刚被央视315晚会点名 招商蛇口广州项目又陷“停车门”风波

近年来,因为产品质量问题,房企频频陷入业主维权风波。

7月16日晚,央视3·15晚会上,多家房企就因为住房质量问题被“点名批评”,其中包括以质量著称的万科和央企巨头招商蛇口。

时隔两日,招商蛇口再度因为业主维权问题占据头条。

据招商雍华府业主向凤凰网房产反映,招商蛇口广州天河牛奶厂板块项目—招商雍华府,去年就因停车位问题走红网络,后因事情一直未解决,7月19日楼盘业主就停车位问题再度与开发商进行谈判,而就在谈判的过程中,好好的多方沟通会现场秒变“斗殴会”,有业主被招商蛇口广州分公司雍华府项目工程经理当众扇了耳光。

究竟,这件事的来龙去脉是怎么样的,业主的诉求、开发商接下来的解决方案、业内专家如何评价……

日前,凤凰网房产就以上问题展开进行多方求证。

超75%为机械车位 业主称:假车位

广州招商雍华府,位于天河区悦景路与珠吉路交会处,俗称华美牛奶厂板块,以打造低密度住宅区而闻名。

凤凰网房产从招商蛇口官网了解到,招商蛇口是这样描述广州雍华府的:广州雍华府是【雍华府】系10.0版,已十座城市,位于广州第三中轴,奥体低密【天河国际社区】板块,是天河区的大型、 生态居住区,规划有11栋高层洋房、23栋原创型MINI墅产品。

然而这个大型、生态居住区,却从去年收楼以来频频被爆出质量问题,出现业主投诉高层洋房的一些阳台栏杆柱脚处锈迹斑斑、停车位太“假”等报道。

信息时报曾报道招商雍华府阳台栏杆生锈

其中,涉及一期564户业主共同利益的停车位,更是遭到业主集体维权。

招商雍华府业主表示,根据广州市国土资源和规划委员会的规划,招商雍华府应该配置地上机动车位77泊,地下机动车位855泊,共906泊。

广州市国土资源和规划委员会规划批复的车位数量

然而,业主们表示实际的车位数量与此规划存在较大出入。实际正常停车位仅226泊(有产权),机械停车位680泊(340组,每组按上下两个计算),机械停车位占比达75.06%。

而引起纠纷的就是位于小区负二层、负三层停车场的680泊机械停车位,业主将其称为“虚假停车位”。

根据业主所述,这些机械车位主要存在两个问题,第一是高度不符合规范,上层车位的层高只有0.9米-1.5米,导致很多车型无法正常、安全的停进去。第二是所谓的机械车位只能上下平移,无法左右平移,因此如果下层车辆没有开走的话,上层车辆是无法下来的。

业主查阅相关法律发现,招商雍华府械停车位停车外廓尺寸达不到小型车的车辆外廓尺寸标准,违反了《车库建设设计规范》(JGJ100-2015)和《机械式停车库工程技术规范 JGJT326-2014》规范要求。

根据上述规范,复式机动车库的高度不小于1.6米,宽度至少为车宽+0.5米,按照小型车外廓存在1.8米计算,则车库宽度至少应达到2.3米。

《车库建设设计规范》(JGJ100-2015)关于机动车设计车型的外廓尺寸描述

《机械式停车库工程技术规范 JGJT326-2014》关于机械式停车库的适停车型尺寸及质量描述

《车库建设设计规范》(JGJ100-2015)关于机械式机动车库的停车位最小外廓尺寸描述

业主称,目前招商雍华府有78组机械车位(占机械车位的23%)的净高不达标,所有机械车位的宽度均不达标,所以出现了业主车辆顶部被刮等问题。

图片由业主方提供

“这种机械车位仅可上下移动,属子母车位。子母车位只能按一个车位数量计算,实际停车位数量只有566个,远达不到规划设计数量。”业主称,看到招商地产配置的大量机械车位,尤其是第二层大量可望不可停的“架子”后,很多业主都傻眼了。

