚出台，当地就一锤定音：海南不能成为房地产的加工厂。

这背后，既有1990年代海南楼市泡沫破裂的历史教训在前，也有自贸港建设不能被房地产所干扰的决心。

与海南相比，长沙并没有类似海南的超级政策红利，也没有深圳这样的超级地位，这就更凸显当地致力于“反炒房”的魄力。

长沙成为房价洼地，让本地居民不再为高房价所困，也为“房住不炒”探索出一个难得的现实样板，成为一二线城市里独一无二的存在。

然而，长沙房价低，颇受一些质疑，典型观点有二：

其一，有人说，长沙遏制房价上涨，最终只会拖累经济发展。这是典型的房地产拉动经济的论调，也是大多数城市房地产依赖的由来。

事实上，这两年，长沙GDP增速并不弱。2019年，长沙GDP达到11574亿元，实际增速8.1%，位居一二线城市前列。

其二，有论调称，大放水时代，长沙房价不涨，当地居民错失了财富膨胀的机会，这也让高层次人才避而远之。

显然，财富增值机会，并不会属于所有人，即使存在受损，影响的恐怕也只是个别的炒房者。有些城市的高房价本身就存在巨大泡沫，所谓的财富只是纸面财富，本身就难以持续，一旦出现回调，影响不是一般严重。

同时，长沙人口非但没有外流，反而还是人口增量最多的十个城市之一。2019年，长沙人口增量高达23.98万，位居全国第7位。（参阅《2019年城市人口增量排行》）

值得一提的是，在最新发布的《中国城市营商环境指数评价报告》里，长沙以80.96分位列中国100座城市营商环境指数榜第12名，比去年上升3位，在省会城市指数榜中排名第6。

同时，长沙连续12年获评全国“最具幸福感城市”，且跻身2020年网红城市全国八强，名列中部第一。

显然，反炒房战，给长沙带来的不只是“房价洼地”的声誉，还给了经济产业以良性发展的空间。

深圳，向何处去？

深圳房价之高，令人望而却步。即便如此，当地房价还在持续上涨。这种局面，不仅让许多人难以承受高房价之重，还让一些高新产业不得不向周边转移。

在许多人看来，作为先行示范区，深圳是最需要加码调控的城市，是最应该贯彻“房住不炒”的首善之区。

以先行示范区的高期待，深圳的楼市调控很有可能会持续加码。

前不久，深圳有关负责人表示：

对于房价上涨，准备了很多手段。比如在交易环节，对高价房采取少杠杆、高利率、高税收等手段，与普通住房差别化；在持有环节，接下来也可以考虑房地产税的问题。

那么，未来深圳调控会否向长沙看齐，会不会成为“房地产税”先行先试者，会不会将“反炒房战”作为先行示范区的标配？

我们拭目以待。