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作者 | 晨豫 发自深圳
告别火热的上半年楼市，2020下半年伊始，楼市调控的靴子已蓄势待落。
7月以来，各地楼市调控政策频频出台，杭州打响首炮，深圳无疑力度最猛，随后宁波、南京、东莞等城市先后入局，由此拼凑成近年来楼市的“最强调控月”。
“百因必有果”，这一波强势的连环调控，是针对上半年以来楼市“过火”的区域进行有效降温，有业内人士将其比喻为“打鼹鼠式调控”，哪里火热打哪里。
“一城一策”不会改变，“房住不炒”不可动摇，力度空前的“调控月”，也基本奠定了下半年楼市的风向和走势。
01 楼市频调控 10城忙开会 深圳新政具风向意义
楼市调控频频加码。
据统计，截止7月29日，已有杭州、深圳、东莞、宁波、南京等7个城市收紧房地产调控措施。
微信指数搜索“楼市调控”显示，近30天以来，关键词指数在7月开始有所波动，在7月15日这一天达到高峰，并突破百万级别。
这一天，全国人民或都有所耳闻，深圳楼市靴子落地，迎来近年来“最严楼市调控”。
深圳715新政明确了在深圳本地落户满3年且连续缴纳36个月税或社保才能购买商品住房，离异3年内购房受限、增值税免征改5年，豪宅税线提高至750万等。
提高购房门槛、堵住炒房漏洞，让炒房客溃败而逃，也让许多人一夜之间暂失房票，对楼市交易带来巨大影响。
作为全国瞩目的深圳楼市，此次力度空前的新政无疑具有风向意义。
7月22日，宁波楼市进行了一个月内的第三次调控，规定商品房5年内不得转让，新房项目需随机抽取不少于50%的房源给无房家庭认购；南京出台“宁九条”，从九个方面围堵炒房路径，支持“按需”购房；
紧接着东莞紧跟其后，对二手房市场开始“下手”，规定至少缴纳一年社保方可买房，非本市户籍购房者限制购房套数等。
“炮轰式”的楼市调控新政连环出台，购房者还没来得及反应，7月24日，北京就召开罕见高规格的“房地产工作座谈会”，北上广深等10城代表突然被喊去开会，全国楼市氛围瞬时变得微妙不可言。
对于房地产的态度，中央的态度很明确，“房住不炒”再次被重申，“因城施策”和“三稳原则”是会议核心内容。
知名财经作家刘晓博认为，此次会议堪称2020年楼市调控的一次重要转向，未来会有偏热的城市出台新的调控；对于查处、限制违规资金流入楼市，估计会有进一步的措施；可能会有更多城市学深圳加税，这是官方明确提出的措施之一。
话音刚落，央行就动手了。据媒体消息称，央行近日向各商业银行发出了《关于开展线上联合消费贷款调查的紧急通知》，主要摸底线上消费贷款流入楼市情况。
图源：消费金融频道
此举意味明显，摸清线上消费贷款到底有多少流入楼市，就是防止违规资金流入房地产市场，防止出现资产泡沫。
整个7月，购房者们笼罩在躁动不安的楼市氛围中，谁也不知道自己所在的城市明天会不会忽临新政，铁刚需们继续观望，炒房客们焦急入市；
多城新政频频出台之后，楼市调控的动作仍在继续，有业内人士指出，新一轮楼市调控的序幕已经拉开。
02 调控后深圳楼市降温明显 全国11城房价过热 下一城是谁？
靴子落地，掷地有声。
新政过后深圳楼市短时间内反应剧烈。据深圳市房地产中介协会统计数据显示，新政一样出台的第一周（7.13-7.19），深圳二手房网签数量5242套，环比上一周暴跌49%。其中宝安、福田、龙华等地的成交量跌幅都超过50%。
此外，中介机构带看量也遭遇“断崖式”下滑趋势，数据显示，715新政实施前后（各自一周时间）带看量环比平均下滑50%左右。
而近在隔壁的东莞，新政出台之后“深圳买房客”也一度下降，有东莞的中介称，“一整天连个看房的人都没有”。
这波调控并非空穴来风，过热的楼市无疑是最大诱因。