凤凰网房产从业主方获悉,广州招商雍华府一期的340组机械车位的“上层车架”,目前没有一户业主使用过。

值得一提的是,虽然开发商将1组机械车位定义为2个车位,不过一组机械车位只有1个编号,并未就上下两个停放位置分别编号。

机械车位对车辆的高度和重量有明确要求(图片来源:消费者报道)

2017年10月,广州市国土资源和规划委员会对相关提案的答复中称,对于符合相关停车标准并可方便存取的机械式停车位,是可以纳入规划配建指标的,而子母车位由于不满足相关规定只能核算为一个停车位。

广东省静态交通协会副秘书长侯健明表示,以上规定,子母车位由于不满足相关规定只能核算为一个停车位,目前仍适用。

“这些停车位完全就是开发商为了冒充1:1.5的配比弄出来的。”不少业主质疑,招商雍华府设置如此多的机械车位,主要是为了凑数过验收关。

但招商雍华府双层机械车位却通过验收并进行公示。

事态升级 沟通会变“斗殴会”?

业主方表示,在2019年6月收楼时,发现问题,业主就曾向开发商多次投诉并要求协商。直至2019年12月,在广州市规划和自然资源局发函后,有了首次业主和开发商之间的对话,原定于2019年12月18日开放对外销售的车位也被叫停。

此外,招商雍华府一期业主提出了关于车位整改的10项诉求,希望开发商尽快提出该小区一期车位的整改方案。当时开发商表示,将对部分车位进行整改,但只承认仅仅少数车位有问题。

时至2020年4月,招商雍华府发通知车位准备发售,后因业主投诉后招商停止销售。2020年7月1日招商雍华府发通知车位准备出租,收停车费,业主投诉后收费行为也被叫停。

据了解,2020年6月初,500多户住户参与了关于车位问题解决方案的讨论,并在梳理各项可行解决方案之后投票,总参与率高达91%。

并且在6月的四方(天河珠吉街道办、一期住户代表、天河规划局、开发商)沟通会将投票结果提交给了有关方。

不过,开发商方面并未理会住户诉求,并且在没有沟通的情况下拆除原本不能验收的车位,业主认为开发商很可能借排水问题整改的名义,实际是对负三层地面改造,为安装俯仰式机械车位做准备。

图片来源:网络

7月中旬,事态进一步升级。

7月18日晚,招商雍华府一期负三层正进行施工,业主发现后求助招商物业要求其阻止施工,而物业不愿协助,业主为了阻止施工方强行施工而报警。当晚,警察到达招商雍华府,而业主、施工方、招商物业也继续进行谈判。招商物业称施工行为合法,有施工许可证和前期公示,但上述文件均无法提供。

图片由业主方提供

与业主沟通期间,招商物业郑主管转达了负三层施工项目负责人、招商蛇口工程部袁经理的意见:由于招商雍华府一期负三层尚未移交,业主无权过问与干涉负三层的工程整改事宜。

由于无法统一意见,于是双方协定于7月19日上午10时在销售中心继续进行协商,届时招商蛇口工程部袁经理、招商物业谢经理也将参与。

7月19日上午10时,招商雍华府一期业主来到销售中心,而招商蛇口客服李经理则称袁经理不会到场,并将由她作为沟通代表进行协商。业主表示无法接受招商蛇口的态度,要求袁经理必须到场。

10点30分,袁经理来到协商现场,并重复前一天的表态,地下车库属于招商地产,其施工整改事宜业主无权过问,并称负三层正进行疏水层施工,之后便会进行机械车位整改。

沟通会上,业主认为招商雍华府是业主的家园,有权力对负三层排水问题整改和车位整改进行过问。而袁经理则依旧坚持原有观点,一位业主气愤地走上前拍了桌子,而袁经理一怒之下起身扇了业主一耳光,现场顿时陷入混乱。随后警方到达现场,将袁经理以及两名业主带往珠吉路派出所调查。

业主诉求:

