重庆天量二手房背后的真相

最近很多空军又在看空重庆了,理由基本都是老一套的,二手房市场不理想,降价比较多,二手房挂牌量又创造的新高,特别是这点,由此,今天天狼就给购房说下这个问题,具体我们一起来看

第一,我们首先来看一张图,这是重庆土拍市场密度一个变化,最近6年来,密度最高是2015年,2.6,那么到了2019年直接下降了到1.6,今年土拍市场,抛开核心区方向来看,基本很多扩展区不管成型与否基本都是走的低密度路线,一向主打刚需牌为主的西永也开始降低密度了,截至7月份整个西永出让地块当中密度最高仅有1.6,再目前备受购房者关注的北面方向密度更低,在7月份巴南地块当中出现密度仅为1.01的,那么这说明什么呢?可以非常清晰明显看到随着这样的密度持续保持,新房市场不管开发商如何控价,如何的去降低成本,他只能进入到改善的市场

第二,我们在看一向被空军称为看空重庆最大的理由之一的二手房市场,很有意思,去年重庆突破突破多少套,今年又突破突破多少套,部分区域二手房市场甚至降价,不可否认这个事实是客观存在的,但是从X家对外公布数据来看,有一组数据非常有意思,房龄在2008年以前成交占据整个成交30%不到,可能购房者这个数据没什么很直观感受,这里天狼解释下,这说明什么呢?第一,房龄次新特别是5年以下,他的出场价格都是一年比一年高的,那么业主还会便宜卖给你吗?在差在差也要收回当初的成本吧,第二,我们在看,房龄比较大他的升值空间都是有限的,假设这部分房龄成交量在提升,这只能说明一点,这个城市房价在往下,说的在直白点,犹豫和观望带来绝对是购房成本直线上升,这还不是关键,在二手房为主市场,北京,深圳,上海,老破大/老破小如果没有顶级属性加持,基本都是没有市场的存在

第三,在供需两端当中,对于价格影响是非常之大的,从城市层面来看,要人有人,要钱有钱同时具备这两点城市并不多,重庆市场目前主要在于供应比较大,之前是天量来形容,但目前这点已经在发生结构性的改变,新房的市场逐渐进入改善为主,但需求端方向并没有随着供应端方向改变而改变,某个角度可以说这么说,市场的主力和供应主力不对等了,那么市场的主力去哪儿呢?二手房,那么二手房市场,从之前单体楼/楼梯房时代到小区/电梯房,在后面各种进化,那么之前所存在那部分供应基本是无效供应了,对于现在购房者而言,就算购房预算再差,不到万不得已,基本不会选择楼梯房的,但在二手房市场上,很多新补充都是一手过渡而来的,但目前一手在逐渐发生变化,那么对于购房者而言随着时间增加,你面临要么是更远方向,要么就是更高的成本

那么由此可以看到一个什么样的点呢?随着时间增加,随着新房结构性的改变,重庆市场迟早要进入到二手房的市场,那么进入到这个市场的时候,你的购房成本还能和现在一样吗?