再见,深圳商务公寓!到底利好利空,他们吵起来了……

未来,深圳商务公寓将逐渐退出历史。

7月的最后一天,深圳楼市新政再度加码,宣布未来不再审批新的商务公寓项目。

至于已批规划但未签合同的,新政鼓励转为可售型人才住房。

官方态度很明确,商业用地减少,居住用地增加。

政策一出,市场一片哗然。

南方楼事群里粉丝一片倒说“不买公寓”,中介们则热火朝天地转发新政报道,大力推销“绝版公寓”。

为此,南方楼事连夜采访了购房者、中介、开发商以及业内专家,不同以往,针对这次新政各方态度不一,利好利空都有人站队。

01,各方反应

还买不买公寓?这成了公寓新政出台当晚,讨论度最高的议题。

对此,购房者和中介的立场可谓是冰火交融。

视为利好的深圳中介们,开始疯狂推销。新政出台后才一个小时,南方楼事就接到了3通推销公寓的电话。

话术基本都是:公寓绝版了,以后肯定会涨价。

而南方楼事采访的购房者们,却一脸冷漠地表示拒绝。

被新政砸懵的开发商们,则纷纷表示:让我缓缓,想想应对策略。

购房者静了:不想买,业主还想卖

新政一出来,南方楼事在数十个社群里发出灵魂拷问:大家还会去买公寓吗?

绝大部分粉丝表示:不买。

有人甚至放出狠话,“从前、现在、以后都不会买,宁愿买二线住宅!”

当然也有少部分读者认为,如果手里实在有很多闲钱又没房票,可以考虑购买中心地段的公寓,如果是地段不佳的则要谨慎考虑。

对于这次的政策会不会导致公寓价格上涨,一些较为理性的购房者认为,即便有人买公寓是纯粹自住,但这种需求的量不会太多,很难去推高公寓价格。

还有一些业主趁着这个热度,在南方楼事购房交流群内表示手头有房源要转手。

中介拼了:疯狂推销绝版公寓

深圳中介的政策敏感度和反应速度,向来不落后于人。

政策一出来,迅速在朋友圈开启“洗脑”模式:公寓是稀缺品啦!

并表示现在是入市购买的最佳时机,“越是没有,对现存产品越是利好,现有公寓会成为抢手资源。”

朋友圈打出各类公寓广告,话术五花八门。

有读者爆料,政策出来没多久就接到中介电话推销南山某公寓,信誓旦旦表示公寓以后一定会涨价。

南方楼事表示丝毫不夸张,毕竟政策出来不到俩小时,就接到了三通推销电话......

还有人被中介“轰炸”发消息,依然是同样的话术“买一套少一套”。

当然,并非所有中介都“一边倒”,有人支持也有人反对。

支持方:

宝中片区资深中介表示,目前各种工改工、商办、商住等确实已经过剩,严重浪费土地资源,这次政策或许可以形成城市内循环。

“在保证产业发展空间合理的范围下,适当增加住宅土地供应,鼓励商转住,商转配套用,可以加大教育、医疗等配套的建设。”

反对方:

而政策中,“鼓励转为可售型人才住房”让某资深中介十分不满。

他表示自己从来不支持可售型人才房,“这是我们纳税的钱,凭什么只有少数人受益?”。

还有中介认为,深圳公寓库存量本就饱和,禁止审批只会让去化速度更慢。

开发商懵了:开会研究政策

由于这次公寓新政着实突然,当晚大多开发商还在摸索研究的状态。

反应快的项目,连夜开会讨论应对政策。

南方楼事咨询了十来家房企营销人士,大部分对新政的看法偏正面,认为短期对公寓是利好。

深圳某本土开发商营销人士表示,一方面住宅投资的路被堵住,另一方面公寓又变得稀缺,尤其是核心地段的公寓的价值愈发明显。

龙岗某公寓项目营销人士透露,自从715新政之后,公寓咨询人数变多,甚至出现了复购和买多套大户型的现象。

采访过程中,明显感觉豪宅公寓项目的营销人士更为淡定。

毕竟真 豪宅市场,基本不受楼市政策影响。

02,观点分析

供应源头直接切断了,当下的公寓必然成为“稀缺品”。

但以官方对商务公寓的态度,未来这类“稀缺品”价值还能否被肯定,还要打个问号。

近年来,商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向,已偏离“服务商 务人士”“短期住宿”的目的。(新政通告中的表述)

未来的政策趋势,商务公寓的交易端会不会受限制?