车位要保持配比1:1.5并符合所有车型

开发商协商前需妥善解决“掌掴”业主事件

资料显示,招商雍华府的开发者为广州联洲房地产开发有限公司,根据招商蛇口2018年年报,招商蛇口在广州招商雍华府的权益比为34%。

凤凰网房产获悉,7月25日广州联洲房地产有限公司向招商雍华府全体业主发起地下车位优化方案问卷调查。

招商雍华府方面提供了3个解决方案,分别为:保持现状、仅对净高不足车位进行替换为俯抑简易升降机械车位;全部拆除机械车位,自然车位配比为1:1(规划是1:1.5);采用三联排+两联排升降平移机械车位,总车位减少50-103个,车位配比1:1.4,难以停放大型SUV,对驾驶人有一定技术要求。

据业主统计,目前招商雍华府一期564户约有800辆车的停车需求,其中超过50%是家用SUV。

业主对凤凰网房产表示:“现在业主还没参与投票,大家不认可这三个方案。”

针对开发商的停车位优化方案,业主方表示该调查问卷属于无效调查,业主对该调查问卷的三个选项均不予选择。原因有二:

1、开发商所发调查问卷的方案选项构成有结构性缺陷,并未按业主己投票结果的蓝本启动;

2、开发商所发调查问卷中,共三个方案选项,均涉嫌违规,主要体现在减少车位配比上,其中两个方案有重大误导,一个方案含混不清,无法进行选择。

上方提到的业主已投票结果蓝本如下:

1、车位不能少或显著减少;

2、必须能独立存取方便使用 ;

3、整改方案要顾及SUV的停车需求。

此外,业主方要求接下来的协商需要在广州市天河区国土资源和规划局及街道等部门的协调或主持下,相关方通过车位整改方案协商来决定后续的整改方案。

需要提及的是,业主方强烈表示,在停车位相关协商之前,开发商需优先解决广州招商地产项目工程部袁经理动手掌掴业主事件。

针对此次“掌掴”事件,业主方提出了4点处理诉求:

1. 招商蛇口以官方名义公开发函向被打业主道歉;

2. 招商蛇口员工袁经理亲自到现场向被打业主公开道歉;

3. 在下一阶段招商地产与招商雍华府一期的业主们的协商工作中,撤掉招商蛇口工程部袁经理和招商蛇口客服李经理的协商代表人身份,更换其他员工对接下一步协商工作。

4. 在招商蛇口总部层面成立纪委专项工作组,严抓广州区域下属公司的纪律检查工作,严惩招商地产员工袁经理和李经理。

招商方回应:公司已成立专项组

为此,凤凰网房产采访了招商蛇口相关人员。

招商蛇口广州分公司相关人员向凤凰网房产表示,关于招商雍华府停车位问题确实从全年开始已经出现,在今年7月19日的沟通会中,招商雍华府方人员也应该是与业主发生了肢体冲突。

该人员表示:目前公司已经成立专项组,现在我们制定了几个方案,在做业主访谈和比选方案,最终肯定会有个开发商和业主都相对满意的方案。

专家建议:双方协商解决

就招商雍华府停车位事件,凤凰网房产也致电了相关专家。

广东省静态交通协会副秘书长侯健明表示,关于招商雍华府机械停车位超75%比例,《广州市停车场条例》没有规定机械停车位在全部车位中的占比值。

但,《广州市机械式立体停车设施安装管理办法》第八条规定:机械式立体停车设施所在停车场的车位总数在五百个以下且不涉及环境敏感区及土建的,免于办理环境影响评价手续。

而广州招商雍华府小区一期的906个车位中机械停车位占680个,已超过500个,小区开发商是否已办理环境影响评价手续?

侯健明认为,如果从解决实际问题的角度出发,目前已经是既定事实,最好还是双方协商解决。开发商按规范要求进行整改(底线是不违反规范),并从售价或租金上让利,业主也适当合理让步。

广东博敦律师事务所王美舟律师向凤凰网房产表示,根据目前多方提供的情况来看,业主维权最好的途径还是通过政府部门来解决,此类案件不太适合通过诉讼来解决问题。

“招商雍华府车位设计不当、质量不达标,法律上属于违约,需要按照合同承担相应的法律责任。”王美舟律师表示,这也分两种情况,一种是在确保能做得到双方满意标准的情况下履行合同,一种是实际条件确实达不到的情况下,双方可做出相应的退让,侧重考虑方案的可行性,如在规划允许的情况下,考虑增加地面地车位等方案。

出品:凤凰网房产华南