海南楼市浮沉:兴衰几十年,多家房企折戟

近日,中共中央、国务院印发了海南自由贸易港建设总体方案,其中提到房地产的内容有:加快金融改革创新、支持住房租赁金融业务创新和规范发展、支持发展房地产投资信托基金(REITs)。海南再次引发了大众的关注。

海南楼市隔几年就“火一把”

在海南这片神奇的土地上,曾诞生了多次地产财富传奇,地产泡沫也多次被吹破。

90年代初,包括潘石屹、冯仑、易小迪在内的海南淘金“万通六兄弟”,在海南省大干了一场。公开资料显示,从1991年创业至1993年,万通的资产达到了10亿元,在海南完成了资本的原始积累,并且在泡沫破裂之前从海南撤出。到了1993年,国家紧缩银根,海南房地产的泡沫开始破灭,众多开发商卷款跑路,只剩下未开发的大量土地和大量烂尾楼,处理烂尾楼前后用了差不多20年时间。

此后的多年里,受到利好政策的影响,每隔几年海南楼市就会“火一把”。2018年,中央批复在全岛建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港之后,众多炒房者伺机而动,抢购房源,很多都是全款购房,某项目甚至连夜开盘,引发了抢购。随后海南限购政策升级,才及时遏制了炒房投机行为。

为什么海南屡次成为楼市炒作的城市呢?诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱告诉《华夏时报》记者,海南拥有独特的自然资源,旅游业发展较好,吸引外来流动人口。购房客群不仅有本地客群还有全国各地其他城市的客群,外来客群购房目的并不是自住需求,一部分为了投资,一部分为了短期的旅居需求。因为海南楼市的客群分布范围较广,因此会屡次成为被投资客炒作的城市。

成也海南,败也海南

在2005年之后,海南旅游地产的投资热度日渐提高。成为国际旅游岛、自由贸易区、国内首个自由贸易港的海南省,成为了企业投资的乐土。国内众多开发商再度涌入海南,包括碧桂园、中国恒大、融创中国、鲁能、雅居乐、富力等企业均重仓海南,这些企业也一度在这里赚得盆满钵满。

但近年来,海南省已决心改变经济发展对房地产的依赖。海南省领导此前在多个场合公开提出,海南不能成为房地产的“加工厂”,尽管房地产一直占据海南财政收入、固定资产投资中很重要的比重,但海南不能无序发展。海南将以“壮士断腕”的决心,减少经济对房地产的依赖。

“去地产化”决心已定,海南省的房地产调控政策日益严格。今年3月7日,海南省召开新闻发布会,宣布“对在海南已经拥有两套及以上住房的本省户籍和常驻居民家庭,停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房”,还表示:“新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度。”

在限购步步收紧之下,在海南拥有众多项目的房企开启hard模式,面临着出货不易,销售下降的现实。一家在海南曾经卖出销冠的企业,2017年仅一个项目的销售额就有170亿元,2018年、2019年该项目的销售额则大大降低,公司的业绩也受到了影响。

这些重仓海南的企业开始慢慢开始收缩海南布局,一家头部房企调整组织架构,将海南区域与广深区域合并,成立新的华南区域,海南区域从企业架构中消失。

多家房企折戟海南

拥有优越海岸线资源的海南,走的是文旅地产的路子,但在房地产开发过程中,围海造陆、破坏红树林自然保护区等生态环境问题一直存在。

2017年,一场“史上最严”的环保督查风暴席卷海南。经过国家海洋督察组的调查,对当地生态环境造成严重破坏的围填海项目被责令关停或整改。众多淘金者在这一年迎来严峻考验,甚至有的企业因此走向没落,可以说“成也海南,败也海南”。

海南凤凰岛项目曾被称为“东方迪拜”,这个中国最奢华度假岛项目,在2019年被折价拍卖。据北京产权交易所披露信息,凤凰岛背后的参股公司三亚凤凰岛投资集团有限公司100%股权作价40.37亿元公开挂牌转让。

2018年1月,三亚落实中央环保督查组反馈意见,责令凤凰岛项目建设停工,严格凤凰岛土地用途管理,严禁建设任何形式的房地产项目,而后复工遥遥无期。而在2010年,当时无限风光的凤凰岛房价曾达到了每平方米16万元天价,创造了中国房价的新纪录,成为海南房地产狂热时代的一个样本,如今项目黯然收场。

已经退市的中弘股份则成为海南地产风暴中,第一个倒下地产开发商,其人工填海造岛工程如意岛被迫停工整改,耗资4.35亿元投资的小洲岛度假酒店项目,由于破坏海洋生态环境被责令拆除,当时想购入的半山半岛项目资产也宣告终止。

58安居客房产研究院分院院长张波在接受《华夏时报》记者采访时表示,房企在海南的失利和调控不无关系,而且必须要看到的是海南对于房地产的管控不会是短期行为,一方面在限购层面的力度将保持一定强度,除了人才落户等层面的侧向影响外,打击炒房的力度不会弱化,房企中短期压力将持续存在;另一方面海南自贸港方案落地后,未来会对房地产市场产生持续深远影响,房地产市场健康有序的发展环境,更有利于房企未来长期发展。

关于未来海南的房地产市场,张波分析,海南房地产市场的变化主要体现在三个方面:其一,原先过度透支旅游资源和自然生态资源,并快速发展旅游地产的趋势将会发生根本改变,取而代之的则是因地制宜、宜居宜业的海岛环境,人们选择在海南买房的理由不再只是旅居需求;其二,在限购从严、现房销售等政策的影响下,中短期内房地产销量将保持一定低位,但更有利于区域内优质房企的入驻,以及房地产品质的提升;其三,海南住宅类项目的开发速度将趋缓,而与自贸港相关联的商业地产的开发将迎来诸多契机,尤其是和旅游业、现代服务业、高新技术产业相关联的商业地产更值得关注。