以租代售模式收取车位、储藏室租赁款是否缴纳土增税?

问:目前房地产开发企业对于随房地产项目开发的车位、储藏室均采取以租代售方式进行销售,即与购房者签订长达20年的车位、储藏室的租赁协议,并要求租赁款一次付清,租赁期满后,房地产开发商免费赠送车位使用权至《商品房买卖协议》签订的所购房屋的土地使用年限届满,从此合同实质形式上看,完全属于以租代售方式(国家法律最长租赁期限为20年),属于房地产开发项目的收入一部分,尤其是部分房地产开发商的车位、储藏室合同签订日期在购房合同签订日期之前或者同一天,车位、储藏室租赁款项也早于或等于购房款缴纳日期,此部分以租代售方式车位、储藏室收入是否应与房地产开发项目收入一并合并计算,并以合并收入扣除各项房地产开发成本及车位、储藏室开发成本以后,以合并利润为基数缴纳土地增值税?

您好!您所咨询的问题收悉。河南省税务局现针对您所提供的信息回复如下:

一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)规定:“第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)。

第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额,为增值额。

第五条 纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。

二、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条规定,……非直接销售和自用房地产的收入确定……(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。

因此,根据上述文件规定,对车位及储藏室仅出租,不发生权属变更的,不是土地增值税的纳税人,不需要缴纳土地增值税。如车位的使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利,且有合同等证据表明其实质转让了土地并取得了相应的经济利益,不论是否办理产权证,均应按规定征收土地增值税。鉴于您实质情况特殊,建议您联系主管税务机关进一步界定。

感谢您的咨询!上述回复仅供参考,若您对此仍有疑问,请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。