商务公寓的投资价值还有多少?对市场将带来什么冲击?

为此,南方楼事连夜采访了数位业内人士专家,整理出各方观点,供大家参考。(名单如下,排名不分先后)

深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉

深圳中原董事总经理郑叔伦

资深地产评论人、朱罗纪创始人朱文策

珊瑚数据CEO梁志勇

深职院房地产研究所所长、深圳市房地产行业协会专业指导委员会委员邓志旺博士(来源微信公众号:深圳主义)

对公寓利好,还是利空?短期是利好,但价格不会有太大波动

朱文策:供应减少肯定是利好,但是长期的话,公寓的行情还是要取决于产品本身的真实价值,所以给现存公寓带来的利好是有限的。

宋丁:这一政策出台后,供应0供应了,再加上住宅本来就限购,还有715新政的影响,公寓还是有市场的。但估计只会卖得比较快,交易价格不会产生太大变动。

李宇嘉:715新政以后,深圳确实很多资金又开始炒作商务公寓,因为商务公寓基本上不限购。所以这个新政策,其实是要严格控制这些炒房的资金。公寓供应量固定了,投资客投资商务公寓的渠道也少了。

郑叔伦:市场运行的基本概念都是供求原理,减少供应,自然加大供求矛盾,短期内对公寓绝对是利好支持。

进一步去看,未来市场逐步去商品化,存量的商品房就更为稀缼,长期对房价在正面支持作用。

公寓还有价值吗?投资属性会越来越弱

郑叔伦:就像官方介绍背景一样,商务公寓作为综合体的配套的功能,近年来向类住宅方向走,既然是做纯居住,就没有必要以公寓及住宅之分。

换句话说,公寓的历史任务已经完成,未来再没有存在的必要,回归到住宅当中更加清晰及容易管理。

同时商务公寓投资属性较重,新房成交量较大,但二手税费重,难脱手,流动性较差,相当于很大部分资源被搁置浪费。

减少商务公寓而增加居住性质用地,可以合理有效提升土地利用率。

针对已经土地在手的开发商,允许改为可发售的人才住房,可以说一举兩得,一方面可以借助开发商力量,增加人才住房的供应,同时更加好去贯彻房住不炒的国策,把房产去商品化,减少商品房,增加人才房,体现居住功能,降低投资属性。

李宇嘉:像深圳湾、南山的一些高档商务公寓,投资价值越来越不被大家看好了。

毕竟在商办用地上建的产品,可居住性一般、痛点特别多,因为这些本来就是用来做商业的,结果你改作住宅,所以居住氛围很差,政策后可能会诞生大量的居住感不太好的房子,可能会消化不出去,所以政府出台政策也有这方面的考虑。

限制公寓对楼市有何影响?影响有限,或利好其他投资产品

宋丁:这次政策影响的量不是太大,对市面上的住宅乃至整个楼市的影响不是太大,真要有什么影响,也是下一步住宅类政策的发布,比如说加大宅地供应之类的动作。

邓志旺:按照深圳一年商务公寓100万+平方米、均价5万/平方米的成交量,测算出深圳每年有500亿元的资金在投资商务公寓。

在停止商务公寓审批后,这意味着深圳可供投资的房地产产品减少了,这每年500亿的资金必然分流到其他新增产品或者存量产品。

因此,对目前在售的公寓、工业公寓和商铺等肯定是利好。

另外,对住宅市场的影响几乎可以忽略。

一是刚说了全部做成人才安居房,与商品房有一定的区别(在产品品质、户型、销售方式)。

二是量也不是很大。原计划保障房年供应量是6万套,把公寓这块的量加进去后可以增加1-2万套,增加10-25%的量,不算大幅增加。

梁志勇:交易方面,历史归历史。政策前的商务公寓,交易方式不会受到影响,而转为人才房的公寓,日后交易则要按人才房的规则交易。

为什么要限制公寓?公寓供应过剩,加大住宅供应

宋丁:限制公寓也是限制商务产品的表现,这么多年来,深圳的商务产品量大,住宅产品少,结构性不平衡严重,为了调控更有效,现在从公寓开始限制商务产品,将来写字楼可能也会改成住宅产品,慢慢地,政府会控制商务产品,来加大住宅产品的供应。