据此前国家统计局数据显示，6月份新房、二手房分别有61个城市、50个城市房价上涨，创1年多来新高。
以深圳为例，从2019年8月以来，深圳二手房价格一路上扬，走出了一条独具行情的“大阳线”；
2020上半年受疫情影响，深圳楼市在经历了短暂的冰封后，二季度乘势而上，特别是二手房，在6月份录得单月破万的成绩，同比增加41.2%，创下了四年来月度新高。
图：2019-2020年全国一线城市二手房价格指数
而东莞楼市也不甘示弱。
据合富研究院统计，2020年上半年东莞一手住宅网签约244万平方米，同比微增3.3%，创过去4年最高，供不应求加剧了房价上行，网签均价抵达高点。
此外，此轮被调控的城市中大部分都属于房价明显上涨的城市，南京、深圳、杭州6月新房二手房都有不同程度的上涨幅度。
“千人摇号”甚至“万人摇号”的楼市盛况在上半年这些城市中并不少见，购房者热情居高不下。
过热的楼市，虚高的房价，最终引来的必定是调控之手。
有业内人士预测，后续或仍有一些城市将加入楼市调控行列，这些城市很大可能指向的是现阶段房价过热的城市。
据上海易居房地产研究院27日发布的《2020上半年中国百城房价报告》显示，上半年全国100个新房住宅成交同比上涨10.9%，总体上房价略偏热。
其中，房价同比涨幅超过20%的有珠海、苏州、银川、南昌、成都等11城，报告中被定性为“房价过热”。
在涨幅前10的城市中，成都是业内认为可能性最大的城市之一。
原因在于，首先成都是参加本次座谈会的10个城市之一，此外上半年成都楼市凭借几个“万人摇”项目频频见诸于报。有数据统计，今年上半年成都的“万人摇”项目达6个，其中2个项目的认筹人数超过2万人。
2020上半年成都新建商品住宅累计成交1105.6万㎡，同比上升7.6%，价格涨幅为21%。
7月“楼市调控月”即将过去，几大城市打响了下半年调控的重要一炮，接下来针对房价过热的城市，官方或将有更多调控举措。
03 深圳下半年楼市怎么走？
告别上半年的冰封与虚火，在空前的调控力度之下，楼市是将遇冷，还是持续既往的火热？
业内专家认为，新政的出台或将影响房价下跌，但总体幅度不会太大，总体来看，对下半年深圳楼市的走势仍要持谨慎态度。
知名财经作家 刘晓博：
深圳房价下跌、楼市变冷是必然
未来半年，楼市将有所转冷，但不会很冷，楼市未来保持平稳是大概率的，一旦有过热势头，必然招致调控。
无论接下来深圳是否有大利好，深圳房价在四季度都撑不住，市场变冷是必然的，深圳房价出现一定跌幅也是必然的。
深圳这一轮举措，至少让市场短期内减少了40%的购房资格。大家重新凑资格，要等3年。所以，深圳的调控措施，至少可以保证深圳自己2到3年内市场的平稳。
深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任 宋丁：
不排除房价下滑 四季度有回暖可能
很多人失去买房资格，成交量一定会大幅收缩，完全不排除房价会有所下滑，但幅度不会大。三季度楼市应该会安静，四季度可能会回暖。
深圳房地产研究中心高级研究员 李宇嘉：
“一城一策”仍是主基调 调控本质上是短期权宜之计
下半年“一城一策”还是主基调，深圳等热点城市被调控，这是必然的。一来，房价涨得太快；二来投机炒作泛滥，已经触碰到了“房住不炒”的底线。但是，调控本质上就是短期的权宜之计。
近年来，调控频率加快、周期缩短，现在太紧的政策，可能过一段时间就松了。总之，尽管这次力度较大，但楼市基本面并未改变，比如供地偏少、有效供应不足、货币充裕等等。
小结：
“房住不炒”一再被重申，市场如果无视规则，楼市调控便是归宿。楼市新政的出台，影响的是不仅仅是炒房客，还有大批的刚需改善者。结束上半年的热火朝天，下半年楼市将迎来“冷静期”，只不过，这个冷静期能维持多长，还待时间验证。