下半年,楼市投资者将何去何从?

2020年上半年可以说是“活久见”的6个月,世界局势波诡云谲、大国关系风雨飘摇、经济走势萎靡不振、投资市场一波三折。

在复杂的外部环境之下,上半年的楼市可以说是喜忧参半

全国房地产市场看,上半年城市分化延续,受到疫情的影响,各城市、楼市数据都有所下滑,一季度全国市场基本陷入停滞,对中小城市打击尤为明显。

原本以回乡购房为主的、以春节为销售高峰期的中小城市楼市跌入谷底,疫情得到控制之后,人员外出务工,这部分需求可以说一直没有得到有效释放。

一二线城市受到的影响则小得多,一季度陷入低迷后,二季度随着经济复苏企业复工,市场需求也逐步释放,楼市出现快速回暖。

1月至5月,房地产开发企业到位金62654亿元,同比下降6.1%。

由于春节假期以及新冠疫情黑天鹅事件,房地产开发企业到位资金增速跌至历史新低-16.3%。

但是也有积极的方面,我们来看看一组数据,上半年的消费、投资、进出口情况。

社会消费品零售总额同比下降11.4%,货物进出口总额同比下降3.2%,全国固定资产投资(不含农户)同比下降3.1%。

三驾马车均出现不同程度下降,在固定资产投资中,基础设施投资下降2.7%,制造业投资下降11.7%,而房地产开发投资增长1.9%。

在二季度的正增长中,房地产市场可以说一枝独秀。

房地产作为经济的重要一环,在实体经济遭遇重大打击之下,发挥了较大的稳经济作用。

相应的在政策方面,各级政府也给予了一定程度的放宽以稳定市场,防止房地产市场对经济造成进一步的冲击。

但同时也要看到,不少城市放宽限购、限贷、限售政策,触及房住不炒底线,政策也迅速被撤回遭遇一日游。

简单总结上半年楼市,在政策方面,仍坚持“房住不炒”定位不变,房企获取资金较为宽松,但房地产领域金融监管依然从严。

“一城一策”、因城施策更加灵活,从供给需求端都有新出台的扶持政策,但仍坚守“限售”“限购”“限价”“限贷”等限制底线。

市场方面,新建住宅及二手住宅价格整体稳定,重点城市商品住宅成交量持续恢复。

土地方面,全国300城住宅推地量小幅增加,土地竞拍热度较高。

企业方面,品牌房企线上线下积极营销,销售业绩接近去年同期。

那么下半年楼市走势怎么样?投资者何去何从呢?

值得注意的是进入7月,楼市调控开始加密,7月2日至7月24日短短23天,已经有6个城市发布了或紧或松的楼市调控政策。

其中杭州、宁波、东莞、深圳、南京5个房价涨幅较为明显的城市先后出台了收紧的调控政策,宁波一个月出台两次新政。

而东莞在前一个政策之后,又在25日凌晨放出了更为严格的调控政策。

7月24日韩正副总理在北京主持召开房地产工作座谈会,北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市的政府负责人参会。

会议强调要实施好房地产金融审慎管理制度,稳住存量、严控增量,防止资金违规流入房地产市场。

可以看出,随着疫情有效控制,复工复产初见成效,中央将防止房地产过热、防止资金流入房地产市场作为下半年房地产工作的重点。

基于这种理解去展望下半年楼市整体情况,房地产将继续以稳为主,市场低迷城市有限度的放松,热点城市仍以控为主,房住不炒基本原则不会动摇。

同时从2020年财政平衡数据看,上半年收支缺口在20%之上,可以看出,无论是对经济的支撑还是对财政的作用上,楼市都是必不可少的环节。

下半年楼市最显著特点可能是“冷热不均”,即政策冷热不均、市场冷热不均,这两个“冷热不均”将是主流。

政策冷热不均是指楼市过热城市、上涨过快城市,以及经济复苏较好的城市,会遭受政策的压制、甚至严厉打压;

而市场低迷、经济不振、价格又大幅下滑风险的城市,支持性政策也会出台,市场整体以“稳”为主。

市场冷热不均主要是由于近几年调控力度不同。

房地产周期不同的城市市场表现会大相径庭,涨势过猛的会由于政策和市场的原因逐步冷却下来,而刚需被压制太久的头部城市市场会逐步转热。

还有一点就是级别高、影响大的城市市场热度会被控制,例如南京、广州。

但是个别三四线城市,影响不是很大的,可能会像上半年的徐州一样,市场热度持续上升。

除此以外,我们还可以得出几个结论。

1)“收紧”是主基调

在7月24日召开房地产工作座谈会之前,我们还可以认为由于经济的原因全国楼市不会严控,甚至于会议刚结束也没有意识到这将会是转折点。

但是结合众多报道有一点逐渐清晰,就是这个会议之后,可以明确看出在经济基本见底、出口暂无转机、内需亟待恢复的关键时刻,严控资金大规模流入楼市是下半年的重点工作。

2)各地不要冒头

从深圳、杭州、宁波、东莞等城市的调控升级看,地方政府对于本地房价的上涨还是比较敏感的,一旦超越容忍范围,就会给出或轻或重的政策。

对火热的市场进行警告甚至直接灭火。

在7.24会议之后,应该说这种趋势更为明显,各地政策补丁会不断打,对于离婚购房、二套首付比例、限售期限、入户购房条件等大概率出台针对性补充条款。

3)继续一城一策

在前面两条的大前提下,“房住不炒 一城一策”的政策将进一步贯彻。

7月各地政策收紧的同时也有城市悄然放松限售,比如长春于7月21日发布通知,在市三环区域内,二手住房交易不受购买时间限制。

个人认为类似长沙、北三这种长期严控的区域也会在某种程度改变政策的力度,前提是放松不会引起市场大规模反弹。

4)快进热点区域

对于珠三角核心区域、长三角焦点城市这样的热点区域,投资人要紧盯市场信号,在市场底部出现时敢于建仓,在政策拐点出现时快速建仓,未来的行情来得快去的也快,一定要抓住机遇迅速建仓脱离成本区。

5)重点变为选筹

在上一轮市场中尝到了杠杆甜头的购房者要注意了,下半年最重要的就是严控资金流向,同时央行开始收缩投放到市场的货币量。

这两点都说明未来依靠资金推动楼市短期暴涨的可能性越来越小,加上政策调控手段不断成熟,政策补丁不断完善,未来楼市普涨越来越难,周期越来越长。

所以那种闭着眼睛随便买,毫无风险意识乱加杠杆的行为将遭受沉重地打击。

未来楼市投资一定是精挑细选加上长期持有才可以有所收获的,而投资人的首要工作将从杠杆变为选筹

整体看下半年的楼市,整体区域平稳、更加利于刚需、投机者不断淡出、投资人越发趋于成熟,“房住不炒”经历了黑天鹅和时间的考验,将会被更多人所认同。

房子买了马上就会上涨也许会逐步淡出人们的记忆,“暴击”这个词逐渐远去,而投资、长持、降低杠杆的投资人将越来越占优势。

以上为正文,来自六土