朱文策:统计过2016年到2019 年的数据,深圳供应的公寓达到了11万套,这造成了深圳住宅非常稀缺的局面,单划出来,公寓与写字楼是供应过剩的。

这说明,深圳住宅价格涨,是因为炒风太盛。

从公寓商办商铺的价格增长的角度看,就能够证明,供应增加了,价格是会稳住的。

写字楼的空置率达到25%,公寓的价格多年不涨,5万块钱可以在中心区跟南山中心区买到顶级的写字楼,但是12万还买不到好的住宅,这是十分矛盾的。

从这个角度看,这次的政策,体现出大家对深圳房地产面临的问题所提出的呼声,是得到了政府的正视的。

造成深圳住房价格连年高涨压不下去的根本原因,就在于住宅的用地比重太低,其它非住宅的供应资源太多,挤占了住宅的供应。

所以从现在的政策看,第一个,停止了审批商务公寓,另外,公寓转为了住宅,第三,在未来的供应中提高住宅用地的比重。

这都说明政府在下决心解决这个问题,虽然从力度上,我觉得我应该更大力度地进行住宅供应,但现在,是一个好的开始。

李宇嘉:深圳这次叫停商务公寓新增用地的规划审批,是必然。因为北上广已经在控制这类类住宅了。

深圳的公寓供应还很充足,2015年之前,大概达到了新建商品住房交易量的20%,现在也达到了40%,也就是说40%的新房供应是商务公寓,这个量非常大。

商务公寓尽管满足了深圳居民买房的需求,但是它突破了土地用途的规划管制,导致生产、生活空间混杂在一起,这其实并不合理。

所以从原则上,商务公寓分供应必然是要控制。

深圳以后的发展方向,就是要将商业办公这种低效利用的空间转作住宅,不让你走歪门邪道。

既然住宅缺乏,那么就把商业办公的空间调整为住宅的空间,这样的话就能增加住宅供应,但商业办公的成本要比住宅成本低很多,这是一个问题。

梁志勇:第一,加大住宅用地是原则性的,减少商业用地,等于变相加了住宅用地。

第二,公寓变为人才住房,也是加大了人才房的总量,只是筹集的方式变化而已。

三,这个政策我觉得影响不太大,存量的商务公寓还是商务公寓,新的商务公寓就不是商务公寓是人才房而已。

政府可能认为商务公寓太别扭了,既不住宅,也不商务。

另外,吃瓜群众们也分成两大“帮派”:利好OR利空。

利好派认为,在商品房限购严格的情况下,不限购不限贷的公寓是首选。

并且停止审批就意味着公寓变成稀缺品,“供应减少,需求哪怕不增加,物也会珍贵起来”。

图源 微博

利空派则思考得更为长远。

如果住宅、人才房供应量增加,未来谁还买公寓?手头的公寓谁来接盘?

图源 微博

03,深圳商务公寓列表

根据新政,目前深圳在售、在建和正在审批的商务公寓项目,都不受影响。

南方楼事把在售以及接下来要入市的公寓项目,都统计出来了。

据深圳中原研究中心7月份数据,深圳在售50个公寓项目。

数据来源:深圳中原研究中心

此前,深圳市住建局公示今年计划入市项目,其中提到将有18732套商务公寓入市。

具体情况如下:

另外,据合一城市更新集团统计,截至2019年12月31日,从历年城市更新项目批复规划建筑功能来看,已批商务公寓总建筑规模约1100万m ,整体占比约8%。

根据新政,鼓励已批商务公寓项目通过申请修改规划转为可售型人才住房,但也要看开发商是否自愿。

人才住房售价虽较商务公寓低,却有相当优惠的地价,但市场接受度如何有待进一步验证。(备注:人才住房是指政府提供政策支持,限定套型面积、租售价格和处分条件等,面向符合条件的各类人才配租配售的住房)。

上下滑动查看政策全文

你认为公寓新政是利好还是利空?

欢迎在下方留言分享你的观点。